Jó hírt kaptak a lakásvásárlás előtt állók: végre többet érhet az önerő az ingatlanpiacon?

Ha 2015-höz viszonyítjuk, akkor a hazai ingatlanárak 2021-re több, mint a duplájára nőttek. (A KSH adatai alapján a 2015-ös árhoz képest 6 év alatt 208 százalékra emelkedtek.) Ez azt jelenti, hogy egy 40 millió forint értékű ingatlan ára 83,2 millió forintra növekedett.

Ez azt is jelenti, hogy a lakásvásárlás előtt állók saját megtakarítása is elértéktelenedett: 20 millió forint a korábban említett ingatlan értékének a felét tette ki 2015-ben, míg hat évvel később már csak a lakásár negyedét tette ki.

Itt a lakáshitel kalkulátor! Találd meg a legkedvezőbb konstrukciót!

Joggal merülhet fel, hogy miért nem számolunk a megtakarítások befektetésével. Figyelembe kell venni, hogy az elmúlt években a kockázatmentes befektetések hozama igen alacsony volt. (A betétek, állampapírok kamata sem ütötte meg sok ember ingerküszöbét.) Három százalékos éves kamat már jónak számított ebben az időszakban, ilyen éves hozam mellett a 20 millió forint 23,8 millió forintot érne. Ez az emelkedés azonban messze elmaradna az ingatlanárak változásától.

Úgy tűnik fordulóponthoz érkeztünk, a megtakarításunk lakásra számított vásárlóereje, ugyanis emelkedő pályára kerülhet.

Ez azonban nem azt jelenti, hogy az ingatlanárak előreláthatóan érdemben csökkenni fognak. Inkább a lakásárak stagnálására lehet számítani az elkövetkező időszakban. (Egyes túlárazott területeken az ingatlanok ára még csökkenhet is, de más alulértékelt régiókban még minimálisan emelkedhetnek is az árak.) Ettől függetlenül a ingatlanok drasztikus felértékelődésének időszaka – bizonytalan időre – véget ért.

Ugyanakkor a saját megtakarításunk értéke számottevően emelkedhet. Már az alacsony kockázatú befektetések között is találhatunk érdemi hozamajánlatokat. A hosszabb futamidejű inflációkövető Prémium Magyar Állampapír induló éves kamata 16 százalék. Ha pedig az MNB inflációs várakozásai helytállóak, akkor a második időszakban az éves kamata 18,8 százalékra növekedhet. 20 millió forint befektetésével két év alatt – 2025 február 20-ra – 27,6 millió forintunk lehet. (A számolás során az első éves hozam újrabefektetésével kalkuláltunk.)

Egy 40 millió forint értékű lakás esetében a 20 millió forint a vételár felét, míg a 27,6 millió forint a 69 százalékát teszi ki. A jelenlegi nagy bizonytalanság mellett két év ingatlanár stagnálására fogadni bátor dolog. Éppen ezért érdemes megnézni, hogy a megtakarításunk hozamának “elnyeléséhez” mekkora ingatlanáremelkedésre lenne szükség:

• 2024. februárjára a 20 millió forint befektetésünk 23,2 millió forintot érne. A 40 millió forintos lakás esetében ez évi 8 százalékos áremelkedést jelentene.
• 2025. februárjában érné el a 27,6 millió forintot a befektetésünk. Ez az ingatlan oldalon újabb 10,1 százalékos áremelkedésnek felelne meg.

Azért ilyen ingatlanáremelkedéseket láthattunk az elmúlt években: a 2020-as COVID évet leszámítva 2015 óta minden évben meghaladta az ingatlanok drágulása ezt a szintet. Ugyanakkor a jelenlegi gazdasági helyzet nagyon más, mint amit a korábbi időszakban láttunk.

Azt azonban ki kell hangsúlyozni, hogy 8-10 százalékos áremelkedés tudná a megtakarítások hozamát kompenzálni. Ezek az értékek pedig még békeidőben is szépek, nemhogy egy bizonytalan, nehéz gazdasági helyzetben

- hívták fel a figyelmet a Bankmonitor elemzői.

Vagyis a meglévő megtakarítások okos befektetésével előreláthatóan tényleg emelkedhet a lakásvásárlás előtt állók önerejenék értéke. Ez azonban nem jár feltétlenül együtt az ingatlanok árcsökkenésével. Illetve ez a hatás nem fogja érdemben megváltoztatni a közeljövőben az ingatlanpiacot.

Természetesen a hatás nagy mértékben függ attól, hogy mekkora megtakarításunk van és milyen értékű lakást szeretnénk vásárolni. Minél nagyobb az önerőnk aránya annál kedvezőbb lehet számunkra az elkövetkező időszak

- tették hozzá.