31 °C Budapest

Szuperolcsó lakások a pesti belvárosban

2011. augusztus 19. 05:12

A Pénzcentrum.hu megvizsgálta a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát, különös tekintettel a tégla építésű, társasházi lakásokra. Korábbi, "Filléres lakások a pesti belvárosban" című cikkünkben már részletesen foglalkoztunk az V., a VI., valamint a VII. kerületekkel. Jelen cikkünkben a VIII., a IX., és a XIII. kerületeket vesszük górcső alá.

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros pesti oldalán fekvő, belső kerületek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel százezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között az egyes kerületekben.

 

NAGYÍTÁSHOZ KATTINTS A KÉPRE


Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról, tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben. Ezenkívül segítségül hívtunk ingatlanközvetítőket is, hogy mutassák be az adott városrész ingatlanpiaci sajátosságait, így például a különböző keresleti tényezők alakulását, vagy éppen az eladók és vevők sokszínű motivációját.

Józsefváros, Ferencváros

Ahogy az eddig vizsgált budapesti kerületek, úgy a Józsefváros, valamint a Ferencváros ingatlanpiacát is egyértelmű túlkínálat jellemzi, melyet a stagnáló-kis mértékben csökkenő kereslet aligha tud elmozdítani ebből az állapotából - mondja Kenesei István. Az Otthon Centrum VIII., és IX. kerületben illetékes franchise partnere az ingatlanok iránti mérsékelt keresletet elsősorban a csökkenő jövedelmekkel, a munka elvesztésétől való félelemmel és az általános pesszimizmussal magyarázza.


A szakértő elmondása szerint bár létezik a jelenség, hogy az ingatlan eladások hátterében egyre inkább a hitellel terhelt ingatlan megnövekedett törlesztő részletei, valamint a hitel esetleges bedőlésének veszélye húzódik meg, azonban véleménye szerint még mindig sokan vannak, akik túl hosszú ideig várnak. "A vevők többsége maga is eladó valahol, mégis a csodavárás elég jellemző. Ennek okán sokan vannak, akik nem bírják a terheket, s esetükben a visszafizetendő tőke annyira megnő, hogy meghaladja az ingatlan értékét, és ez lehetetlenné teszi a későbbi értékesítést" - mondja Kenesei. Véleménye szerint az árfolyamrögzítés csak tetézni fogja ezt a tendenciát, és ennek okán még többen ragadnak be a hitelükbe.

Kenesei elmondása szerint ugyanakkor az is egyre jellemzőbb és gyakoribb eladási motiváció, hogy az idősebbek nem tudják fenntartani a nagyobb ingatlanokat (drága közműdíjak, magas közös költség, rezsi), ezért megpróbálnak megszabadulni a még tehermentes ingatlanuktól.


A kerületekben leginkább az alacsony árkategóriájú ingatlanok iránt mutatkozik kereslet, így a 7-8 millió forintot kóstáló lakások a legnépszerűbbek. Ugyanakkor mostanában kezdtek el megjelenni a piacon az egyetemi tanulmányaikat kezdő diákok vidéki szülei, akik már 15-22 millió forint körül keresgélnek a Józsefvárosban és Ferencvárosban is. A VIII. kerületben többnyire a palotanegyed környékén a József körút vonzáskörzetében, valamint a Corvin negyedben található ingatlanokat keresik; míg a IX. kerületben a legtöbben a Ráday utcában, a Közraktár utcában, valamint a Kálvin tér környékén próbálkoznak új otthonra szert tenni.

Angyalföld, Újlipótváros, Vizafogó...

Ahogy valamennyi belvárosi kerületre, így természetesen a XIII. kerületre is igaz, hogy abszolút túlkínálat van - mondta el Juhász Ákos. Az Otthon Centrum XIII. kerületben illetékes franchise partnere ugyanakkor ezt azzal egészítette ki, hogy az eladhatatlan, vagyis túlárazott ingatlanok egy idő után kikerülnek a kínálati állományból.

Bár az ingatlanszakértő szerint az egész kerület nagyon népszerű a potenciális vásárlók körében, ugyanakkor a legtöbb keresgélőnek döntő szempont az ár. Mint elmondta, aki adott pénzből nagyobb méretű ingatlant szeretne vásárolni, annak a belvárostól távolabb elhelyezkedő területekben kell gondolkodnia.


A szakember elmondása szerint az árak tekintetében a legkeresettebbek a 10-17 millió forint között kínált ingatlanok. Mint elmondta, aki 10-12 millió forintot szánna a lakásra, az Angyalföldön találhat 1,5 szobás ingatlanokat. Angyalföldön egyébként az elmúlt években épült új társasházak igen kapósak. A 15 millió forint feletti vételárból már beljebb, akár Újlipótvárosban is lehet ingatlant vásárolni, mely városrész belvárosi közelsége igen vonzó sok vevő számára. A Dunapart ugyanakkor még mindig kuriózum, így itt természetesen volumenében is kisebb a kereslet - mondta el Juhász Ákos.

TÍZEZREKET SPÓROLHATSZ BANKVÁLTÁSSAL!

A bankszámla mindennapi életünk része. A munkabér, nyugdíj, ösztöndíj jellemzően bankszámlára érkezik. Segítségével kényelmesen intézhetjük a pénzügyeinket, akár otthonról is. Ahhoz azonban, hogy bankszámlád valóban azt nyújtsa, amire szükséged van, körültekintően kell választanod. Mielőtt kiválasztanád bankszámládat, nézz szét a Pénzcentrum megújult bankszámla kereső kalkulátorában! Állítsd be a személyes preferenciáidat, és versenyeztesd a pénzügyi szolgáltatókat, hiszen a megalapozott döntés a Te érdeked! Egy testre szabott bankszámlával a költségeken is rengeteget spórolhatsz! (x)

Bár eladhatatlan ingatlan nincs, ugyanakkor lassabban találnak gazdára a nagy méretű polgári lakások, illetve a 30 millió forint feletti szegmensben is visszafogottabb a kereslet. Az eladóknak általában az jelent gondot, hogy a válság óta bekövetkezett árcsökkenést elfogadják, és hajlandóak legyenek a jelenlegi piaci áron kínálni az ingatlanukat.

Ég és föld

Ha megvizsgáljuk a kínálati árak tekintetében legolcsóbb VIII. és a legdrágább V. kerületek átlagáreltéréseit lakásméret szegmensenként, akkor megállapíthatjuk, hogy a két pesti kerület között jelentős árszintkülönbségek vannak; ez a nagy lakásokra fokozottan igaz. Ebben a szegmensben az ötödik kerületi lakások átlagos kínálati négyzetméter ára közel a duplája a nyolcadik kerületi nagylakásokénak.

 


A kis lakások átlagáreltérése kisebb, a lakásárak ebben a szegmensben közelebb vannak egymáshoz, de még itt is komoly különbségek tapasztalhatóak. Az átlagárak eltérése méretszegmentálás nélkül 80 százalék körül van. Ugyanakkor jól látható, hogy a két kerület átlagos kínálati négyzetméter árainak különbsége a válság hatására sem változott jelentősen a vizsgált időszakban.

Hat kerület, egy trend

A vizsgált pesti kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. A piaci tendenciákat jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.

 


A Thesys Csoport által lapunk számára készített elemzés alapján általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 harmadik negyedévében érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedést vagy stagnálást mutattak. Az sem okoz nagy meglepetést, hogy az eredmények nagyon hasonlóak a korábban a budai kerületekben mértekkel.

 

Ez lehet a 2022-es nyár új slágeritala Magyarországon? Hihetetlen, mennyien kattantak rá

A magyar piacon is megjelennek az enyhén alkoholos, gyümölcsös italok, egy felmérésből pedig kiderült, hogy a fiatalok különösen nyitottak ezekre az alkoholos frissítőkre.

Láthatáron a nyugdíjösszeomlás: rengeteg magyarnak lehet kemény nélkülözés az időskor

Sokan gondolják, hogy teljesen tudatosan szervezik a pénzügyeiket, és nem értik, hogy hova folyik a pénzük a hónap végére.

Ez lehet a jövő igazi sikerszakmája: rommá keresheti magát a gyerek, ha kitanulja?

Csak úgy, mint a többi technikai vívmányt, úgy a 3D nyomtatót is ajánlják szakértők a gyerekeknek is, hiszen rengeteget tanulhatnak, miközben alkotnak.

Őrült drágulás a magyar zöldségeseknél: sokan már így védik ki a kegyetlen inflációt

Nem járunk az élen abban, hogy elegendő zöldséget és gyümölcsöt együnk. A napi közel fél kiló gyümölcsöt és zöldséget pedig egyre nehezebb beszerezni.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. június 25. szombat
Vilmos
25. hét
Június 25.
Vitiligo világnapja
Június 25.
Barlangok napja
Június 25.
Tengerész világnap
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?