Sokkoló következménye lehet az Otthon Start hiteleknek: itt már megcsinálták, nagyon nem jött be

A lengyel kormány 2023 nyarán, mindössze három hónappal a parlamenti választások előtt vezette be a Bezpieczny kredyt 2% elnevezésű államilag támogatott hitelkonstrukciót. A program 2 százalékos kedvezményes kamatot biztosított az első ingatlanjukat megvásárlóknak, a piaci kamatokhoz képest jelentkező különbözetet pedig az állam fedezte- jegyezte meg a Telex vendégcikkében Pálfi György, a VIG Befektetési Alapkezelő részvény-üzletág vezetője. 

A lengyel konstrukció szigorúbb feltételekkel működött, mint a hamarosan induló magyar Otthon Start program. A hitelt kizárólag 45 év alattiak igényelhették, akik korábban egyáltalán nem rendelkeztek saját ingatlannal, míg a magyar program esetében elegendő, ha a kérelmező az elmúlt tíz évben legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal bírt egy belterületi lakóingatlanban. A kedvezményes kamatperiódus mindkét esetben tíz évre szól.

A lengyel hitelkeret egyedülállók számára maximum 500 ezer złoty (jelenleg mintegy 46,5 millió forint), párok vagy gyermeküket közösen nevelők részére pedig 600 ezer złoty (körülbelül 56 millió forint) volt. A 2 százalékos kamat rendkívül vonzóvá tette a konstrukciót, hiszen akkoriban Lengyelországban körülbelül 9 százalékos kamattal lehetett jelzáloghitelhez jutni, így a támogatás mintegy 7 százalékpontos előnyt jelentett.

A program iránti érdeklődés messze felülmúlta az előzetes várakozásokat. 2023 második felében közel 60 ezer hitelszerződést kötöttek, összesen mintegy 24 milliárd złoty (2000 milliárd forint) értékben. Ebben az időszakban a teljes lengyel hitelértékesítés körülbelül 60 százalékát ezek a támogatott lakáskölcsönök tették ki. A nagy kereslet miatt a kormányzati forrásokat megemelték, majd az év végével a programot felfüggesztették, és azóta sem indították újra.

A lengyel hitelprogram egy jelentősen lassult ingatlanpiaci környezetben lépett életbe. 2022-ben az előző évek áremelkedése és a drasztikus kamatemelés hatására a tranzakciók száma összeomlott, az új fejlesztések pedig szinte teljesen leálltak. Érdekes módon a piac már a program tényleges elindulása előtt, a bejelentést követően élénkülni kezdett, a drasztikus áremelkedés azonban csak a program indulása után, 2023 második felében indult meg.

A hitelprogram hatására bekövetkezett lakásár-emelkedés a legmagasabb volt az Európai Unió országai között. A lengyel nagyvárosok közül Varsóban emelkedtek legjobban az árak, annak ellenére, hogy az igényelhető hitelösszeg-korlát miatt elméletileg ott kellett volna legkevésbé hatnia a konstrukciónak. Ez jól mutatja, hogy a felfokozott piaci várakozások önmagukban is képesek jelentősen emelni a négyzetméterárakat olyan területeken is, ahol az adott intézkedésnek nincs erős közvetlen hatása.

Hasonló folyamatok játszódhatnak le Magyarországon is: bár az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméteráras plafonja miatt a budapesti ingatlanpiac jelentős része kiesik a támogatható körből, a fővárosban is komoly áremelkedés várható.

Az elmúlt 15 év uniós összehasonlításában a lengyelországi lakásdrágulás üteme elmaradt a magyar vagy a cseh ingatlanár-emelkedéstől. Ennek egyik fő oka a sokkal erősebb kínálati oldal lehet: míg Lengyelországban évente 200-240 ezer új lakás kerül átadásra, addig Magyarországon ez a szám mindössze 9-12 ezer körül alakul. Ez a népességszámot figyelembe véve is nagyságrendileg alacsonyabb kínálatot jelent.

Míg Lengyelországban a kínálati oldal gyorsabban, rugalmasabban tud reagálni a kereslet növekedésére, Magyarországon nem látszik, hogy a megnövekedett keresletet a piac gyorsan ki tudná elégíteni. Emiatt a keresletösztönző programoknak várhatóan még nagyobb négyzetméterár-emelő hatása lehet hazánkban, mint Lengyelországban.

Bár a jelenlegi gazdasági környezet eltér a 2023-astól, a lengyel példa alapján az Otthon Start program a kevesebb korlátozó tényező és a gyengébb kínálati oldal miatt várhatóan még komolyabb hatással lesz a hazai ingatlanárakra. A folyamat a lengyel tapasztalatok alapján a program szeptemberi bevezetése után indulhat be igazán.