Milliós bukás fenyegeti a magyar lakásvásárlókat: kegyetlen csapdát rejt a népszerű támogatás

A hazai lakhatási válság és a saját tulajdon iránti erős kulturális igény hívta életre az Otthon Start programot. A rendszer ambiciózus, ám olyan belső ellentmondásokkal küzd, amelyek miatt a piac rendkívül óvatosan fogadta. A konstrukció három pillérre épül. Ezek a fejlesztőket segítő gyorsított, kiemelt beruházási státusz, a vevőknek kínált fix, háromszázalékos kamatozású hitel, valamint az építményi jog. Ez utóbbi elméletben lehetővé teszi, hogy a bankok már a tervezőasztalról értékesített lakásokat is hitelezni tudják.

Az első komoly kockázat az 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árplafon. Míg az eladási árat jogszabály rögzíti, az építési és alapanyagköltségek dinamikusan nőnek. A közel-keleti energiaválság hatására akár jelentős, kétszámjegyű drágulás is várható. Tartalék vagy állami garancia hiányában a beruházó mozgástere minimális. Ilyenkor választhatja a minőség rontását, ami azonban csökkenti a lakás későbbi értékét és a banki fedezet minőségét is. A másik lehetőség, hogy a profitja tűnik el, ami radikálisan növeli a projekt leállásának esélyét.

A rendszer legsúlyosabb strukturális hibája azonban az, hogy a szankció és a kár elszenvedője között nincs logikus kapcsolat. Ha a fejlesztő megcsúszik az építkezés határidejével, a hatóság lakásonként akár tízmillió forintra is bírságolhatja. Ez az összeg az államkasszába folyik, miközben a bírság miatt a beruházó pénzügyi helyzete megrendülhet, a projekt pedig leállhat. Ekkor lép életbe a dominóeffektus. Mivel a lakás nem készül el időben, a vevő elveszíti az állami kamattámogatást. A törlesztőrészlete hirtelen a piaci kamatszintre ugrik, ami könnyen fizetésképtelenséghez vezethet. A vevőt tehát gyakorlatilag azért büntetik anyagilag, mert a fejlesztő hibázott, jogszabályi kompenzációs mechanizmus pedig jelenleg nem létezik.

Ilyen esetben a hitelt nyújtó bank is csapdába kerül. A fedezetként befogadott építményi jog mögött a valóságban csak egy meg nem épült lakás ígérete, valamint egy töredékértékű, gyakran kármentesítésre szoruló építési telek áll. Ráadásul egy esetleges fejlesztői csőd esetén a telket hitelező projektfinanszírozó bankot illeti meg az elsőbbség. A vevőket finanszírozó bankok csak a fennmaradó vagyonból részesülhetnek. Nem véletlen, hogy a hazai hitelintézetek vonakodnak a rendszer és a szakaszos folyósítás együttes alkalmazásától.

Nyugat-európai és régiós példák sora bizonyítja, hogy a helyzet kezelhető lenne egy megfelelő teljesítési garanciával. Németországban szigorúan a készültségi fokhoz kötik a vevői befizetéseket. Franciaországban pedig kötelező a banki vagy biztosítói befejezési garancia, amely csőd esetén is biztosítja az épület befejezését. Lengyelország a magyarhoz nagyon hasonló ingatlanpiaci alapokról indulva jutott el oda, hogy a letéti számlák mellett egy központi garanciaalapot is létrehozott. Ha ott egy fejlesztő csődbe megy, az alap garantálja a vevők befizetéseinek visszatérítését. Magyarországon a letéti számla intézménye ugyan létezik, de a jelenlegi gyakorlatban nem aktiválódik megfelelően. Így nem nyújt valódi védelmet sem az épület befejezésére, sem a kamattámogatás elvesztésére.

A piaci szereplők, vagyis a vevők, a fejlesztők és a bankok egyaránt világos, kiszámítható szabályozást és a garanciális elemek beépítését várják. A kétharmados felhatalmazással bíró új kormányzat jelezte ugyan, hogy a lakáspolitikában a bérlakásprogramok felé tolná a hangsúlyt, de az Otthon Start megtartását is ígérte. A kérdés már csak az, hogy lesz-e politikai akarat a rendszer kijavítására. A program jelenlegi formájában ugyanis súlyos strukturális ellentmondásokkal küzd, amelyek a fogyasztókat és a pénzügyi szektort egyaránt veszélyeztetik.