Teljes átalakulás előtt a budapesti ingatlanpiac: aranyat érhet, ha valakinek ezen a környéken van lakása

A Rákosrendezőn tervezett új városrész évtizedekre alakíthatja át Budapest egyik legfontosabb fejlesztési területének környezetét. A főváros tervei szerint húszéves távlatban mintegy 10 ezer lakás, ebből 2 ezer megfizethető lakás épülhet, legalább 25 hektár zöldterülettel és a szükséges alapellátással. A kérdés már nem az, hogy változik-e a környék ingatlanpiaca, hanem az, hogy mikor és mekkora prémiumot áraz be a piac.

A Rákosrendező fejlesztésének eredeti, emirátusi befektetőhöz kapcsolódó terve 2025-ben meghiúsult. Az egykori vasúti területet Budapest vásárolta meg, majd a főváros új fejlesztési koncepció kidolgozásába kezdett. A 2026 márciusában kihirdetett nemzetközi tervpályázat győztes koncepciója már nem toronyházakra és luxusberuházásra épül, hanem egy új, vegyes funkciójú városnegyedre. A terület nagysága mintegy 150 hektár.

A tervezett városrészben hosszú távon mintegy 10 ezer lakás épülhet, a koncepcióban jelentős zöldfelület, közösségi terek, szolgáltatások és új közlekedési kapcsolatok is szerepelnek. Vitézy Dávid korábbi nyilatkozatai szerint a cél kifejezetten az, hogy a korábbi projekttel ellentétben ne egy elszigetelt, luxuslakásokkal és irodákkal teli negyed jöjjön létre, hanem egy középosztály számára is elérhető, gyalogosbarát városrész. 

A július 22-én bemutatott Baross Gábor Vasútfejlesztési Tervben Rákosrendező már egyértelműen Budapest és az agglomeráció vasúti fejlesztési rendszerének részeként jelenik meg. A terv szerint a teljesen átépülő Rákosrendező az új városnegyed központja lehet, a meghosszabbított hármas villamos pedig egy új hídon keresztezi majd a vasutat.

Ha Rákosrendező csak egy új lakónegyed lenne, akkor az ingatlanpiaci hatást elsősorban az új lakások és a környezet minősége határozná meg. Ha viszont egy új közlekedési csomópont is létrejön, akkor a hatás jóval nagyobb területre terjedhet ki. A Nyugati pályaudvar térségének fejlesztése, a vasúti hálózat átalakítása és a villamoskapcsolatok együttesen ugyanis megváltoztathatják a XIII. és XIV. kerület egyes részeinek elérhetőségét.

Akadnak problémák

A projekt megvalósítása előtt ugyanakkor több akadályt is el kell hárítani. Július 18-án Vitézy Dávid miniszter arról számolt be, hogy a MÁV hozzájárulása után megkezdődhet a Rákosrendezőn található, önkényes lakásfoglalók által elfoglalt épületek bontásának előkészítése. A területen korábban kiürített MÁV-lakások maradtak őrizetlenül, amelyekbe később önkényes lakásfoglalók költöztek. A miniszter szerint az épületek elbontása egy régóta fennálló közbiztonsági problémát is rendezhet.

Az ügy a XIII. kerületet is közvetlenül érinti. Tóth József polgármester júliusban nyílt levélben sürgetett intézkedést, és súlyos közbiztonsági problémának nevezte a Tatai utca környékén kialakult helyzetet. Vitézy Dávid később azt közölte, hogy a MÁV minden szükséges hozzájárulást megadott a fővárosnak az önkényes lakásfoglalók által elfoglalt ingatlanok ügyének rendezéséhez. A július végén ismertetett ütemezés szerint augusztus végére rendezhetik a birtokviszonyokat és a közművek kikötését, szeptemberben pedig megkezdődhet a romos épületek bontásának előkészítése. A rendelkezésre álló információk szerint a bontási munkák lezárását októberre tervezték.

Vitézy júliusban a Rákosrendezővel összefüggő másik problémára is felhívta a figyelmet. A korábbi kiürítések miatt a Közlekedési Múzeum gyűjteményének egy része az Északi Járműjavítóba került. A miniszter szerint az ottani tárolási körülmények nem megfelelőek, ezért a kormány megmentené az Északi Járműjavító területére korábban tervezett új Közlekedési Múzeum projektjét is.

Ez várhat a városrészre

Rákosrendező közvetlen környezetében két olyan városrész található, amely különösen fontos lehet a projekt szempontjából. A terület egyik oldalán a XIII. kerület, a másikon a XIV. kerület fekszik. A fejlesztés ezért nem egyetlen kerület ingatlanpiacát érintheti.

Az Otthon Centrum a Pénzcentrum megkeresésére elmondta: véleményük szerint Rákosrendező fejlesztése elsősorban a XIII. kerület Szegedi út környékén és a zuglói oldalon hozhat jelentős változást az ingatlanpiacon. A szakértők szerint a Szegedi úti felüljáró környéke különösen fontos lehet, miközben a vasút és az M3-as autópálya közé szorult, jelenleg kevésbé frekventált zuglói területek pozíciója is javulhat.

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a XIII. kerületben már most is érzékelhető az Angyalföld felől érkező fejlesztési hullám, amelyet jelenleg elsősorban a rendelkezésre álló szabad telkek hiánya korlátoz. A Dévényi út, a Szegedi út és a Tatai út környékén évek óta zajlik az átépülés, és több új beruházás is folyamatban van. A Rákosrendezőhöz közeli terület további felértékelődését segítheti, ha az új városrészhez kapcsolódó közlekedési fejlesztések is megvalósulnak.

A zuglói oldalon szintén jelentős átalakulás jöhet. Az M3-as autópálya és a vasút közé ékelődő, jelenleg kevésbé hasznosított területek új pozícióba kerülhetnek, ami a lakásárak emelkedése mellett új fejlesztéseket és funkcióváltást is ösztönözhet, különösen a jelenleg vállalati telephelyekkel jellemezhető északi részeken.

Az Otthon Centrum szerint a Rákosrendező környékén már most is több jelentős lakóingatlan-fejlesztés zajlik vagy valósult meg, köztük a Divinus Lakópark, a Béke Residence, a Jász Residence és a Green Home Csángó, miközben további projektek, például a Béke Garden, a Spring Garden Residence és a Meridian Garden is épülnek. A Rákosrendező megújulása ezért várhatóan a környező térség egészének átlagát meghaladó ingatlanár-emelkedést eredményezhet.

Az ingatlanok értékére a közlekedési kapcsolatok javulása is hatással lehet. Az Otthon Centrum XIII. kerületi összevetése szerint a metrómegállók 500 méteres környezetében lévő panellakások 5-17 százalékkal, az új építésű lakások pedig 3-28 százalékkal drágábbak a távolabb fekvő, hasonló ingatlanoknál. A használt téglalakásoknál ugyanakkor 10-22 százalékkal alacsonyabb árakat mértek a metróállomások közelében. Ennek oka, hogy a kerület legértékesebb használt téglalakásai, például a Pozsonyi út és a Szent István park környékén, illetve a Duna-parton, távolabb helyezkednek el a Váci úti metró tengelyétől, és kevésbé kitettek a forgalomnak.

Az Otthon Centrum szerint a Rákosrendezőn megjelenő új lakások és az új városrész kialakulása a meglévő lakásállomány értékét is növelheti.

A fővárosi rehabilitációs területek, például a Corvin-negyed, Középső-Ferencváros, Angyalföld, Külső-Ferencváros és Lágymányos példája alapján az egykori ipari vagy kevésbé frekventált területek átalakulása hosszabb távon felértékelődést hozott. Az új lakónegyedek megjelenése a környező használt lakások keresletét és árait is emelheti.

A szakértők ugyanakkor arra is felhívják a figyelmet, hogy egy nagy fejlesztés bejelentése önmagában még nem feltétlenül hoz azonnali áremelkedést. A várakozások azonban már ekkor megjelenhetnek a piacon, például a spekulatív vásárlások vagy az eladók magasabb árelvárásai formájában. Minél konkrétabbá válik a fejlesztés, és minél közelebb kerül a tényleges megvalósítás, annál erősebb lehet a keresletre gyakorolt hatása. Rákosrendező esetében ezért különösen fontos lesz, hogy az infrastruktúra, a parkok vagy az új épületek kivitelezése milyen sorrendben és ütemben indul el.

Az új lakások nagy száma az Otthon Centrum tapasztalatai szerint önmagában nem feltétlenül okoz árcsökkenést a környéken. A Corvin sétány és más korábbi budapesti városrehabilitációs projektek példája azt mutatja, hogy az új kínálat a keresletet is képes ösztönözni. Az egykori ipari területek átalakulásával párhuzamosan a környező használt lakások eladhatósága és ára is javult. Ez alapján Rákosrendező esetében is inkább a térség fokozatos felértékelődésével lehet számolni, feltéve, hogy a tervezett városfejlesztési és közlekedési beruházások a megfelelő ütemben megvalósulnak.

Akár 20 százalékos emelkedés is várható

A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint Rákosrendező fejlesztése elsősorban a ma még kevésbé felkapott, közvetlenül a beruházási területhez kapcsolódó városrészek ingatlanpiaci felértékelődését gyorsíthatja. A szakértő 3-5 éves távon az angyalföldi térség északi részén, valamint a Rákosrendező és Rákosfalva közötti átmeneti zónában 15-25 százalékos prémiumot tart reálisnak a városi átlaghoz képest, ugyanakkor ezt jelentősen befolyásolhatja a beruházás tényleges megvalósítási üteme.

A Duna House tapasztalatai alapján az új városrészhez, parkhoz vagy közvetlen metró- és villamoskapcsolathoz közeli ingatlanok 8-15 százalékos felárat érhetnek el a hasonló, de rosszabb elérésű lakásokhoz képest. A prémium fejlesztéseknél, például parkra néző lakásoknál, a különbség akár a 20 százalékot is meghaladhatja.

Szegő Péter szerint rövid és középtávon elsősorban a már meglévő lakásállomány értéke növekedhet, mivel az új építésű lakások nagyobb volumenben várhatóan csak 5-10 év múlva jelennek meg. A fejlesztés hatása azonban már korábban megjelenhet az árakban. A bejelentés és a tervpályázat lezárása várakozási prémiumot indíthat el, a tartósabb és szerkezetileg is meghatározó áremelkedés azonban inkább a tényleges beruházások elindulásakor, illetve az első átadások után várható.

A mintegy 10 ezer tervezett lakás önmagában a szakértő szerint rövid távon nem jelent komoly lefelé mutató kockázatot a környék ingatlanáraira. A lakások ugyanis 15-20 éves időtávon, fokozatosan jelenhetnek meg a piacon, miközben a kapcsolódó infrastruktúra- és zöldfejlesztések javíthatják a térség vonzerejét. Árnyomás akkor alakulhatna ki, ha a beruházás a tervezettnél jóval gyorsabban haladna, és rövid idő alatt a tervezett lakásállomány jelentős része egyszerre jelenne meg a piacon.

Címlapkép: MTI/Kovács Attila