Slágerpiacok 2009-ben: mi jöhet be válság idején?

A legdrágább városok listáján nem érte váratlanul a szakmát, hogy Monte Carlo magasan megőrizte első helyezését. A hercegségben közel kétszer akkora négyzetméterárakat mértek, mint a második helyezett Londonban.

A képzeletbeli dobogó második és harmadik helyén végzett London és Moszkva között ádáz csata folyt az elmúlt hónapokban, de a fej-fej melletti küzdelemből az utolsó negyedéves orosz zuhanásnak köszönhetően végül az angol főváros került ki győztesen. 2008 utolsó hónapjaiban közel háromezer dollárral csökkentek a moszkvai négyzetméterárak, ami eldöntötte a sorrendet.

A listában szereplő négyzetméterárak a könnyebb összehasonlíthatóság érdekében átlagosan 120 négyzetméter alapterületű, minőségi belvárosi lakásokra vonatkoznak. A sorrend meghatározásakor több mint száz nagyvárost vettek számításba a világ minden tájáról.

A londoni ingatlanárak ugyan átlagosan körülbelül 10 %-kal csökkentek az elmúlt évben, a luxusingatlanok ezzel szemben kevésbé sínylették meg a válságot. Ebben a szektorban kevésbé jellemző a hitelre történő vásárlás, így a hitelválságot nem lehet szoros összefüggésbe hozni az árak alakulásával.

A dúsgazdag vásárlók ugyanakkor vagyonokat veszítettek az egyéb befektetéseiken, így az ingatlanpiacon elkölthető pénzük jelentősen korlátozódott. A kereslet visszaesése az árakon is érezhető, de nem akkora mértékben, mint az átlagos ingatlanok esetében. Oroszország és Nagy-Britannia is súlyos pénzügyi gondokkal küzd, mindkét országban hektikusan alakul a helyi fizetőeszköz árfolyama, ezért a szervezet dollárban határozta meg az árakat.

A negyedik és az ötödik helyen Hongkong, valamint Tokió végzett, az Amerikai Egyesült Államokat nem sokkal elmaradva a 15 ezer dolláros négyzetméterártól New York képviselteti a hatodik helyen. Az európai nagyvárosok közül Párizs és Róma férkőzött még be az első tíz közé, Ázsiából Mumbai és Szingapúr ért el kimagasló eredményt. Ezekben a városokban az átlagos négyzetméterár 8,8-11,6 ezer dollár között alakul.

Hozamvadászok figyelem!

A hozamvadászatra specializálódott nemzetközi befektetők folyamatosan figyelemmel kísérik és megpróbálják lekövetni az ingatlanpiacokon zajló legapróbb rezdüléseket is. Szinte minden kontinensen vannak még olyan célpiacok, ahol relatíve alacsonyabbak az árak, ami a befektetők számára óriási potenciált jelenhet.

Ide tartoznak a közel-kelet bizonyos országai, valamint több dél-amerikai és ázsiai állam is. Az alacsony árak azonban nem minden esetben azonosak a jó befektetéssel, gondoljunk csak az olyan gyenge államigazgatású országokra, ahol polgárháború viszonyok uralkodnak. Több afrikai ország is azért esik ki a kalapból, mert a közbiztonság hiánya, az infláció és a bizonytalan piaci környezet taszítja a beruházókat.

Elsőre kissé meglepően hathat, hogy a vizsgált nagyvárosok közül az egyiptomi fővárosban, Kairóban a legalacsonyabbak az árak. De - mint arról korábban beszámoltunk - a Nílus mentén meglehetősen szabadon értelmezik az építési előírásokat és nem igazán adnak a beépített anyagok minőségére. Ezek miatt a legkisebb földmozgás is súlyos károkat tud okozni, így már nem véletlen a 600 dollár körülire becsült átlagos négyzetméterár.

A listán találunk még dél-amerikai és európai nagyvárosokat is Ecuador, Peru és Chile fővárosa mögött ott van Szkopje és Kisinyov is. Nem sokkal magasabbak az árak az olyan dinamikus demográfiai mutatókkal rendelkező országokban, mint Banglades, vagy Indonézia, de ha a népességrobbanással nem tud lépést tartani az építőipar, akkor erősen keresleti piac alakulhat ki.

Túlértékelve!

A befektetők az ingatlan értékéből és a befolyó bérleti díjakból számított megtérülési mutatók alapján vonnak le következtetéseket az adott ország piacáról. Európában leginkább az 5 % körüli éves megtérülés a jellemző, de például Münchenben, Barcelonában, Helsinkiben, Madridban és Rómában 4 % alatti eredményt mértek.

Az öreg kontinens egyes vidékein számított 2 %-os mutató nagyjából 50 éves megtérülést feltételez, ami nem igazán vonzó a befektetők számára. 4-5 % közötti értékeket mértek Brüsszelben, Berlinben, Moszkvában, Koppenhágában és Varsóban, de a két legfelkapottabb nagyváros, London és Párizs is hasonló értékekkel bírnak.

10 % feletti megtérülési mutatót mindössze hat nagyvárosban regisztráltak, ezek között két európai fővárost is találunk. Egyiküket mindjárt a lista élén, Kisinyovban 14,17 %-os megtérülést mértek, a többiek kissé lemaradva, de egymáshoz képest szorosan követik a moldovai fővárost. Dél-Amerikából Lima, Panamaváros és Bogota ért el kedvező eredményt, de a hírhedt közbiztonság miatt még nem igazán özönlenek az európaiak a kolumbiai fővárosba.

A korábbi éveken át tartó folyamatos és masszív lakásár emelkedés kora lejárt. A túlfűtött piacokon ez olyan mértékű visszaesést eredményezett, hogy a talpra állás akár évekig is eltarthat. A befektetőknek, a hitelezőknek és minden piaci szereplőnek közös erővel és a helyi viszonyok figyelembe vételével új utakat kell találni a felépüléshez.