Akár milliókkal is többet érhet a szomszédod lakása, mint a tiéd: hogy csinálja?

A belvárosi piac különböző szegmenseiben markánsan eltérő változásokat lehetett tapasztalni 2018-ban - derül ki a Central Home ingatlanközvetítő franchise hálózat elemzéséből. Nehéz általános trenddel leírni a folyamatokat, hiszen még egy társasházon belül, akár ugyanazon az emeleten is tapasztalható a lakások négyzetméterára között 30 százalékos árkülönbség.

Ami mégis összességében elmondható, hogy a belvárosban már 2017-ben is tapasztalható folyamatok tovább folytatódtak, az erős belföldi befektetői keresleti nyomás az ingatlanpiac minden szegmensében tapasztalható volt. Általánosságban kijelenthetjük, hogy a kis lakásokat főként hosszú távú, azonnali bérbeadásra, ezzel szemben a nagy lakásokat felújítás, majd továbbadás céljából vásárolták és jelenleg is vásárolják a beruházók.

Az Aribnb szabályozásának szigorodása komoly változásokat indukált az árakat illetően is

"Bizonyos ingatlantípusoknál a vártnál nagyobb áremelkedést lehetett tapasztalni" - kezdi a 2018-as év elemzését Ben-Ezra Orran, a Central Home ügyvezetője. "Különösen az exkluzív ingatlanoknál tapasztaltuk ezt, ahol az árak általánosan közel 25 százalék emelkedtek. Ezzel szemben bizonyos ingatlanoknál jóval alacsonyabb növekedést figyelhettünk meg. A legrosszabb piaci mutató a földszinti, udvari lakásoknál mutatkozott, ahol nemhogy nem emelkedtek, de még csökkentek is az ára, átlagosan 15 százalékkal."

A belváros nagy részében komplikáltabbá, költségesebbé és kockázatosabbá vált Airbnb céljára vásárolni ingatlant. Bizonyos kerületekben nehezen és körülményesen lehet csak új engedélyt igényelni arra, hogy valaki vendégeket fogadjon rövid távra az ingatlanban, az engedély megszerzése közgyűlési határozatban társasházi hozzájárulást igényel. A közgyűlési döntés előre nem látható, ez pedig túl nagy kockázat a befektetők számára. "Az Airbnb témakörével kapcsolatban még fontos megemlíteni, hogy a piaci telítettség miatt drasztikusan csökkent az a fajta vevőcsoport, aki ilyen célú befektetés miatt vásárolna a belvárosban" - emeli ki Ben-Ezra Orran, a Central Home ügyvezetője, majd folytatja: "Több partner, Airbnb kezelőcég is nyilatkozta, hogy az eddig tapasztalt folyamatos keresésekkel szemben az elmúlt időszakban nehezebben találnak vendéget ügyfeleik számára. Az Airbnb hatására 2016-ban egy rendkívül erős árrobbanást figyelhettünk meg a földszinti lakásoknál várható volt, hogy ennek a rendellenesen nagy növekedésnek előbb-utóbb korrekciója következik be. Ez történt 2018-ban."

Lakáspiaci elemzők szerint az árak emelkedése lassul, és a finanszírozási költségek is rekord alacsony szinten vannak, de már nem biztos, hogy sokáig így is marad. Nem hiszed? Nos, a Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 7 millió forintot, 15 éves futamidő mellett már 2,83 százalékos THM-el, és havi 46 840 forintos törlesztővel fel lehet venni a K&H Banknál. De nem sokkal maradnak el ettől a legnagyobb kereskedelmi bankok ajánlatai sem: a Budapest Banknál például 51 925 forintos törlesztőt ígér a 3,05 százalékos THM; míg az OTP Banknál némileg magasabb, 4,48 százalékos THM mellett 52 271 forintos törlesztőt kell fizetni. Érdemes még megnézni a MKB Bank, az ERSTE Bank, és a többi magyar hitelintézet konstrukcióját, különböző hiteösszegek, és futamidők mellett is - ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát.

Magas négyzetméteráron találnak gazdára a valóban igényesen felújított lakások

A külföldi vevőcsoport 2018-ban is meghatározó volt. Főként az 50 millió Ft körüli 1 hálószobás, valamint a 80-100 millió Ft közötti 2 hálószobás lakások vásárlói körében. A belvárosban a különlegesen, igényes módon felújított, bútorozott és beköltözésre kész ingatlanok iránti kereslet is nagy volt, ezeket nem csak a már korábban említett 50-100 millió Ft közötti árkategóriában keresték. Az értékesítők azt tapasztalták, hogy ügyfeleik egész évben szinte minden áron és méretben keresték az ilyen exkluzívabb lakásokat a belső kerületekben, akár még 1,5-2,5 millió Ft közötti négyzetméteráron is. A legnagyobb külföldi vevőcsoport tavaly a kínai volt, őket követték az oroszok, illetve az izraeliek.

Az aránytalanul sok befektető annak a jele, hogy túlpörgött a belváros piac és jelenleg nem látható a lassulás. Az emelkedő árak hatása az első vásárlók számára jelenti a legnagyobb problémát, ugyanis így számukra elérhetetlenné válnak a belvárosi ingatlanok.

Látható, hogy a 2018-as évet nehezen lehetne leírni egy általános trenddel. A sokszínű vevői igények szinte lehetetlenné teszik, hogy ne szegmensekről beszéljünk a belvárosi ingatlanpiacon belül, hiszen

A szakértő szerint ezekre az árat befolyásoló tényezőkre az ingatlanközvetítőknek rálátása van, ezért javasolják mind az eladóknak, mind a vevőknek a velük való konzultációt vásárláskor vagy eladáskor. A piac összetettsége ellenére is, összességében mindenképpen a tavalyi évre is igaz: a budapesti belvárosi ingatlan továbbra is jó befektetés.