Ezek az ingatlanok lehetnek 2025 legjobb befektetései: felrobbant a piac, rengetegen keresik őket

Magyarország nyugati határán évek óta élénk az ingatlanpiac, elsősorban Ausztria közelsége miatt. A határmenti településeken sokan vásároltak lakást vagy házat, akik az osztrák munkaerőpiacra járnak át dolgozni, miközben alacsonyabb megélhetési költségeket élveznek magyar oldalon. Ez a kereslet nemcsak a családi házak és lakások árait hajtotta fel, hanem a bérleti piacot is folyamatosan pezsgésben tartotta.

Az idei év azonban keleten is fordulatot hozhatott: Románia január elsején csatlakozott a schengeni övezethez, ami jelentősen megkönnyítette a határátlépést. Ez a várakozások szerint felpezsdíti a határ menti magyar települések ingatlanpiacát, hiszen a gördülékenyebb közlekedés új lehetőségeket nyit a munkavállalásban, a kereskedelemben és a turizmusban egyaránt. 

EZ IS ÉRDEKELHET

Így húzhatja ki Románia a gödörből Magyarország elmaradott falvait: jól járnak az ingatlantulajok?

Nagyon jól járhat Magyarország elmaradottabb, keleti határvidéke Románia schengeni csatlakozásával.

De valóban így volt? Ingatlanpiaci szereplőket kérdeztünk az utóbbi 9 hónap keleti tapasztalatairól, valamint arról, mi történt a nyugati oldal ingatlanpiacán. 

Durván drágulnak az ország szélei is

Nyugaton és északnyugaton az árak tartósan az országos átlag felett nőttek, több helyen 600-800 ezer Ft/m² sávban (vagy már fölötte) járnak, sőt egyes falvakban a budapesti szinteket is megközelítik vagy meghaladják

- mondta a Pénzcentrumnak Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. Hozzátette, adataik szerint keleten-délkeleten pedig alacsony bázisról indult a piac, de 2025-től – a román határ schengeni átjárhatóságával – felzárkózás indult, a forgalom és az árak is az országos átlagnál gyorsabban élénkülnek.

A szakember szerint a fő mozgatók a határmenti ingatlanpiacon az alábbiak:

• határon túli bérek és árak szívóhatása (osztrák, szlovák, szlovén oldalról különösen erős),
• nyitott határok/Schengen – a keleti megyékben azonnali keresletnövekedést hozott,
• infrastruktúra és ingázás (Bécs-Pozsony kapcsolat Rajka, Hegyeshalom, Sopron környékén; Nagyvárad közelsége Biharkeresztesnél),
• euró-forint árfolyam: gyengébb forintnál több külföldi vevő és bérlő jelenik meg,
• helyi gazdasági gócok (Győr, Debrecen) és felsőoktatás (Pécs),
• a COVID-hatás, amely a családi házaknál 5 év leforgása alatt 60-70%-os árugrást is okozott.

EZ IS ÉRDEKELHET

Az ingázás pokla: őket listázná a kormány, több tízezer magyar megélhetése a tét

Évek óta az ingázó magyarok Mekkája Sopron, de lassan az egész nyugati határrészre is ki lehetne tenni a megtelt táblát: rengetegen költöznek a Szigetközbe és Szombathelyre is.

Összességében a határmenti lokációk befektetési szempontból vonzóak, de eltérő kockázat/hozam profillal. Szegő Péter szerint

• nyugaton-északnyugaton a legstabilabb és legjövedelmezőbb a kép: magas vételárak mellett is erősek a bérleti díjak (Sopronban egy 50 m²-es lakás ~185–230 ezer Ft/hó körül mozog), így a hozam stabil, a kereslet rugalmas. Rajkán például 5 év alatt ~+145%-os volt az áremelkedés; Hegykőn, egyetlen évben láttunk 20% feletti drágulást.
• Keleten most felzárkózás jellemző: 200-250 ezer Ft/m²-es belépési árakkal is lehetett vásárolni, a Schengen-hatás óta több helyen 20-50% közötti drágulás jött (pl. Battonya). A potenciál magas, de nagyobb a volatilitás (deviza, román piac alakulása).
• Dél felé mérsékeltebb a kép: Szeged-Mórahalom vonzásában van stabil kereslet (Mórahalom ~700 ezer Ft/m² körül), de nem általános a nyugati városokhoz hasonló boom.
• Az északi határ Pozsony-közeli részei stabilak, 5-6% körüli éves bérleti hozam is elérhető új építésű lakásoknál.
• Az északkeleti sávban viszont nem érződik egyelőre a felértékelődés.

Az OTP Ingatlanpont hálózatában is úgy látják, az elmúlt években több határ menti térségben is az országos átlagnál gyorsabb ütemben nőttek az ingatlanárak, különösen ott, ahol a külföldi munkavállalás, a könnyített határátlépés vagy a turizmus húzóerőt jelent.

EZ IS ÉRDEKELHET

Felvásárolják a románok Kelet-Magyarországot: ez áll a dolog hátterében

Jelentősen megnőtt a romániai állampolgárok érdeklődése a kelet-magyarországi ingatlanok iránt, miután Románia januártól a schengeni övezet teljes jogú tagjává vált.

A keleti országrészben, főként a román határhoz közeli településeken, a schengeni csatlakozást követően fokozott érdeklődést tapasztalnak, amely az árakban is megmutatkozik. A cég a helyi irodáin keresztül első kézből látja, hogy a kereslet nemcsak a nagyobb városokat, de a jó közlekedésű, kisebb falvakat is érinti.

A román határmenti településeken valóban látjuk, hogy állandó az érdeklődés, jellemzően a magyar ajkú román állampolgárok keresik a letelepedési lehetőséget ebben a térségben. Az árak alakulása általában együtt mozog az országos tendenciákkal, bár kevésbé dinamikusak ezek a változások, mint az ország népszerűbb térségeiben. Sok településen azt látjuk, hogy ezek inkább leszakadó falvak, a munkanélküliség magasabb az országos átlagnál, kivételt képez egy két határhoz közeli város, például Gyula, vagy Makó. Csongrád-Csanád megyében Szeged térségében vannak népszerűbb, jobb ellátottságú határmenti települések is, maga Szeged a térség központja és motorja

- magyarázták.

Hozzátették, ezek a térségek mára több befektető figyelmét is felkeltették. Egyrészt a még mindig mérsékelt induló árak, másrészt a hosszabb távú értéknövekedési potenciál miatt. A nyugati határ közelében az osztrák munkavállalás, keleten a romániai vásárlók megjelenése, délen pedig a turisztikai fejlesztések mind hozzájárulnak ahhoz, hogy ezek a lokációk egyre több befektetői döntésben kapnak szerepet.

Tapasztalataink szerint a helyismeret és a jó időzítés itt kulcsfontosságú: sok ügyfelünk keres kifejezetten ilyen régiós lehetőségeket, amelyekhez tanácsadással és helyi piaci rálátással tudunk hozzájárulni. Például Gyula, és Makó esetében is érezhető, hogy a turisztikai célú külföldi befektetők jelen vannak, bár az utóbbi időszakban az új finanszírozási lehetőség miatt az árak ismét elszabadultak, ami a befektetési kedvet visszafogja

- tették hozzá. Összességében egy-egy kistérséghez kapcsolódó rövid- és középtávú fejlesztési tervek befektetői szemmel is vonzóvá tehetik az adott térséget, azonban a konkrét terveket gyorsan beárazza a piac. 

Az Otthon Centrum kérdésünkre azt közölte: a határmenti ingatlanpiac mozgásait nagyban befolyásolja elsősorban a település földrajzi elhelyezkedése, infrastrukturális ellátottsága és a helyi munkalehetőségek megléte áll. Azokban a városokban, ahol jó a megközelíthetőség, fejlett az infrastruktúra és erős a munkaerőpiac, az ingatlanok magasabb áron kelnek el. Ezzel szemben ott, ahol kevés a munkahely vagy nehezen elérhető a település, az árak jóval alacsonyabbak maradnak.

A határmenti városok közül Sopron emelkedik ki, ahol 2025 első nyolc hónapjának átlaga alapján a téglalakások négyzetméterára 767 ezer forint volt, míg a használt házaké pedig 673 ezer forint volt. Különösen a házak ára magas, amely az országos átlagot 33%-kal haladja meg. Ugyanakkor Kőszegen 405 ezer forint volt a használt házak átlagára. Összehasonlításképpen: a délnyugati hátszélen mindössze 150 ezer forint volt az átlagár, ami a Soproni szint közel ötöde, de hasonló árakat mérünk a keleti határmentén is

- sorolta az OC. Szerintük befektetési szempontból leginkább az osztrák határ menti nagyobb városok, mint Sopron és Kőszeg tekinthető potenciálisan jó befektetésnek. Itt stabilabb a kereslet és az árak is magasabbak.

A befektetési célú vásárlásokat a jó kiadhatóság is motiválja, mivel az osztrák munkaerőpiac vonzó az ország távolabb régióiból költöző munkavállalók körében és ők elsődlegesen bérelhető lakást keresnek. Ugyanakkor az ingatlanárak növekedése is hozzájárul ahhoz, hogy ebben a régióban kifejezetten vonzó lakást venni befektetési céllal

- tették hozzá.

EZ IS ÉRDEKELHET

Indul a román invázió Magyarországon: településeket vásárolnak fel horror pénzért

Románia 2024-es schengeni csatlakozása felpörgette a magyarországi határ menti ingatlanpiacot.

Kérdésünkre a Zenga.hu azt közölte, az országhatárok történelmi funkciója jellemzően az, hogy lehatároljon két egymástól több szempontból is – pl. nyelvi, kulturális, gazdasági - különböző területet. A határok viszont arra is alkalmasak, hogy ott a két eltérő népcsoport akár gazdasági kapcsolatok mentén interakcióba lépjen egymással, vagyis a határ egyben találkozási pont is lehet.

Magyarországon a rendszerváltásig a határoknak egyértelműen az elválasztó funkciója volt erősebb, így az ottani települések a perifériát, az elzártságot jelentették. Ez leginkább a schengeni övezethez való csatlakozással kezdett megváltozni, elsősorban Ausztria irányába, ahol a fejlettebb ország felé való nyitás az ingatlanok iránti keresletben is nagy növekedést okozott

- magyarázták. Befektetői szempontból az elmúlt két évtizedben sokan láttak fantáziát az osztrák határhoz közeli települések ingatlanpiacán, mivel sok Ausztriában dolgozó magyar munkavállaló bérlőként jelent meg a határ innenső oldalán, például Sopronban, így szép hozamot lehetett elérni bérbeadóként.

Az utóbbi években viszont már nincs kiugró drágulás ezeken a településeken sem, az Ausztriához való közelség beárazódott

- tették hozzá. A fentihez hasonló folyamat a szlovák határszélen Pozsony környékén is látható volt, de ott inkább a szlovák oldalról jelentek meg vásárlók a magyar határmenti településeken, miután Magyarországon alacsonyabb ingatlanárakkal találkozhattak. A fő különbség az egyes határszakaszok között egyrészt azok nyitottsága, ami nemrég Románia felé is megvalósult, másrészt pedig a jövedelmekben és ingatlanárakban való különbség, ami, ha jelentős, erős munkaerő-áramláshoz és aktívabb ingatlanpiachoz vezet.

Nehéz kiemelni egy-egy települést, de a Romániával határos megyékben egyelőre nem látunk az országos átlagnál nagyobb árnövekedést, az elmúlt egy évben egyértelműen Budapestre fókuszáltak a vásárlók, köztük a legtöbb befektetési céllal vásárló is

- fogalmaztak.

Romániában kis lakás, itthon nagy családi ház

Arra a kérdésünkre, hogy jelenleg melyek a legnépszerűbb települések a határ környékén, Szegő Péter azt mondta, adataik szerint a nyugati (Ausztria, részben Szlovénia) határ mentén Sopron, Győr, Mosonmagyaróvár és agglomerációjuk (pl. Harka, Ágfalva, Kópháza; Rajka, Vámosszabadi) a vidéki élmezőny, 750–800 ezer Ft/m² körüli mediánokkal. A bérleti díjakat gyakran euróban kérik, sok az eurós hirdetés.

A szlovén határnál kisebb a hatás (Őrség–Lenti–Szentgotthárd térsége mérsékeltebb árakkal). Szombathelyen az átlagos 800-900 ezer Ft/m² környéki árszint a jellemző.

Az északi határvidék (Szlovákia) két világ. Nyugaton a Pozsony-közeli háromszög (Rajka–Bezenye–Dunakiliti, Mosoni-síkság) évek óta vonzza a szlovák ingázókat; Rajkán 2025-ben 600–830 ezer Ft/m² a hirdetési sáv, a település lélekszáma néhány év alatt kb. 7000 főre nőtt. Keletebbre (Borsod–Szabolcs északi része) gyengébb a gazdasági háttér, így alacsonyabb árak és kisebb határon átnyúló kereslet jellemző.

Keleten Románia schengeni nyitása 2025-től azonnal felhajtotta a keresletet és az árakat. A legnépszerűbb települések Biharkeresztes, Berettyóújfalu, Vámospércs (Nagyvárad/Szatmárnémeti közelsége miatt), Gyula, Békéscsaba, Battonya (Arad/Temesvár közelsége miatt). Itt a tipikus kínálata 60-as, 70-es évekbeli Kádár-kockákból áll, amelyek ára egy év alatt 20-30%-ot is ugrott.

A schengeni csatlakozáshoz támasztott várakozások bejöttek: gyorsultak az adásvételek, emelkedtek az árak és a bérleti díjak, megjelentek egyszerre a lakhatási és a befektetői célú vásárlók. A relatív árkülönbség továbbra is a magyar oldalnak kedvez: ami a román oldalon egy nagyvárosi panel ára, abból itthon gyakran kertes ház vehető. Helyi társadalmi hatásként pedig több település valóban „életre kelt”: iskolák, szolgáltatások stabilizálódtak a beköltözők miatt. Kockázati oldalról pedig a román ingatlanpiac és az árfolyam alakulása számít a fő tényezőknek

- fogalmazott Szegő Péter, majd pedig a cég további tapasztalatait ismertette:

• Békés és Szabolcs eladásai érdemben nőttek; Battonyán 2024-ben ~25% volt az árugrás, és 2025 végéig akár ~50% sem kizárt.
• Biharkeresztesen 20-25 millió Ft-ot kérnek rossz állapotú házakért is – korábban ez csupán néhány millió forint volt.
• A bérleti piac is élénkült (Gyulán például), sokan először bérelnek, majd vesznek.
• Az ukrán határnál a háború miatt nincs klasszikus vásárlási hullám, a piac bizonytalanabb.

A Duna Hose szerint délen, horvát irányban nincs tömeges áttelepülés, a Dráva menti falvak az ország legolcsóbbjai között maradtak. A szerb határnál a Vajdaság közelsége miatt mérsékelt, de stabil kereslet: Szeged agglomerációja (Mórahalom ~700 ezer Ft/m²), Röszke, Ásotthalom, Kelebia láthatóan élénkült, részben a betelepülők és ingázók miatt.

Nyugaton erősen és tartósan beárazza a piacot Ausztria közelsége. Sopronban, Mosonmagyaróváron, Kőszegen és a környező falvakban a négyzetméterárak és az albérleti díjak „közel osztrák” szintre igazodtak: Sopronban egy 50 m²-es lakás bérleti díja mindössze ~14%-kal alacsonyabb, mint Budapesten, míg a vidéki nagyvárosokhoz képest jóval magasabb. A hirdetések jelentős hányada euróban jelenik meg, ami azt jelzi, hogy a vevő/bérlő bázis érdemi része euróban keres (osztrák munkaviszony, nyugdíj).

Rajka becsatornázódott a pozsonyi agglomerációba (Pozsony 20-25 perc autóval); Hegyeshalom Bécshez kötődő ingázó-öv; Sopronból sokan járnak Bécsújhelyre/Eisenstadtba. Ez a fizetőképes kereslet emelte fel az árakat és konzerválja a hozamokat, még gyengébb hazai ciklusban is. A devizaárfolyam közvetlenül látszik a tranzakciókon: gyenge forint = erősebb külföldi kereslet, erősebb forint = kivárás. Összességében a nyugati határ a „stabil prémiumtérség”: magas belépési ár, de kiszámítható bérbeadhatóság és alacsony üresedés

- fogalmazott Szegő Péter.

Az OC szerint Sopronon és Kőszegen kívül az Őrség települései népszerűek. Ugyanakkor ők azt látják, hogy a keleti határmenti települések folyamatos népességcsökkenéssel küzdenek, ami az ingatlanárakban is egyértelműen megmutatkozik. Míg a nyugati határmenti településeken jóval magasabb átlagár a jellemző, addig keleten az ukrán és román határ közelében az árak jóval alacsonyabbak. Míg a nyugati határszélen a magyarok ingáznak Ausztriába, addig keleten ukrán és román munkavállalók jönnek Magyarországra dolgozni.

A szlovák határszakasz meglehetősen speciális. A térség nyugati részéről például Rajkáról és környékéről sokan járnak át dolgozni Pozsonyba, ugyan kisebb mértékben, de ugyanez figyelhető meg a Kassa vonzáskörzetéhez tartozó Hidasnémeti környékén is. Az ingázók számában jelentős különbség figyelhető meg, amit az ingatlanárak is jól tükröznek. Rajkán az ingatlanok ára többszöröse a Hidasnémeti ingatlanokénak. Hasonló kettősség tapasztalható a déli határszakaszon is. A délnyugati térség, Barcs és Letenye között, különösen kedvelt az osztrákok és a németek körében, ezért itt élénkebb ingatlanpiaci mozgás figyelhető meg, hasonlóan a nagyvárosok, főként Szeged környékéhez

- sorolták. A román határhoz közeli térségekben az ő hálózatuk nem tapasztalt változást, egyetlen román állampolgárságú vásárlást sem észleltek a keleti határszélen. Persze, összességében a keleti határszélen is emelkedtek az árak, de nem jobban, mint máshol. Nyugatun viszont a megyei jogú városok között Sopron rendszeresen dobogós helyen áll a legmagasabb négyzetméterárak tekintetében. Árban olyan nagyobb városokkal versenyez, mint Győr, Székesfehérvár vagy Debrecen, pedig méretét tekintve jóval kisebb város - tették hozzá.

Az OTP Ingatlanpont szerint a legnépszerűbb települések az alábbiak:

• Nyugati határ (osztrák, szlovén): Sopron és környéke továbbra is kiemelkedően keresett az ingázók körében. A bérleti díjak és az ingatlanárak itt az országos átlag felett vannak, részben azért, mert az osztrák fizetések jelentősen befolyásolják a keresleti oldalt.
• Keleti határ (román, ukrán): A román határnál lévő városok, mint Debrecen vagy Gyula, dinamikusan fejlődnek, és nő a kereslet a határhoz közeli kisebb települések iránt is. A schengeni csatlakozás hatása azonnal érzékelhetővé vált, több határ menti faluban is megjelentek a külföldi érdeklődők.
• Északi határ (szlovák): Komárom, Esztergom térségében kiegyensúlyozott keresletet látunk. Itt jellemzően magyar vevők vásárolnak, de a szlovák piac közelsége bizonyos településeken már beárazódik.
• Déli határ (szerb, horvát): A határhoz közeli térségekben a befektetői aktivitás alacsonyabb, de több olyan turisztikai projekt is indult, amelyek középtávon újraértékelhetik ezeket a településeket.

Mint kifejtették, a román határ közelsége már korábban is hatással volt a térségben árakra, de a schengeni övezethez való csatlakozás után ez a folyamat felgyorsult.

Kollégáink arról számolnak be, hogy nemcsak Debrecenben, hanem kisebb településeken is megjelentek a román állampolgárok vásárlási szándékkal – mind saját használatra, mind befektetési célból. A bérleti díjak is emelkedtek bizonyos lokációkban, különösen ott, ahol az infrastruktúra lehetővé teszi a könnyű ingázást

- mondta a cég. A nyugati határ menti települések hosszú ideje stabil piacot jelentenek. Sopron, Mosonmagyaróvár vagy akár Kőszeg régóta kedvelt célpontja az Ausztriába dolgozni járó magyar családoknak.

Az OTP Ingatlanpont nyugati irodái rendszeresen tapasztalják, hogy az osztrák munkaerőpiac közelsége felhajtóerőt jelent, ez a bérleti díjakban és az ingatlanárakban is megmutatkozik. Az ilyen vevők számára fontos a közlekedés, az energiatakarékosság és az azonnal költözhető állapot. Ezek ma már versenyelőnynek számítanak az eladásnál.

Címlapkép: Lehoczky Péter, MTI/MTVA