Fordult a kocka a magyar lakáspiacon: teljesen átírták terveiket a spekulánsok, kinek áll most a zászló?

Szeptember elsején indult el Magyarországon az Otthon Start program, amely kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitellel segítette az első lakásukat megvásárlókat. A kezdeményezés célja az volt, hogy a fiatalok otthonteremtését támogassa és a lakáshitelhez való jutást megkönnyítse. A program gyorsan éreztette hatását az ingatlanpiacon, a szakértők szerint a kereslet már az első hónapokban élénkült.

A bevezetése óta számos ponton változtattak a feltételeken. Január elséjétől például, a külterületi ingatlanokra is kiterjesztették a felvétel lehetőségét. De még a március elején is történt módosítás, hiszen egy új jogszabály már lehetővé teszi, hogy bizonyos feltételek mellett a támogatott kölcsönöket már az építkezés ideje alatt, szakaszosan folyósítsák.

A hitelkonstrukció bevezetése óta hatalmas átalakulás történt a hazai ingatlanpiacon. A KSH szerint megtört a bérleti díjak emelkedése, sőt több hónapon keresztül csökkenés is megfigyelhető volt, különösen Budapesten. A szakértők szerint a változás egyik fő oka a kedvezményes, 3 százalékos kamatozású lakáshitel megjelenése, amely sok bérlőt a lakásvásárlás felé terelt.

A támogatott hitel miatt egyre többen döntöttek úgy, hogy inkább saját ingatlant vásárolnak, mintsem tovább béreljenek. Emiatt a kiadó lakások iránti kereslet visszaesett, ami a bérleti díjakra is hatással volt. Több fővárosi kerületben is csökkent az érdeklődés a bérlakások iránt, ami lefelé nyomta az árakat. A statisztikai adatok is alátámasztják a trendet. A Központi Statisztikai Hivatal szerint 2025 őszén, különösen szeptember és november között, országos szinten és Budapesten is mérséklődtek a bérleti díjak. Az egész éves emelkedés így mindössze mintegy 5 százalék körül alakult, ami jóval visszafogottabb a korábbi évek növekedéséhez képest.

Mi történt a külföldi lakásvásárlókkal?

Fontos kérdés az is, hogy mi lett a külföldi lakásvásárlókkal az Otthon Start bevezetése óta. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2024-ben mintegy 6600 külföldi állampolgár vásárolt lakóingatlant Magyarországon. Az ügyletek összértéke elérte a 309 milliárd forintot. A külföldiek így a teljes lakáspiaci forgalom körülbelül 6,4 százalékát adták. A KSH adatai azt mutatták, hogy a legtöbb ingatlant a német vásárlók vették. Őket a kínai vevők követték, majd román és szlovák állampolgárok következtek a rangsorban. Mint kiderült, a külföldi vásárlók jelentős része Budapesten keresett ingatlant. Az ilyen tranzakciók értéke gyakran meghaladta az átlagos lakásárat, mert sok vevő a fővárosban vagy turisztikai szempontból népszerű területeken vásárolt.

A lakáspiaci folyamatokat jól mutatja, hogyan reagálnak a külföldi vásárlók a hazai támogatási programokra. A Duna House tapasztalatai szerint az Otthon Start megjelenése érezhetően átalakította a kereslet szerkezetét, különösen az alacsonyabb árú lakások piacán.  Szegő Péter szerint 2025-ben a külföldi vásárlók az összes lakáspiaci adásvétel 5,2 százalékát adták. A rendelkezésre álló adatok alapján 2026-ban is hasonló arány látszik. A program hatására ugyanakkor megjelent egy kiszorítási jelenség.

A 40 és 80 millió forint közötti lakások piacán a kedvezményes hitellel vásárló magyar fiatalok sokkal aktívabbá váltak. Emiatt a külföldi vevők, akik jellemzően lassabban reagálnak a piaci változásokra, ritkábban jelennek meg ebben a szegmensben. A külföldiek jelentős része befektetési céllal vásárol ingatlant, ezért a teljes forgalmon belüli arányuk inkább stagnálhat, sőt a belföldi kereslet erősödése miatt akár mérséklődhetett is. 2026-ra még nincs hivatalos statisztika, de a Duna House értékesítőinek tapasztalatai alapján ez a tendencia érzékelhető

- hangsúlyozta.

Mint rámutatott, a piacon továbbra is a német vásárlók vannak többségben. Ők elsősorban a Dunántúlon és a Balaton környékén keresnek családi házakat. Az Európai Unión kívülről érkező vevők közül a kínaiak a legaktívabbak, akik leginkább Budapest belső kerületeiben vásárolnak befektetési céllal. Jelentős a román és a szlovák vevők jelenléte is. Ők főként a határ menti térségekben vásárolnak, ahol az árak sok esetben kedvezőbbek, mint saját országukban.

A főváros a kelendő

A Duna House elemzője szerint a különbség jól látható. Budapest belső kerületeiben a külföldi vásárlók aránya eléri a 15 százalékot. Ennek oka, hogy a magas négyzetméterárak miatt az állami támogatás itt kevésbé befolyásolja a piacot. Vidéken Somogy és Zala vármegyék emelkednek ki. A legkeresettebb térségekben a külföldi vevők aránya a 10 százalékot is elérheti. Debrecen külön eset. Az ipari beruházások miatt új kereslet jelent meg a piacon, elsősorban külföldi menedzserek és szakmunkások részéről.

A külföldi befektetők stratégiája több esetben megváltozott. Egy részük a 150 millió forint feletti prémium kategóriába lépett át, hogy elkerülje a versenyt a 100 millió forint alatti szegmensben vásárló, állami támogatást használó magyar vevőkkel. Korábban sok befektető az azonnal kiadható lakásokat kereste. A bérleti piac átmeneti telítődése és a hozamok csökkenése miatt azonban ma már jóval tudatosabban választanak, és szűkebb körből keresnek ingatlant 

- emelte ki Szegő Péter.

A jövővel kapcsolatban az elemző azt mondta: 2026 és 2027 között a kereslet további erősödése várható, miközben a piac szerkezete átalakulhat. Bár az Otthon Start hatására a lakásárak emelkedtek, nemzetközi összevetésben a magyar ingatlanok még mindig viszonylag olcsónak számítanak a régió több országához képest. Ez továbbra is vonzó lehet a külföldi befektetők számára.

Emelkedett a budapesti vásárlások aránya?

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ugyan történt némi elmozdulás a piacon, de a külföldiek aránya továbbra is viszonylag alacsony. Mint azt jelezték, az Otthon Start program indulása előtti hat hónapban a külföldi vásárlók aránya 1,7 százalék volt az ingatlanvásárlók között, szeptember óta viszont 1,2 százalékra csökkent. Ez a különbség ugyanakkor nem tekinthető jelentős változásnak, mivel a külföldiek aránya a magyar ingatlanpiacon hosszabb ideje 1 és 2 százalék között mozog.

Az Otthon Centrum is arról számolt be, hogy a külföldi vásárlók továbbra is legnagyobb arányban Budapesten jelennek meg. Az Otthon Start program bevezetése előtt a külföldi vevők 44,5 százaléka a fővárosban vásárolt ingatlant. Ha a budapesti agglomerációt is figyelembe vesszük, az arány 48 százalék volt. A program indulása óta a fővárosi arány 47 százalékra emelkedett, az agglomerációval együtt pedig már 52 százalékot tesz ki. Budapesten kívül leginkább a megyei jogú városokban és a határ menti településeken jelennek meg külföldi vevők.

Mint azt elmondták, az Otthon Start bevezetése után jelentősen átalakult a külföldiek által vásárolt ingatlanok szerkezete.

• A házat vásárlók aránya 59 százalékról 35 százalékra csökkent.
• Ezzel párhuzamosan az új építésű ingatlanok iránti érdeklődés nőtt, az ilyen vásárlások aránya 7,4 százalékról 23,5 százalékra emelkedett.
• A téglalakások esetében az arány 30 százalékról 35 százalékra nőtt, míg a panellakások iránti kereslet lényegében nem változott.
• A külföldiek által vásárolt ingatlanok átlagos értéke is mérséklődött. Az átlagár 83,3 millió forintról 69,1 millió forintra csökkent.

Véleményük szerint azonban ez a változás azonban inkább azzal függ össze, hogy milyen típusú ingatlanokat és mely területeken vásároltak, nem pedig közvetlenül az Otthon Start program hatásával.

A jövővel kapcsolatban az Otthon Centrum szakértője elmondta, hogy nem valószínű, hogy a program miatt jelentősen nőne a külföldi vásárlók száma a magyar lakáspiacon. A külföldi kereslet alakulását inkább a gazdasági környezet, a befektetési lehetőségek és az ingatlanárak regionális összehasonlítása határozza meg.

Kiegyensúlyozottság várható?

Érdemes megemlíteni az OTP előrejelzését is az idei várakozásokkal kapcsolatban. Márciusi sajtótájékoztatójukon arról számoltak be, hogy a tavalyi hektikus év után 2026-ban nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb működés jöhet a magyar lakáspiacon. A lassuló áremelkedés, a bővülő kínálat és a túlárazottság mérséklődése mind ebbe az irányba mutat. Ez már csak azért is fontos, mert a külföldi kereslet számára a stabilabb árkörnyezet általában kedvez a befektetési célú vásárlásoknak.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint 2026-ban a lakáspiacon egyfajta normalizálódás várható. A működés nyugodtabb és kiszámíthatóbb lehet, bár a nemzetközi geopolitikai helyzet továbbra is kockázatot jelent. A választási évek elején gyakran erősödik a piaci bizonytalanság is. A szakértő szerint a magyar lakáspiac túlárazottsága tavaly meghaladhatta a 25 százalékot, de a lassuló áremelkedés és a kínálat bővülése miatt 2026-ban fokozatos csökkenés jöhet.

Címlapkép: Illyés Tibor, MTI/MTVA