Szétverheti a lakáspiacot az Otthon Start? Már vannak intő jelek, ez sokaknak nagyon nem fog tetszeni

Az Otthon Start Program bevezetése óta elsősorban a keresleti oldalt és a lakásárakat befolyásolta, valamint az albérletpiacot forgatta fel. A program által kiemelt lakóingatlan-építési projektekre vonatkozó szabályozás azonban az új építésű lakások szektorában is változásokat indított el.

A Magyar Nemzeti Bank becslése szerint 2026 végéig akár 100 ezer feletti hitelszerződés is létrejöhet a program keretében. Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője szerint a program nemzetgazdasági haszna akkor mutatkozik meg, ha új építésű lakások is tömegével épülnek.

Az állam nemzetgazdasági kiemelés révén igyekszik gyorsítani és ösztönözni a tömeges építkezéseket. Azok a fejlesztések kaphatnak ilyen státuszt, amelyekben az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakások épülnek, nem lépve túl a bruttó 1,5 millió forintos négyzetméterárat és a 100 millió forintos vételárat. További feltétel, hogy legalább 250 lakás épüljön, és ezek minimum 70 százaléka feleljen meg a program kritériumainak.

Panyi Miklós miniszterhelyettes, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára szerint három hét alatt 30 ezer új lakás fejlesztésére irányuló érdeklődés érkezett az állami Otthon Start programirodákhoz, és további több tízezer lakásra jelezték igényüket a fejlesztők.

A Bayer csoport volt az első olyan fejlesztő, amely a nemzetgazdasági kiemelés kapcsán bekerült a köztudatba. Balla Ákos, a Bayer Property Zrt. értékesítési igazgatója elmondta: "Célként tűztük ki, hogy nagy számban, tehát évente akár 1 500-2000, vagy akár ennél is több új építésű lakást hozzunk a piacra: a cégcsoport eddig is a megfizethető lakhatásra való fejlesztésre vásárolta a telkeinek egy jelentős részét."

"Mi már évek óta látjuk azt, amit a kormány most megfogalmazott, hogy megfizethető lakásokra van szükség." – tette hozzá Balla, kiemelve korábbi fejlesztéseiket, mint a Balance Garden és az Elite Park, amelyek jó lokációval és műszaki tartalommal, de alacsonyan tartott árszinten valósultak meg.

A kormány célja, hogy minél több fejlesztő jelenjen meg a piacon, ami erősítené a kínálatot és a versenyt is. "Arra számítunk, hogy öt év alatt 50 ezer lakás bejön a piacra" – emlékeztetett Panyi a kormányzati várakozásokra.

A fejlesztők számára azonban kulcsfontosságú az előre tervezhetőség és kiszámíthatóság. A szakmai rendezvényeken végzett közvélemény-kutatások azt mutatják, hogy az ingatlanközvetítői piac szereplői szinte egyöntetűen számítanak a program jövőbeli átalakítására, különösen a választások után. Panyi igyekezett megnyugtatni a piacot, hangsúlyozva, hogy a program célrendszerét minimum 4-5 éves időtávra alkották meg. Példaként említette, hogy a CSOK első jelentősebb módosítása a bevezetése után 9 évvel történt, a babaváróhoz pedig 5 év után nyúlt a kormány.

EZ IS ÉRDEKELHET

Brutál pusztítást végzett az Otthon Start program: három részre szakadt az ingatlanpiac

legnagyobb kihívást jelenleg a gyenge kínálat jelenti, ezért szaladtak el az árak.

Magyarországon a közelmúltban túlnyomórészt olyan ingatlanfejlesztők működtek, akik főleg Budapesten, prémium árkategóriában építettek lakásokat. Kevesebb az olyan szereplő, aki nagy volumenben, alacsonyabb árszinten tudna új lakásokat piacra hozni.

Az Indotek Group vezérigazgatója, Jellinek Dániel elmondta, hogy több folyamatban lévő lakóingatlan-fejlesztésük árát is úgy módosítják, hogy azok megfeleljenek az Otthon Start feltételeinek. A cég Budapesten a IV., XI., XIII., XIV., XV., XIX. és XXII. kerületekben rendelkezik potenciálisan megfelelő telkekkel.

"Nem mindegyik lesz nemzetgazdaságilag kiemelt, például a lakásszám miatt, de az Otthon Startba bele fog férni a legtöbb" – mondta Jellinek, hozzátéve, hogy több projektjük már rendelkezik építési engedéllyel.

Balla szerint a XI. kerületben is van tér fejlesztésekre, bár sok helyen magasak a telekárak. A XIII. kerületben kisebb lakásmennyiséget lehet a program keretein belül megvalósítani, de nem lehetetlen, különösen a Hungária körúttól kifelé eső területeken.

"A vidéki városok közül ingatlanfejlesztői piaci lehetőségként egyelőre Debrecent érzem a biztos második helyezettnek Budapest után, és nem tudom, van-e harmadik" – mondta Balla.

A WING Zrt. is fontolgatja a programba való belépést, elsősorban vidéken vizsgálja a lehetőségeket, nyilatkozta Noah Steinberg, a cég elnök-vezérigazgatója.

A Biggeorge Property olyan projektekkel rendelkezik, ahol a lakások egy kisebb része elérhető lesz az Otthon Start Program keretében, például a Waterfront City II. A cég főként budapesti, prémium lokációkra koncentrál, és jelenleg 14 helyszínen közel 800 új építésű lakást kínál.

Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke szerint a fejlesztők döntése a programba vetett bizalmuktól függ. "Ha viszont nincs meg ez a hit, a bizonytalanság nagyobb, akkor pedig nem, vagy csak lassabban fognak ilyenek elindulni, vagy alacsonyabb számban."

A Kerekasztal hosszú távon kiszámítható, társadalmi megegyezésen alapuló lakáspolitikát szorgalmaz. "Annak, hogy most hirtelen padlógázzal megyünk, az a veszélye, hogy esetleg padlófékkel állunk meg" – tette hozzá Kiss.

Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója szerint a kínálati oldal akkor tud kellő volumenben megjelenni, ha a fejlesztők legalább négyéves ciklusban tudnak kalkulálni. Kritikát fogalmazott meg a gyakran változó ÁFA-szabályozással és az engedélyezési folyamatokkal kapcsolatban.

Tibor Dávid, a Masterplast elnöke az építőipar szempontjából világított rá a problémákra: "Hirtelen reagálunk boom-okra, majd épphogy túlélünk időszakokat, amikor a piac kiszalad alólunk: nagyon nagy volatilitással működik, ez öli meg a hatékonyságot és az önköltséget."

Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője szemléletes hasonlattal érzékeltette a helyzetet: "három éve nem locsolt kertészet lennénk, hirtelen rájöttek, hogy kellene őszibarack, ránk toltak 10 centi műtrágyát és fél méter öntözővizet, és kérdezik, hogy hol van a barack? Aztán beengednék a Szedd magad!-mozgalom tagjait."

A várt volumen eléréséhez változnia kell a prémium fejlesztők jelenlegi túlsúlyának az új építésű ingatlanok piacán. Ez történhet úgy, hogy az Otthon Startra építő cégek több projektet indítanak, vagy ha a prémium fejlesztők alacsonyabb árkategóriában is vállalnak fejlesztéseket. Segíthet a kisebb fejlesztők megjelenése is, a kivárást pedig enyhítheti, ha a szabályozás kiszámíthatóan alakul a jövőben.