Ez már a komolyabb válság előszele? Elképesztő, ami a pesti lakáspiacon történik

Az OTP új elemzésében rámutat, hogy a január-márciusi mélypont után következő három hónapban valamelyest nőtt a használatba vett új otthonok száma (2,8 ezerről 3,2 ezerre) a KSH vonatkozó összefoglalója szerint. Az év első felében átadott 6.027 lakás összességében azonban 18 százalékkal kevesebb, mint az ágazat egy esztendővel korábbi eredménye, s olyan szerény teljesítmény, amelynél gyengébbet legutóbb 2017 elején láthattunk. Hosszabb időt tekintve is csekély az idei termés: az utolsó tíz év január-júniusaiban ugyanis átlagosan 6 274 új lakás vált beköltözhetővé Magyarországon.

A mostani gyengülés egyelőre Budapestet érintette legkevésbé, ahol „csak” 8,3 százalékos az esés. Ezzel szemben a megyei jogú városokban 20, a kisebbekben 27, míg a községekben 19 százalékkal csökkent egy év alatt az első lakóikra váró otthonok száma. Az is megfigyelhető volt, hogy az egyes régiók teljesítményét döntően befolyásolhatták egy-egy szűkebb terület fejlesztései.

Például a fővárosban az új otthonok majd' fele (46%) egyetlen kerületben, Újbudán épült meg. A Dél-Alföldön pedig, ahol a régiók közül egyedüliként regisztráltak növekedést (+15 százalék) az előző év hasonló időszakához viszonyítva, a Kecskeméten megélénkülő lakásépítések bizonyultak meghatározónak.

Az idén befejezett lakások statisztikája azt is mutatja, hogy az építők elbizonytalanodása inkább a vállalkozókat érintette, míg a magánszemélyek szerepvállalásának aránya változatlan maradt az előző évihez képest, addig az előbbieké némileg csökkent (62 → 60 százalék). Hasonlóan csekély elmozdulás látszik az értékesítési céllal (60 → 59 százalék), illetve a saját használatra (37 → 38 százalék) épített lakások arányában. Az eleve bérbeadásra szántak részaránya továbbra is minimális volt (2,7 százalék), bár a 2023. évihez képest valamelyest növekedett.

A jövőbeli választék alakulásának egyik legfontosabb előre jelzője a kiváltott építési engedélyek száma és azok megoszlása. A KSH gyorsjelentésében vázolt kép e tekintetben sem különösebben ígéretes. Miután az első negyedévben 4,5 ezer lakás építésének szándékát jelezték az engedélykérések és az egyszerű bejelentések, a második negyedben már csak 4,4 ezerét. Így az idei első fél évben összesen tervbe vett mennyiség (8.972) mintegy 18 százalékkal csekélyebb, mint az egy esztendővel korábbi. Legutóbb 2015-öt indították az ideinél is kevésbé ambiciózus tervekkel a lakásépítők, akkor 5.581 otthon felépítésére készültek.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint két ellentétes hatás alakítja most a beruházók lendületét. A növekvő piaci kereslet, s a készletek fogyatkozása az újabb projektek elindítása mellett szól. Ugyanakkor az 5 százalékos lakásáfa alkalmazási lehetőségének – idén májusban bejelentett – meghosszabbítása viszont azt sugallja, hogy ráérnek a kínálat bővítésével, hiszen a 2026 végéig megszerzett építési engedélynél is élhetnek ezzel a kedvezménnyel.

Összességében úgy tűnik, hogy a vállalkozók egyelőre inkább halogatnak, ezzel szemben a maguknak építők / építtetők könnyebben belevágnak. Erre vall az az adat is, hogy míg a többlakásos épületekben tervezett otthonok száma 34 százalékkal visszaesett, addig az egy-két lakásos épületekben kialakítandóké nőtt mintegy 5 százalékkal.

A tervek idei visszafogása főleg a fővárost és a nagyobb beruházásokat érintette. Az első fél évben kiadott építési engedélyek száma Budapesten 63 százalékkal volt alacsonyabb, mint egy évvel korábban. Ezen belül a többlakásos házaknál a 70 százalékot is elérte a csökkenés. Így míg tavaly a lakások majd 40 százalékát a fővárosban tervezték felépíteni, most ez az arány csupán 18 százalék.

Míg a fővárosban kifejezetten hanyatlott az építési kedv, addig a vármegyei, illetve a kisebb városokban 17-18 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, s a községekben is inkább csak stagnált (-0,7 százalék) az építők lendülete.

Az idei évről eddig megismerhető adatok arra vallanak az elemző szerint, hogy bár a piaci körülmények javulnak, s a kereslet is látványosan erősödött a tavalyihoz képest, az építőipar „tehetetlensége” miatt még nem vagyunk túl a lakásépítés mélypontján. Az újonnan átadott otthonok száma 2024-ben még a tavalyitól is elmaradhat.