24 °C Budapest
Durván jól járhatsz, ha most így veszel lakást

Durván jól járhatsz, ha most így veszel lakást

2016. október 26. 18:35

Míg a hőskorban, ingatlanok adásvételénél, a felek jobban jártak akkor, ha az ingatlan helyett az ingatlant birtokló társaság részesedésére kötöttek szerződést, addig az évek során a jogalkotó lépésről-lépésre építette le a társaságvásárláson keresztül megvalósuló ingatlanszerzés előnyeit. Ellentétben a közhiedelemmel azonban, az ingatlanok társaságon keresztül való megvásárlása jelenleg is több adóelőnyt tartogat, és ezek köre ráadásul jövő év januárjától bővülni is fog - derül ki a Jalsovszky Ügyvédi Iroda elemzéséből.

Köztudott, hogy magyarországi ingatlanok megszerzése vagyonszerzési illetékfizetéssel jár. Ráadásul az ingatlan értéknövekedéséből származó nyereség után az eladó is adófizetésre kötelezett - legyen akár külföldi akár belföldi. Ezek az adóterhek azonban a múltban könnyen megkerülhetők voltak oly módon, hogy vagy az értékesítést megelőzően, vagy korábban a tulajdonos egy társaságba apportálta az ingatlant: ilyenkor ugyanis nem közvetlenül az ingatlan adásvételére, hanem az azt birtokló társaság részesedésének adásvételére került sor, amely sem illetékfizetési kötelezettséget, sem - külföldi eladó esetén - adófizetési kötelezettséget nem eredményezett. Ennek a win-win-szituációnak az egyetlen vesztese a magyar költségvetés volt.

Felismervén az adó elkerülésének ezen nyilvánvaló lehetőségét, a törvényalkotó az elmúlt években több új szabályt vezetett be. Egyrészt, az úgynevezett belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságok (azon társaságok, amelyek eszközeinek legalább háromnegyedét belföldi ingatlan teszi ki) részesedésének megszerzése illetékkötelessé vált. Másfelől a külföldi eladó ugyanúgy adókötelessé vált az ingatlant-birtokló társaság részesedésének értékesítéséből keletkező nyereség után, mintha az ingatlant közvetlenül adta volna el. Tekintetbe véve azt is, hogy egy-egy társaság adásvétele lényegesebben több kockázattal jár, mint az ingatlan közvetlen megvásárlása, ezen szabályok azt eredményezték, hogy nagymértékben lecsökkent a társaságvásárláson keresztüli ingatlanszerzések száma Magyarországon.

Mégis vonzó céget venni?

Korai lenne azt mondani, hogy ezzel véglegesen eltűntek volna a társaságba csomagolt ingatlanértékesítések a magyar piacról. Egyrészt, még ha az illetékfizetési kötelezettséget ki is terjesztették a társaságvásárlásokra, a szabályozás továbbra is tartogat precíz adótervezéssel kihasználható lehetőségeket. Figyelemmel arra például, hogy kapcsolt vállalkozások közötti társaságátruházás nem keletkeztet illetékfizetési kötelezettséget, vagy akár arra, hogy az illetékfizetési kötelezettség csak 75 százalékos részesedésszerzés esetén következik be (azaz két független vevő 50-50 százalékos részesedésszerzése esetén például nem) a társasági struktúra megfelelő megválasztásával elkerülhető lehet az illetékteher. Ráadásul jelenleg még több olyan kettős adóztatási egyezményünk van hatályban (így például akár a Hollandiával, akár az Oroszországgal fennálló egyezményünk), amely nem teszi lehetővé, hogy az ingatlannal rendelkező társaságok értékesítéséből származó nyereséget Magyarország megadóztassa, ha az eladó külföldi.

Az ingatlan társaság formájában történő értékesítése nagyban megkönnyíti az ügylet áfakezelését is. Míg a részesedésértékesítés áfamentes ügylet, addig az ingatlanokra vonatkozó áfaszabályok sokszínűsége miatt több esetben nem egyértelmű, hogy ingatlanértékesítés esetén fennáll-e áfafizetési kötelezettség, ráadásul az az általános szabályok szerint, vagy fordított adózással fizetendő-e. Ez pedig mindenképpen problémát jelent: vagy annál a vállalkozásnál, amelyik - áfamentes cég választása esetén - nem számítja fel az áfát, vagy annál, amelyik - áfás kezelés esetén - le kívánja vonni az áfát. Ráadásul egy nagyértékű áfavisszaigénylés minden esetben adóhatósági revíziót von maga után. És még ha a vevő végül vissza is tudja igényelni az áfa összegét, az egy több hónapos finanszírozási igényt ró rá a felekre.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 42 034 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 9,96%), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 42 083 forintos törlesztőt (THM 10,01%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

2017: újabb érv a társaság-értékesítés mellett

Jövő évtől növelni fogja a társaságértékesítések adóelőnyét egy új áfaszabály is. E szerint, januártól, az ingatlanhoz köthető szolgáltatások teljesítési helye áfa szempontból az ingatlan fekvése szerinti ország lesz. Amennyiben például egy külföldi vevő vesz igénybe egy magyar ügyvédtől az ingatlan megvásárlásához kapcsolódó tanácsadást, úgy ezt a szolgáltatást a magyar ügyvéd kénytelen lesz magyar áfával számlázni a külföldi vevőnek. Ugyanez a helyzet, ha a külföldi vevő az ingatlan átalakításához magyar műszaki tervezőt vesz igénybe.

Bár az így felszámított áfa valószínűsíthetően előbb-utóbb visszajár majd a külföldi megrendelőnek, az ezzel járó macera és finanszírozási igény mindenképpen el fogja gondolkoztatni egy külföldi vevőt, hogy inkább társaság formájában vegye meg az ingatlant. Ekkor ugyanis a jelenlegi értelmezés szerint, a magyar tanácsadó továbbra is áfamentesen tud számlázni. Persze idővel ez az értelmezés is változhat, az adózásban ugyanis soha nem léteztek örökéletű szabályok.

NEKED AJÁNLJUK
Így győzheted le a tomboló inflációt: rengeteg magyar keresi szét magát ezzel a módszerrel

Egy vállalat sikeressége mérettől függetlenül több dolgon múlhat, azonban a sikeres marketing igazán erőssé teheti azt, válság esetén is.

Ez lenne a siker kulcsa? Sok magyar még mindig alábecsüli ezt az eszközt

Ezt mindenképp tudnod kell, mielőtt belevágsz egy start-up finanszírozásába, kezdő vállalkozóként.

Csendes gyilkos pusztítja tömegével a magyarokat: sok apróságon múlhat, megúszod-e

A magyar felnőttek mintegy 60 százaléka fél attól, hogy élete során rosszindulatú daganatot diagnosztizálnak nála.

Közösségi finanszírozás – alternatív, kockázatmentes út az üzleti célok megvalósítása felé (x)

Nincsenek könnyű helyzetben a hazai induló vagy bővülni kívánó vállalkozások: nehezen előrejelezhető egy-egy termék vagy fejlesztés várható sikere vagy megtérülése.

NAPTÁR
Tovább
2022. augusztus 8. hétfő
László
32. hét
Augusztus 8.
Nemzetközi Macska Nap
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?