Hiába a drasztikus drágulás, sorra építik a házakat ezeken a településeken: mégis, mit tudhatnak?

A lakásépítések száma Magyarországon jelentősen visszaesett az utóbbi években, miközben olyan családtámogatásokból, amelyeket építkezésre is lehet fordítani, egyre több van. 2016-ban a csok, 2019-ben a babaváró hitel, valamint 2024-től a csok plusz is fordítható építésre, bővítésre. A csok támogatáson belül a falusi csok kifejezetten a vidék elnéptelenedésére megállítását célozta, viszont kérdéses, hogy ez mennyiben volt hatásosos - az állandó lakosságszám változásai alapján inkább úgy tűnik, vannak frekventált helyek vidéken, ahol egyébként is nőne a lakosságszám, máshol viszont a falusi csok sem segít az elnéptelenedésen. Az egyes támogatások bevezetésének feltételezhetően volt pozitív hatása az építkezések számának növekedésében, viszont ez nem bizonyult tartósnak. Pedig az új lakások építése azért is lenne előnyös, mert ezáltal nőne az energetikai korszerű lakásállomány, amely kiemelt EU-s cél az elkövetkező években is. Pénzcentrum most azt vizsgálta, hogy változott az épített lakások állománya Magyarországon, jellemzően hol építkezik a lakosság és van-e valamilyen területi összefüggés a magas álagbérekkel. 

2023-ban összesen közel 26,5 ezer lakás épült Magyarországon - ez a legfrissebb éves szintű KSH adat. Így tavalyelőtt a magyarországi lakások száma meghaladta a 4,6 milliót. 10 000 lakosra 22 db építési engedély és 19 épített lakás jutott, ez európai országok viszonylatában sem túl magas arány:

A lakásépítési statisztikákban megfigyelhető, hogy az építtetők többsége az év utolsó három hónapjában adta át az elkészült épületet. 2023-ban az előző évinél közel tizedével kevesebb lakást vettek használatba, ez ötéves mélypontot jelent. 

Az építési engedélyek számát pedig inkább a szabályozási környezetre való gyors reagálás alakította. A KSH elemzése szerint 2020-ban a koronavírus-járvány okozta bizonytalanság és a 27%-ra emelkedő lakásáfa fékezte az építési kedvet. 2021-ben visszatért az 5%-os áfa, ami hozzájárult az építési engedélyek számának 2022 végéig megfigyelhető gyors emelkedéséhez. 2023-ban viszont 39%-kal visszaesett a kiadott engedélyek száma az előző évihez képest. Az építési kedv csökkenésében a lakásépítés jelentős drágulása és a lakáshitelek megemelkedett kamatterhei játszották a legnagyobb szerepet - írták.

Forrás: KSH

Ha pedig megnézzük az épített lakások tízezer lakosra jutó számát településenként, azt láthatjuk, hogy 2023-ban az új építésű lakások elsősorban a fővárosi agglomerációban, a nagyobb vidéki városokban és vonzáskörzetükben koncentrálódtak. Kiugró volt emellett a balatoni térség és az északnyugati határ menti települések népességarányos lakásépítése:

Forrás: KSH

Fontos, hogy a fenti statisztikába a vállalkozók és természetes személyek által épített lakások egyaránt beletartoznak, így a különféle beruházások nagyban befolyásolhatják a számokat. A TOP20 település között, ahol a legmagasabb a 10 ezer lakosra jutó épített lakások száma, csak egy fővárosi területet találunk és vannak viszonylag kis lakosságszámú helyek is:

Ahogy említettük, az épített lakások jelentős részét vállalkozók építik, csak kisebb részt tesznek ki a természetes személyek által építtetett ingatlanok. Az alábbi grafikonon látszik, hogy 2016 után jelentősen nőtt, 2020-ban pedig kiemelkedő volt az épített lakások száma - azon belül is a természetes személyek részaránya is jelentősen nőtt. 2023-ra a visszaesés miatt már a 2018-as szintet közelíti az épített lakások száma, de azt is látni kell, hogy 2018-ban még jóval több volt a lakossági építkezés és arányaiban kevesebb a vállalkozók által építtetett lakás. 

2024-ben tovább nőtt a lakásállomány rengeteg járásban

Friss adatok alapján Magyarország 174 járásából 122-ben nőtt a lakásállomány 2023-ról 2024-re, a legnagyobb mértékben a Siófoki (1,6%), Mosonmagyaróvári (1,53%), Téti (1,51%), Monori (1,35%), Balatonalmádi (1,25%), Gárdonyi (1,18%), Érdi (1,12%), Pilisvörösvári (1,1%) és Váci (1,09%) járásban. Ugyanakkor az összes lakás száma 42 járásban csökkent.

A 100 lakásra jutó lakosok száma 10 járásban emelkedett: a Komári járásban (2,19%) nőtt a legnagyobb mértékben és a Kőszegi (1,3%), valamint a Szikszói járásban (1,09%) jelentősen. 31 esetben ez a ráta nem változott, és 133 esetben csökkent a 100 lakásra jutó lakosok száma. Erre a mutatóra egyaránt hathat a lakásállomány bővülése és a lakosságszám csökkenése is az adott járásban. Az, hogy az egyes járásokban nő a lakásokra jutó lakosságszám, jelentheti azt is, hogy gyorsabban bővül a lakosság száma, mint ahogy a lakásállomány növekedne, de azt is, hogy elnéptelenedik a hely, vagy nagy a kivándorlás. Tehát a változás egyszerre jelent pozitív és negatív trendet is. Ahogy például a stagnálás is jelenthet párhuzamos növekedést a lakásállományban és a lakosságszámban is.

Megnéztük, hogy a lakásállomány növekedése és a magas átlagbérek állhatnak-e valamilyen kapcsolatban egymással. Ha megnézzük azt a 20 vidéki járást, ahol az átlagbér a legmagasabb, azt láthatjuk, hogy a lakásállomány mindenhol növekedett, legfőképpen a Téti (1,51%), a Balatonalmádi (1,25%), a gárdonyi (1,18%), az Érdi (1,12%), a Pilisvörösvári (1,1%) és a Váci járásban (1,09%). A jelentős növekedést felmutató Monori, Mosonmagyaróvári és Siófoki járásban is 600 ezer forint felett alakultak az átlagbérek.

Ugyanígy megvizsgáltuk, mi a helyzet a legalacsonyabb átlagbér mutatókkal rendelkező járásokban. A 20 legkisebb átlagkeresetű járás felében mutatkozott minimális csökkenés a lakásállományban, a többi helyen stagnálás vagy enyhe növekedés mutatkozott. A csökkenő állományú 42 járás között kevés olyat találunk, ahol meghaladja az 550 ezer Ft/fő/hó-t az átlagbér, ilyen a Celldömölki, a Nagykőrösi és a Kazincbarcikai járás. 

EZ IS ÉRDEKELHET

Döbbenet: van olyan része az országnak, ahol már bruttó 1 millió forint az átlagbér

Nem újdonság, hogy Magyarországon a legtöbbet a fővárosban lehet keresni, azonban a bruttó átlagbér eddig csak súrolta, most viszont meg is haladta a milliós határt.

A járási statisztikákat azonban bizonyos fenntartásokkal érdemes kezelni, hogy hiszen megeshet, hogy két szomszédos településen is nagyban eltér, hogyan változik a lakásállomány és hogyan alakulnak az átlagbérek. Az építtető vállalkozók valószínűleg eleve ott kezdenek beruházásokba, ahol van fizetőképes kereslet az új építésű lakások iránt, de a lakossági építkezések esetében is igaz lehet, hogy jellemzőbben építkeznek olyan helyen, ahol az átlagbérek magasabbak. Hiszen az építkezés egy elég drága műveletté vált az utóbbi években, és amennyiben valaki támogatott vagy piaci hitelt vesz igénybe hozzá, annak megfelelő jövedelmet is kell igazolni a bank felé. 

A jelenlegi helyzetben viszonylag ritka lehet az az eset, hogy természetes személyek olyan helyeken kezdenének építkezésekbe, ahol egyébként nincs munkahely, vagy megfelelő bérek, amire vállalni lehetne banki hitelt. A csokból, babaváróból épülő házak is feltehetően a frekventáltabb, magasabb keresetű járásokban épülnek, nem pedig az egyébként is elnéptelenedő, rosszabb helyzetű térségekben.