Milliók tűnnek el Budapesten minden egyes nap: mégis, mi folyik a magyar fővárosban?

Az Állami Számvevőszék (ÁSZ) Fővárosi Önkormányzatnál végzett vizsgálata súlyos közgazdasági anomáliára világított rá: a nem lakáscélú ingatlanvagyon hasznosításából származó hozamok több esetben még a közel kockázatmentes állampapírok referenciahozamát sem érték el. Ez azért ellentmondásos, mert az ingatlanok fenntartása költséges, a kereslet bizonytalan, az üresedés magas, a bevételek kiszámíthatatlanok – vagyis jelentős kockázatot visel a tulajdonos, amit magasabb hozamnak kellene ellensúlyoznia.

A befektetési alapelvek szerint a magasabb kockázatért cserébe a befektető magasabb hozamot vár el. Ha azonban a vagyon hozama tartósan elmarad az állampapírok referenciahozamától, akkor a vagyon reálértéke erodálódik, a portfólió tartósan negatív pozícióba kerül.

Az önkormányzati helyiségállomány jelentős része ma pénzügyi értelemben "negatív vagyonként" működik: az üresen álló, leromlott ingatlanok nemcsak bevételt nem termelnek, de közvetlen készpénzkiadással járó veszteséget okoznak. Ennek fő oka az elhalasztott karbantartási kötelezettségek felhalmozódása. Számos önkormányzatnál a felújítási igény költsége mára meghaladja a várható hozamokat – ezek az eszközök gazdaságilag veszteségesek, negatív nettó jelenértékkel bírnak.

Amikor egy ingatlan fenntartási kötelezettsége tartósan meghaladja a piaci és használati értékét, akkor az valójában teher (liability), nem pedig vagyonelem (asset). Egy magánbefektető ilyen eszközt értékesítene, az önkormányzatok azonban a politikai kockázatkerülés miatt gyakran bent ragadnak a rossz minőségű vagyonelemekben, éveken át finanszírozva a holt tőkét.

A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ 2021. évi átvilágításának adatai szerint a kerületben az üres helyiségek után fizetett közös költség elérte az évi 187 millió forintot. A legalább 8 éve üresen álló "beragadt" állomány önmagában havi 10,5 millió forintot emésztett fel, ami a kerület teljes éves bérleti díjbevételének közel negyedét jelentette.

Ferencvárosban hasonló a helyzet: a kerület idei vagyongazdálkodási terve alapján a vegyes tulajdonú házakban fizetendő közös költség évi 130 millió forint körül mozog, ami a teljes bérleti díjbevétel megközelítőleg 40%-át viszi el.

A rendszerváltás örökségeként a portfólió tele van ma már piacképtelen, vizes, sötét pincehelyiségekkel. Józsefvárosban 2021-ben a teljes állomány 44%-át tették ki a pince vagy szuterén helyiségek, és ezek háromnegyede üresen állva termelte a veszteséget. A XII. kerületben is jelentős számban találhatók hasonló, alacsony értékű "junk assetek", amelyek piaci értéke minimális vagy negatív, miközben fenntartásuk folyamatos költséget jelent.

Az ÁSZ több jelentése is rámutatott, hogy a legtöbb önkormányzatnál maga az ingatlan-nyilvántartás is hiányos. A vagyonkataszterek sokszor csak részben naprakészek, az ingatlanok valós funkciója és műszaki állapota nem jelenik meg egységes rendszerben. Ilyen környezetben a döntéshozók nem tudnak stratégiai, adatvezérelt döntéseket hozni, így a rendszerváltás óta gyakran a látható, nagy értékű, piacképes vagyonelemeket adták el, miközben a gyengébb minőségű elemek felmérése sok helyen elmaradt.

A bérbeadást tovább nehezíti a piacitól teljesen elszakadt árképzési gyakorlat. Egyfelől a "bent lévőknek" túl olcsó a rendszer: a sokszor évtizedek óta nem aktualizált szerződések bérleti díjai a piaci szint töredékét teszik ki. Másfelől a belépőknek túl drága: az üres helyiségek kikiáltási ára sok esetben irreálisan magas, mivel a normatív értékbecslés egy elméleti "átlagos állapotból" indul ki, figyelmen kívül hagyva a valós műszaki állapotot és az ingatlan sajátos adottságait.

Az önkormányzati portfólió bevételi képességét jelentősen rontják a "beragadt bérlők": egyrészt a jogcím nélküli használók, akik évek óta nem fizetnek, másrészt a határozatlan idejű, évtizedekkel ezelőtt megkötött "örökbérletek" tulajdonosai. A szerződések megszüntetése ugyanakkor jelentős adminisztratív és politikai kockázattal jár, ezért sok önkormányzat nem meri megtenni a szükséges portfóliótisztítási lépéseket.

Ezzel lezárult az önkormányzati üzlethelyiségek helyzetét bemutató cikksorozatunk első blokkja. A diagnózis egyértelmű: a jelenlegi, passzív szemléletű vagyonfelélést eredményező logika helyett aktív vagyonmenedzsmentre van szükség, amelynek célja az ingatlanvagyon értékének megőrzése, növelése és stratégiai hasznosítása.

Boldogság 2025

Ahhoz, hogy pontos képet kapjunk arról, hogyan változott a magyarok boldogságszintje 2025-ben, szükségünk van a Te véleményedre is. Töltsd ki rövid, anonim kérdőívünket, és segíts abban, hogy közösen megértsük, milyen tényezők formálják a mindennapi elégedettségünket. Az eredményeket hamarosan részletes elemzésben mutatjuk be!