Hullámvasúton a horvát ingatlanpiac: be- vagy kiszállni érdemes?

Mit mutatnak a statisztikák?

A CentarNekretnina elnevezésű legnagyobb horvát ingatlanportál adatbázisai alapján az elmúlt 12 hónapban a tengerparton tovább emelkedtek az árak, miközben a fővárosban stagnáltak a lakásárak, a családi házak kínálati átlagára pedig közel 4 %-kal csökkent. A tengerparti apartmanok és villalakások vételára átlagosan 13,8 %-kal emelkedett az elmúlt évben és elérte a 2053 eurós (490 ezer forintos) négyzetméterárat.

Az országos átlagot tekintve az elmúlt egy évben 3,8 %-kal emelkedtek az ingatlanárak, de ez jelentősen elmarad az egy évvel ezelőtt mért 17 %-os növekedéstől. A különböző szegmensek eltérő teljesítményt produkáltak és ez a tendencia idén valószínűleg tovább folytatódik.

Az Európai Unióból érkező vásárlók száma jelenleg is magas, de a szakértők a kereslet további élénkülésére számítanak, ahogy közeledik Horvátország (várhatóan 2010-es) uniós csatlakozása.

Egyre több magyar vásárol ingatlant az Adrián!

Az ingatlanpiaci aktivitás elsősorban a tengerparti területeken és az egyéb népszerű turisztikai célpontnak számító övezetekben figyelhető meg. A legkedveltebb övezet az ország észak-nyugati részén található Isztriai-félsziget, ahol már az ingatlanok harmada külföldi tulajdonban van elsősorban a nagyszámú német vásárlóknak köszönhetően.

A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó kérelmek 55 %-át német, 16 %-át osztrák, 6 %-át brit, 4 %-át magyar és mintegy 3 %-át holland állampolgárok nyújtják be a hatóságoknak. Zadartól Dubrovnikig körülbelül az ingatlanok 6-12 %-a van külföldi kézben, ugyanakkor a fővárosban 3 %-a alatt van külföldi tulajdonosok aránya. A jelenlegi korlátozások az ország uniós csatlakozásával hatályukat vesztik majd, ami várhatóan újabb keresletet generál.

Történelmi év volt 2007 a horvát lakáspiacon!

A 2007-es egy rendkívüli év volt a horvát lakáspiac történetében. Az új építésű lakások átlagos vételára egy év alatt 26 %-kal 1563 euróra nőtt négyzetméterenként. Ellentétben az egy százalék alatti 2005-ös és 2006-os eredményeket ez infláció nélkül is 22,3 %-os emelkedést jelent reálértéken a horvát statisztikai hivatal adatbázisai szerint.

A horvátok hagyományosan ingatlanban tartják a pénzüket, különösen a bizonytalan időkben. A kereslet és a kínálat az elmúlt években folyamatosan emelkedett, ugyanakkor a spekulatív tőke megjelenésének tulajdoníthatóan az árak rendkívül szeszélyesen változtak. A kilencvenes évek végén a gazdaság gyengülésével egyidejűleg a lakáspiacon fellendülés volt megfigyelhető. Az új lakások vételára 20 %-kal emelkedett, miközben az ország egyéb gazdasági mutatói visszaestek.

Hány lakás épül évente?

1981 és 1990 között évente mintegy 20-30 ezer lakás épült Horvátországban, ami akkor még Jugoszlávia része volt. Az 1991 és 1995 közötti függetlenségért vívott háború idején sok ingatlan megrongálódott, vagy megsemmisült, valamint évi 10 ezer alá csökkent az építések száma. A háború a lakások értékén is nyomot hagyott, ugyanis jelentősen csökkentek a vételárak.

A háború utáni időszakban újabb kihívások következtek, az ország szocializmusról piacgazdaságra váltott, továbbá elkezdődött a privatizáció. Az építések száma évről évre emelkedett, majd az 1999-es 13 ezerről 2006-ra 22 ezerre emelkedett a használatba vett ingatlanok száma. Tudjman elnök halálát követően új kormány alakult, amely gazdasági reformokat vezetett be. A gazdasági fejlődés mellé kedvezőbb piaci körülmények társultak, megváltoztak a korábbi szigorú építési- és tulajdonlási szabályok, amely tovább növelte az építési kedvet.

Egy 2001-ben életbe lépett szociális kormányzati lakásprogram kiegészítette a piacot relatív olcsóbb ingatlanokkal. A program keretében négy év alatt több mint kétezer lakást adtak át 910 eurós négyzetméteráron, miközben a piaci átlagár már meghaladta az 1400 eurót.

Folyamatosan bővülő kereslet:

Az 1999-es politikai és gazdasági krízisből néhány év alatt sikerült kilábalni az országnak. 2001 és 2006 között a GDP átlagos növekedése évi 4,8 %-os volt, az elmúlt évben pedig elérte az 5,75 %-ot. Az egy főre eső GDP hét év alatt 38 %-kal emelkedett, miközben a munkanélküliségi ráta 16 %-ról 9,6 %-ra csökkent.

A háború miatt elüldözött emberek visszatérése is növelte a lakáspiaci keresletet. Az elmúlt 12 évben közel 340 ezren tértek vissza Horvátországba, ezek kétharmada horvát, egyharmada szerb. A lakásukat elvesztett emberek a kormányzati lakásprogram keretében lakást vagy építőanyagot kaptak, illetve elszállásolták őket állami tulajdonú ingatlanokban.

Hatszorosára nőtt a jelzáloghitelek állománya!

A lakásfinanszírozás jelentős fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedben. A korábban állami tulajdonban lévő bankokat privatizálták és kereskedelmi bankokká alakították át. Osztrák, olasz és német hitelintézetek is beléptek a horvát hitelpiacra, a versenyhelyzet egyre fokozódott. Ennek eredményeképpen az ország lakáshitel állománya a 2000-es 8,3 milliárd kunáról hét év alatt 47,8 milliárd kunára emelkedett. 2002 és 2007 között a kihelyezett lakáshitel állomány évente átlagosan 31 %-kal emelkedett.

A jelzálogpiacnak jót tett a lakás-takarékpénztárak 1998-as megjelenése is, amelyeken keresztül az igénylők kedvezőbb feltételek mellett juthatnak lakáshitelhez. Ugyanakkor a hitelezési piacon a kereskedelmi bankok még mindig dominálnak, a lakás-takarékpénztárak piaci részesedése a jelenleg nem éri el az öt százalékot. A kedvező kamatozású hiteleket korábban német márka alapon, jelenleg euró és svájci frank alapon kínálják a hitelintézetek.

Az átlagos hitelkamatok a 2002-es 7,76 %-ról öt év alatt 4,81 %-ra csökkentek, jelenleg pedig 5,85 %-os átlagos kamatláb mellett hiteleznek a horvát kereskedelmi bankok.

Lakáspiaci kilátások

Az infláció idén júniusban elérte a 7,56 %-ot, ami az elmúlt 12 évben a legmagasabb érték. 2001 és 2007 között az átlagos éves infláció mindössze 2,67 % volt. A pénzügyi stabilitás megőrzése érdekében a Horvát Nemzeti Bank korlátozó intézkedéseket vezetett be. Mindezt az emelkedő hitelkamatokkal összevetve az elemzők arra számítanak, hogy várhatóan lassulni fog dél-nyugati szomszédunk ingatlanpiaca.