Itt a legnagyobb Otthon Start buktató, ezzel kevesen számoltak: pofáraesés lehet a vége

Szeptemberben rajtol az Otthon Start elnevezésű, kedvezményes lakáshitel-program, amely fix, évi 3 százalékos kamattal segíti a saját otthonhoz jutni vágyó fiatalokat és családokat. A konstrukció legnagyobb előnye a teljes futamidőre garantált, alacsony kamatszint, amely kiszámítható törlesztést biztosít a hitelfelvevőknek.

Mint ismert, 2025 szeptemberében induló 3%-os Otthon Start program kedvezményes hitele nemcsak lakásvásárlásra, hanem építkezésre is igénybe vehető: igaz, a telek árát saját forrásból kell fedezni. Ingatlanpiaci szakértők szerint a belterületi építési telkek ára is emelkedett tavaly óta: országos átlagban 6 százalékkal, bár a drágulás mértéke elmaradt a használt lakóingatlanokétól. Ahogy a lakásáraknál, úgy a telekáraknál is jelentős eltérések vannak településtípus és régió szerint.

EZ IS ÉRDEKELHET

3%-os Otthon Start részletek a Magyar Közlönyben: 33 kérdés és válasz az új lakhatási támogatásról

A Pénzcentrum most összeszedett 33 kérdés és választ, amely felmerülhet a 3%-os Otthon Start felvételével kapcsolatban.

A Zenga.hu ingatlanhirdetési portál a Pénzcentrum megkeresésére úgy reagált, hogy a friss elemzésük alapján a telekpiac sajátossága, hogy a kínálat – főleg Budapesten – jóval szűkebb, mint a lakások vagy családi házak esetében. Ráadásul a hirdetett telkek áraiban sokkal nagyobb a szórás: míg két hasonló méretű, állapotú és felszereltségű lakás vagy ház ára az ország legolcsóbb és legdrágább pontján legfeljebb 10–15-szörös különbséget mutat, addig egy azonos közművekkel ellátott építési telek négyzetméterára között akár több százszoros eltérés is lehet. Emiatt az is nagyban befolyásolja a statisztikákat, hogy egy adott időszakban milyen elhelyezkedésű telkek kerülnek a piacra.

Országos átlagban az építési telkek négyzetméterára egy év alatt 6 százalékkal emelkedett – a tavaly júliusi 34 ezer forintról idén júliusra 36 ezerre. Bár a számok mögött jelentős területi különbségek húzódnak meg, egyértelmű földrajzi trend nem látszik. Voltak kiugró drágulások is: például a fejlesztők körében népszerű XIII. kerületben és a XII. kerületben is jelentős áremelkedést mért a portál. Ezekben az esetekben a kínálati összetétel változása is közrejátszhatott: a Hegyvidéken például idén több panorámás telek került piacra, míg a XIII. kerületben több, nagyobb fejlesztésekre is alkalmas, Dunához közeli telek jelent meg a hirdetések között.

A Zenga.hu adatai szerint az árnövekedés nem csak a drága területeken volt látványos: egy év alatt 50 százalékot meghaladó drágulás történt néhány hagyományosan olcsó városban is, például Békéscsabán, Kaposváron és Salgótarjánban. Ez is jelzi, hogy a telekpiacon nehéz egyértelmű területi mintázatot találni.

Fokozódó érdeklődés

A kereslet terén is változás történt már a bejelentés előtt. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője a Pénzcentrumnak elmondta, hogy a friss elemzésük szerint 2025 júliusában öt éves csúcsra ugrott az ingatlanpiaci kereslet. A szakértők úgy látják, hogy ebben jelentős szerepe volt az Otthon Start kedvezményes lakáshitel-program bejelentésének, amely érezhetően felpezsdítette a piacot. A program nyilvánosságra hozatalát követő első hetekben 17 százalékkal nőtt az értékesítők által rögzített ingatlanbemutatások száma, ami az elmúlt évek egyik legnagyobb rövid távú növekedése.

A vásárlói érdeklődésekben egyértelműen kirajzolódik az új hitel hatása: a kérdések jelentős része közvetlenül az Otthon Start feltételeire vonatkozik. Különösen élénk az érdeklődés az agglomerációs és vidéki építési lehetőségek iránt, mivel sok fiatal pár és család az alacsonyabb telekárak, valamint a nyugodtabb életkörnyezet miatt inkább ezeket a térségeket veszi célba.

Az, hogy az Otthon Start keretében a telekvásárlás nem finanszírozható, komoly akadályt jelent az első lakásukat építeni vágyók számára. Mivel a telek teljes vételárát saját forrásból kell előteremteni, sok fiatal pár és család egyszerűen nem tud belépni a piacra. Ez a szabály ráadásul az alkupozíciójukat is gyengíti, hiszen a készpénzes vásárlók — főként befektetők vagy tőkeerős magánszemélyek — jóval gyorsabban le tudják zárni az adásvételt. A Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a helyzet így nekik kedvezhet: ők előbb megveszik a telket saját pénzből, majd az építkezést már a kedvezményes hitelből finanszírozzák. Ez a piaci dinamika a kereslet szerkezetét eltolhatja a magasabb jövedelmű, erősebb anyagi hátterű szereplők irányába, miközben a korlátozott megtakarítással rendelkezők számára tovább nő az otthonteremtés időigénye és költsége.

Azzal kapcsolatban eltérő véleménnyel voltak a szakértők, hogy milyen hatással lehet hosszútávon a telekárakra az Otthon Start program. A Zenga.hu szerint az első jelek azt mutatják, viszonylag kevesen akarnak a program segítségével üres telekre építkezni, nem várnak jelentős mozgásokat az építési telkek piacán. 

Szegő Péter viszont úgy reagált, előrejelzésük szerint idén további 10–20%-os áremelkedés várható, főként ott, ahol a telekvásárlást követően a program segítségével lehet építkezni. A bentlakási kötelezettség hiánya és a bérbeadás lehetősége miatt a kedvezményes hitel befektetőknek is vonzó, ami fokozhatja az árak felhajtását és kínálat-visszafogást is előidézhet. Már a bejelentés után érzékelhető volt a spekuláció, a tőkeerős vásárlók előtérbe kerülésével. 

Kutatás az Otthon Start hitelről

Az Otthon Start bevezetésével kapcsolatos fogyasztói attitűdöket és várakozásokat a Bankmonitor és a Pénzcentrum közös felmérésben vizsgálja - kérjük olvasóinkat, hogy vegyenek részt a kutatásban: a felmérés célja feltérképezni, kik terveznek hitelfelvételt, milyen feltételeket tartanak a legfontosabbnak, és hogyan alakítja a program a vásárlási döntéseket.