Brutál pusztítást végzett az Otthon Start program: három részre szakadt az ingatlanpiac

Az Otthon Start program nyári bejelentése óta látványosan megélénkült az érdeklődés Budapest IV. és XV. kerületének lakásai iránt. Ez az árak további emelkedését is magával hozta, miközben három részre szakította az ingatlanpiacot. Most a legnagyobb problémát a gyenge kínálat jelenti.

Az idei évben a IV. és XV. kerület ingatlanpiacán is tovább emelkedtek az árak, köszönhetően a növekvő keresletnek, amit elsősorban a nyáron bejelentett Otthon Start program eredményezett - mondta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Problémát jelent ugyanakkor, hogy az eladó ingatlanok kínálata eközben jelentősen nem változott, hónapok óta nagyjából változatlan méretű állományt mérnek a hálózatban.

Arra is felhívta a figyelmet a szakértő, hogy az Otthon Start program Budapest északi területein alapvetően három részre bontotta az ingatlanpiaci kínálatot. Az első részbe tartoznak a 3%-os, állami kamattámogatású hitel feltételeinek megfelelő kisebb, jó állapotú lakások. A második szeletbe a nagyobb alapterületű, vagy kisebb, de rosszabb állapotú ingatlanok kerülnek, amelyekre még éppen igénybe vehető az Otthon Start. A harmadik szegmensbe viszont azok az ingatlanok tartoznak, amelyek egyáltalán nem férnek be a támogatott hitel keretei közé. Mindez azért fontos, mert a három szegmens esetében eltérően alakultak az árak az elmúlt hetekben.

EZ IS ÉRDEKELHET

Kiderült az újabb Otthon Start buktató: ezt bárki könnyen benézheti, súlyos milliók úszhatnak el

A szakértők szerint az Otthon Start hitel számításánál mindig az értékbecslő által megállapított nettó alapterületet veszik figyelembe.

Ahogy az várható is volt, a 3%-os hitel feltételeinek megfelelő ingatlanok esetében az állami támogatással való érintettség tovább emelte az árakat, így az első csoportba tartozó kis alapterületű, jellemzően másfélszobás panel- és téglaépítésű lakások négyzetméterárai megközelítették az 1,5 millió forintos felső árkorlátot ezekben a kerületekben.

A nagyobb alapterületű ingatlanoknál természetesen erre nem került sor, már csak azért sem, mert további áremelkedés esetén átlépi az ide tartozó ingatlanok négyzetméterára a támogatásnál meghatározott felső határt, vagyis lakások esetében a 100 millió forintot, míg házaknál a 150 millió forintot. Ezeknél az ingatlanoknál emiatt állapottól függően, jellemzően 1-1,3 millió forintos négyzetméterárakkal kalkulálhatnak most a vevők.

Ugyancsak érezhető az Otthon Start hatása a kínálati és keresleti árak különbségénél, illetve az elérhető alkuknál. Az első csoportba tartozó ingatlanok esetében az irodánál alig mérnek eltérést a hirdetési és az eladási árak között, hiszen ezekre jelentős a kereslet. Ezen ingatlanok tulajdonosainak tehát nem kell kompromisszumot kötniük az eladásnál.

A második szegmensbe tartozó ingatlanoknál azonban már nem ennyire tiszta a helyzet. Ott átlagosan 2-5 százalékos alkura számíthatnak az eladó ingatlanok tulajdonosai.

A harmadik csoportban lévő ingatlanok esetén pedig az a fő kérdés, hogy milyen állapotúak és mennyire reális áron kerülnek a piacra. Közöttük a kedvezőbb helyzetűek akár 3-6 százalékos alkuval, és gyorsan, mindössze 1-3 hónap alatt gazdát cserélhetnek. Ugyanakkor a többi ingatlan esetében akár 10 százalékos alkura is rákényszerülhetnek az eladók, amihez ráadásul hosszabb, akár 6-12 hónapos értékesítési idő párosulhat.

Az Otthon Start program azonban nem csak az árak emelkedéséhez járul hozzá. Hiszen a 3%-os hitellel sokan kedvezőbb áron juthatnak saját ingatlanhoz, mint amennyiért kiadó lakást bérelhetnének. Így ez valamelyest mérsékli a bérleti díjakat: a bérlakások piacán július végén következett be a keresleti tetőzés, azóta érezhetően visszaesett az érdeklődés, és az átlagos bérleti díjak 200-250 ezer forint körül mozognak az északi kerületekben.

A stagnáló, ereszkedő bérleti díjak láttán viszont csökken a befektetők vásárlási kedve is. Balla Frigyes magyarázata szerint a befektetők ugyanis a most elérhetőnél magasabb profitot szeretnének realizálni a megvásárolt ingatlanokkal.

Hozzátette, hogy a befektetői kedv lanyhulása abban is tetten érhető, hogy a vásárlók között egyre nagyobb az aránya a hitelre vásárlóknak a készpénzes vevőkhöz képest. A két oldal arányát most 80-20 százalék körül mérik az irodánál. A jelenleg jellemző, átlagos hitelösszeg pedig mintegy 30-40 millió forint között változik.

Kitért arra is, hogy az újépítésű ingatlanok piacán viszonylag szerények most a lehetőségek a IV. és XV. kerületekben, elsősorban azért, mert kevés újépítésű ingatlan ára marad az 1,5 milliós négyzetméterár-plafon alatt. De azok, akik gyorsan reagáltak a támogatás indulására, még lecsaphattak egy-egy, a feltételeknek megfelelő újépítésű ingatlanra is.

A szakértő úgy véli, hogy az előttünk álló időszakban továbbra is erős keresletre lehet számítani az Otthon Start miatt, hiszen az olcsó forrás folyamatos biztos hátteret ad. Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy a szűk keresztmetszetet a kínálat jelenti, mivel elképzelhető, hogy az nem fogja tudni lekövetni a kereslet alakulását.