Ezzel kevesen számoltak az Otthon Start program kapcsán: súlyos tízmilliókról van szó, erre kell készülni

A friss kormányrendelet értelmében 150 millió forintra emelték a bekerülési költségét azoknak a családi házaknak, amelyekhez az 50 millió forintos kedvezményes fix 3%-os kamatozású lakáshitel igényelhető. Sok elemzés látott napvilágot arról, hogy a lakásárak miként fognak a hitelprogram hatására változni, azonban arról méltatlanul kevés szó esett, hogy amennyiben valaki új családiház építést tervezne, ez a költségkeret, hol milyen lakóingatlanok megépítésére lehet elegendő.  

Juhász Attila az Újház Zrt, és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke a Pénzcentrumnak elmondta, hogy az új építésű családi házak esetében nehéz pontos átlagárat meghatározni, ami nagyjából olyan, mintha egy új autó esetében próbálnánk megmondani a „szokásos” vételárat. Magyarországon jelenleg egy átlagos kivitelű, kulcsrakész családi ház fajlagos bekerülési költsége négyzetméterenként 600 ezer és 1 millió forint között mozog. Ebben az összegben nincs benne az építési telek ára, valamint a berendezési tárgyak (például bútorok, lakástextíliák) költsége.

A szakértő szerint az árakat több tényező is jelentősen befolyásolja. Kiemelten fontos a műszaki tartalom, ezen belül is főként az energiahatékonysági szint, valamint a lokáció. Utóbbi nem a telekárak miatt lényeges, hiszen ezeket a fajlagos építési költségek nem tartalmazzák, hanem azért, mert az ország különböző régióiban a kivitelezési díjak is eltérhetnek.

EZ IS ÉRDEKELHET

Itt a legnagyobb Otthon Start buktató, ezzel kevesen számoltak: pofáraesés lehet a vége

Szeptembertől elstartol az Otthon Start program, amely fix, évi 3 százalékos kamatozású lakáshitelt kínál az első otthonukat vásárlóknak.

Szintén meghatározó, hogy az építtető saját szervezésben vezényli-e le az építkezést, vagy generálkivitelezőt bíz meg. Ez ÁFA szempontból is lényeges, hiszen az 5%-os adókulcs csak generálkivitelezővel kötött szerződés esetén érvényesíthető. Ez nemcsak kedvezőbb árakat jelenthet, hanem a banki ügyintézést is egyszerűsíti: sok pénzintézetnél az előzetes költségvetés megléte miatt eleve elvárás - fogalmazott Juhász Attila.

Mint kiderült, a számok szintjén ez úgy néz ki, hogy egy, a 2022 óta kötelező „BB” energiahatékonysági osztályú kulcsrakész családi ház országos átlagos fajlagos bekerülési költsége körülbelül 600 ezer forint négyzetméterenként (telekár nélkül, anyaggal és munkadíjjal együtt). Régiónként azonban nagy eltérések lehetnek:

Budapesten és környékén az átlag inkább 800 ezer forint, míg bizonyos térségekben 600 ezer alatt is megáll. Ez azt jelenti, hogy egy 100 m²-es új ház nagyjából 60 millió forintból, egy 150 m²-es pedig 100 millió forint alatt felépíthető – 150 millió forintos keretből akár 250 m² is megvalósítható.

Ezzel szemben egy kiemelkedő energiahatékonyságú („AA” vagy „AA+” besorolású), hőszivattyúval és napelemmel felszerelt otthon minimum 800 ezer forint/m²-től indul, és a drágább régiókban 1 millió forint/m² felett sem ritka.

Juhász Attila kiemelte, hogy

ez a kulcsrakész ár magában foglal minden szükséges munkát a tervezéstől és engedélyeztetéstől kezdve az alapozáson, a szerkezetépítésen és a hőszigetelésen át a gépészeti szerelésekig és a belső befejező munkákig, azaz a teljesen beköltözhető állapotig. A telek ára és a bútorzat természetesen nincs benne ezekben a költségekben. 

Milyen építési költségekre lehet számítani a fővárosban?

Budapesten a legmagasabbak az építési költségek – egy új családi ház önköltsége itt 750–800 ezer forint/m² körül alakul. Ha azonban korszerű, legalább „AA” energetikai besorolású, hőszivattyús fűtéssel rendelkező ingatlanról van szó, a fajlagos ár minimum 800 ezer, de inkább 1 millió forint/m² környékén mozog.

Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke szerint ebben nemcsak az játszik szerepet, hogy ugyanaz a kivitelezés Budapesten többe kerül, hanem az is, hogy a fővárosban általában igényesebb műszaki tartalmat keresnek a megrendelők. Ehhez hozzájön, hogy a munkadíjak is magasabbak, ami tovább növeli a végösszeget.

EZ IS ÉRDEKELHET

Mi lesz itt, ha indul az Otthon Start? Óriási felfordulás jöhet szeptembertől Magyarországon

A Bankmonitor és a Pénzcentrum közös felmérést indít az új hitellel kapcsolatban, amely többek között azt vizsgálja, hogyan hat mindez a vásárlói tervekre és elvárásokra.

A költségek bizonyos mértékig mérsékelhetők, ha többszintes épület mellett döntünk: ezek fajlagosan 5–10%-kal olcsóbbak, mivel ugyanarra az alapterületre kisebb tető- és alapozási költség jut. Ennek alapján Budapesten egy 150 millió forintos költségkeretből nagyjából 150–180 m²-es, „AA” minősítésű ház építhető fel – de a felső határ kizárólag rendkívül alapos tervezéssel és előkészítéssel érhető el. A megadott értékek elsősorban kétszintes, egyszerű (nem tagolt tetőszerkezetű) épületekre érvényesek.

Hogy jön ki a 150 millió?

Juhász Attila sorra vette a költségeket eszerint: az építési költség tartalmazza az összes szükséges munkafázist: az építészeti tervezést és engedélyeztetést (jellemzően a teljes büdzsé 5-10 százaléka), a földmunkát és alapozást (10 százalék), a teherhordó szerkezetet, falakat, és födémeket 25–35 százalék), a tetőszerkezetet és tetőhéjalást (10 százalék), az épületgépészeti és villamos rendszerek kiépítését (15–20 százalék), valamint a külső-belső befejező munkákat, homlokzati hőszigetelést és vakolatot, nyílászárókat, festést és vakolást hideg-meleg burkolatokat, szanitereket (összesen 25-35 százalék).

Ebben a költségkeretben benne van:

• Korszerű hőszigetelésű falszerkezet (pl. 30 cm téglafal + 15 cm külső EPS szigetelés a BB besorolás eléréséhez),
• Prémium nyílászárók (3 rétegű üvegezésű ablakok, jó légzárással),
• Hatékony hőszivattyús rendszer (pl. levegő-víz hőszivattyú padlófűtéssel és esetleg mennyezethűtéssel, 8–12 kW kapacitással a ház méretétől függően),
• Napelemes rendszer a tetőn (általában 5–10 kW-os fotovoltaikus panelrendszer, mely biztosítja a hőszivattyú és egyéb elektromos berendezések energiaigényének jelentős részét),
• Közép-felső kategóriás belső burkolatok és szaniterek (pl. 6–10 ezer Ft/m² árkategóriájú csempék, laminált parketta vagy vinyl padló, 1–2 millió Ft összértékű fürdőszobai felszerelés) és egy igényes festés.  

A szakértő hozzátette ugyanakkor, hogy nagyon figyelni kell a tervezés minden mozzanatára: a szakemberhiány miatt érdemes több kivitelezőtől ajánlatot bekérni, és időben leszerződni, mert a fővárosban akár 30–40 százalékkal is magasabb lehet ugyanannak a háznak a kivitelezési költsége, mint egy kisebb vidéki településen.

A nagyobb kiadásért cserébe viszont a fővárosi építkezéseknél általában nagyobb értékű, és jobban hasznosítható, kiadható ingatlan jön létre. 

Az agglomerációban könnyebb a helyzet?

Budapest agglomerációja külön kategóriát képez az építési költségek tekintetében: itt az árak ugyan kedvezőbbek, mint a fővárosban, de még mindig meghaladják az országos átlagot. A munkaerő és az anyagárak továbbra is jelentősek, bár a kivitelezői díjak jellemzően alacsonyabbak, mint Budapesten.

Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke szerint az egyszerűbb kivitelű házak fajlagos bekerülési költsége 600–650 ezer forint/m², míg a modernebb, jobb energiahatékonyságú ingatlanoké 700–750 ezer forint/m² körül alakul. Kiemelkedően drága burkolatok és anyagok használatával ez az összeg könnyen meghaladhatja a felső határt. Ez nagyjából 10–20%-kal alacsonyabb, mint a fővárosi szint, így Budapest környéki településeken 180–200 m² alapterületű új családi ház is építhető hasonló műszaki tartalommal.

Az agglomerációs építkezések esetében a telkek jellemzően közművesítettek, de ha mégis szükség van erre, a költség a teljes építési büdzsé kb. 3%-át teheti ki. Fontos különbség, hogy a nyugati agglomerációban (például Budaörs, Törökbálint) a telekárak és a munkadíjak is magasabbak lehetnek, míg a keleti és északkeleti oldalon (például Gyömrő, Veresegyház környéke) a kivitelezési költségek alacsonyabb szinten maradhatnak.

Vidéken nagy a szórás

A Budapesttől távolabb eső városokban és falvakban a kulcsrakész családi házak fajlagos építési költsége 2025 elején jelentős szórást mutat. Hátrányosabb helyzetű régiókban 450–500 ezer forint/m²-ből is kivitelezhető egy új otthon, míg a felkapott térségekben (például Győr-Moson-Sopron megyében vagy a Balaton környékén) magas műszaki tartalom mellett akár a fővárosi árszintet is elérhetik az árak.

Juhász Attila szerint vidéken is jól látszik, hogy a fajlagos költségek nagymértékben függnek a választott műszaki szinttől. Egy prémium felszereltségű, „AA” vagy „AA+” energetikai besorolású ház építése 600–700 ezer forint/m² költséggel számolható, igényes kivitelezés esetén. Még így is elmondható, hogy a vidéki régiókban 150 millió forint bőséges keret egy családi ház felépítésére – ebből sok helyen 200–250 m² is megvalósítható, garázzsal együtt.

Az utóbbi évek tapasztalata szerint, ha a költségvetés engedi, a megrendelők nem feltétlenül a nagyobb alapterületet választják, hanem inkább a műszaki tartalmat emelik. Egy 150 milliós vidéki projektbe így beleférhet egy 4–5 hálószobás, 2–3 fürdőszobás, kb. 200 m²-es, kimagasló energiahatékonyságú családi ház. Ez akár extra felszereltséggel is kiegészülhet: mindenhol padlófűtés-hűtés, mennyezethűtés vagy fan-coil rendszer hőszivattyúhoz, gépi szellőztetés állandó friss levegővel, illetve nagy teljesítményű napelemrendszer (például 10–15 kW).

EZ IS ÉRDEKELHET

Ők lehetnek az Otthon Start program legnagyobb nyertesei: nem semmi pénzt kaszálnak majd

Egyre nagyobb érdeklődés mellett megindult a helyezkedés a lakáspiac keresleti oldalán a kedvezményes hitel miatt.

Juhász Attila hangsúlyozta, hogy egy új családi ház négyzetméterárának meghatározása rendkívül összetett feladat. Az árakat nemcsak a régió befolyásolja, hanem az is, mennyi figyelmet fordítunk a generálkivitelezők kiválasztására és versenyeztetésére, illetve milyen műszaki és esztétikai megoldásokat választunk. Egy kétszárnyú és egy emelő-toló erkélyajtó között például nemcsak funkcionalitásban, hanem költségben is többszörös különbség lehet. Ugyanez igaz a homlokzati szigetelésre (15 cm EPS vagy 20 cm kőzetgyapot), a fűtési rendszerre (kondenzációs kazán vagy hőszivattyú), illetve a burkolatokra (5 000 Ft/m²-es padlólap kontra 15 000 Ft/m²-es nagyméretű design kerámia). Pontos négyzetméterárat ezért csak akkor lehet megadni, ha az igények és a műszaki tartalom teljes részletességgel rögzítve vannak.

Mekkora problémát okozhat a szakemberhiány?

Az építőiparban jelenleg enyhült a szakemberhiány a korábbi évekhez képest. Az állami, vállalati és magánerős megrendelések visszaesése miatt sok kivitelező és szakipari vállalkozó most szabad kapacitással rendelkezik. Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke szerint emiatt élesebb a verseny a szakemberek között, mint a 2020-as évek elején. Egyre több mester kifejezetten munkát keres, és rövidebb határidővel tud projekteket vállalni, mint a pandémia utáni építőipari boom idején.

A szakemberpiac helyzete azonban hamarosan változhat: az Otthon Start hitel várhatóan újra élénkíti a keresletet, ami gyorsan lekötheti a jelenlegi szabad kapacitásokat. A szakemberhiány erősödése főként jövőre lehet érezhető, mivel egy új lakóépület kivitelezését hosszú, több hónapos tervezési és előkészítési folyamat előzi meg.

Fontos hangsúlyozni, hogy a jó hírű, minőségi munkát végző kivitelezők most is gyakran hónapokra előre le vannak kötve. Éppen ezért Juhász Attila javaslata egyértelmű: aki a közeljövőben új családi ház építését tervezi, az minél előbb kösse le a kivitelezői kapacitásokat.

Kutatás az Otthon Start hitelről

Az Otthon Start bevezetésével kapcsolatos fogyasztói attitűdöket és várakozásokat a Bankmonitor és a Pénzcentrum közös felmérésben vizsgálja - kérjük olvasóinkat, hogy vegyenek részt a kutatásban: a felmérés célja feltérképezni, kik terveznek hitelfelvételt, milyen feltételeket tartanak a legfontosabbnak, és hogyan alakítja a program a vásárlási döntéseket.