Sebességet válthat az ingatlanpiac - Duna House elemzés

Sok a túlárazott használt lakás

A használt lakások piaca gyakorlatilag évek óta - közepes forgalom mellett - viszonylag stagnáló árszintet és tranzakciószámot mutat, melynek egyik oka a túlkínálat, a másik pedig az, hogy sok eladó a piaci viszonyokat figyelmen kívül hagyó árelképzelésekkel lép a piacra, melyet csak néhány hónapnyi sikertelenség után hajlandó lefelé módosítani. Fokozottan igaz ez a különféle minőségben felújított lakásokra, ahol többen is a teljes felújítás árát, sőt, egyes esetekben a lakások számukra fontos eszmei értékét is igyekeznek belekalkulálni az árba - azonban ezt a piac manapság nemigen fizeti meg.

A jellemző fővárosi használtlakás négyzetméterár átlagosan 280-320.000 forint között mozog, természetesen az adott lakás elhelyezkedésétől függően nagy lehet a szóródás: a legolcsóbb paneleket, illetve gyenge állapotban lévő lakásokat akár már 140-150.000 forinttól meg lehet vásárolni. A belső városrészekben inkább a 250-300.000 forintos szint környékén mozognak az átlagos helyen és állapotban lévő - jórészt régi építésű - társasházi lakások, de Budán, vagy Pest előnyösebb pontjain nem ritka, hogy ennél sokkal magasabb árakat szabnak az eladók, a határ akár az 1.000.000 forintos négyzetméter ár is lehet - erre elsősorban a budai hegyekben található panorámás lakások, valamint a pesti belváros exkluzív lakásai esetén lehet felkészülni.

Az értékesítési idő teljesen a lakás adottságaitól függ: a jó helyen, jó közlekedéssel, jó állapotban lévő lakások - megfelelő árral társítva - akár 1-2 hét alatt elkelhetnek, a kínálatban szereplő ingatlanok többsége azonban sokszor csak hosszabb várakozás után talál csak új gazdára. Az értékesítést sokszor nagyban elősegíti a közvetítő bevonása, ugyanis a manapság tapasztalható "hirdetési tengerben" nagyon nehéz kitűnni egy-egy magánhirdetéssel.

Mérsékelten keresik csak a paneleket

A piac legolcsóbb szegmensét képviselik - egy-két nagyon felkapott lakóteleptől eltekintve - a panellakások, ahol az értékesítési idő - különösen a nagy lakások esetében - akár fél év is lehet. Elsősorban a magas rezsiköltségek riasztják el a vásárlókat, valamint sok lakótelep esetén a nem felújított környezet, a lakók összetétele is elrettentő ok lehet a vásárlók számára. Az ismert divatlakótelepeken - mint például Gazdagréten vagy a Pók utcában - ugyanakkor igen magas négyzetméterárakat kérnek, a Duna-parti paneles részen némely lakás négyzetméterára a 300.000 forintot is eléri.

Jobbak az esélyek az eladásra ha a ház részt vett vagy részt vesz a panelprogramban, mivel ez biztosíték a ház fizetőképességére, valamint magasabb életminőséget nyújt. Ennek ellenére az ilyen lakások is maximum 5-10%-kal drágábban dobhatók csak piacra, és a keresleti oldalon állókat vizsgálva kitűnik, hogy a panellakás továbbra is a legkisebb tőkeerővel rendelkezők megoldása lehet.

Nehéz eladni az "előnytelen" lakásokat

Mindent be kell vetni a nem túlzottan keresett kategóriába tartozó földszinti, szuterén vagy éppen a nagyon kedvezőtlen elosztású, de hatalmas alapterületű nagypolgári lakások esetében, de ugyanígy sok a gond a többsávos utakra (Váci út, Hungária körút, autópályák bevezető szakaszai, Szentendrei út) néző ingatlanok értékesítésével - itt leginkább csak nagyon kedvező ár alkalmazásával lehet vevőket fogni.

A nagy kínálat miatt eléggé válogatósak a vásárlók, egy rossz állapotú lépcsőház, omladozó vakolat, lichthofra néző helyiségek, rossz tömegközlekedés vagy környék nagyon könnyen kizáró ok lehet, különös tekintettel az esetleges szerkezeti hibákra - bár ilyen esetben árengedménnyel értékesíthető a lakás. Fontos tudni, hogy a felújított lakások ugyan vonzóak a vevők számára, az azonban nagyon ritka, hogy a felújítás összes költségét bele lehetne kalkulálni az eladási árba.

Megmozdult az új építésű piac

A korábbi időszak meglehetősen gyenge teljesítménye után úgy tűnik újra megmozdult az új építésű lakások piaca: mind a vásárlási, mind az építési kedv érezhetően nőtt az elmúlt hetekben-hónapokban, a Duna House tapasztalatai szerint több beruházó is beindított korábban egy időre befagyasztott beruházásokat.

Sajátja a piacnak, hogy az árak - ha szolid mértékben is - de folyamatosan emelkednek, sőt egyes helyeken már egy kicsit el is szálltak. Éves szinten kb. 4-6%-os az új építésű lakások árszintjének emelkedése, melynek egyik mozgatója természetesen az építőipari költségek növekedése. Jelenleg a jellemző fővárosi új építésű átlagár 340-360.000 forint között mozog négyzetméterenként, de sok - nem is igazán kiemelt - környéken már a 400.000 forintos ár sem okoz meglepetést. A VIII. kerületben például néhány éve kvázi bevezető áron, 260-280.000 forintért is lehetett új lakást venni négyzetméterenként, ma pedig már nem ritka a 330-350.000 forintos négyzetméterár sem, de a IX. kerületben is lehet találni akár 400.000 forint feletti árakat is.

Az elitebbnek számító, kevés lakásos társasházak esetében, melyek jórészt a budai hegyekben épülnek immár teljesen megszokott a 6-800.000 forintos négyzetméterár, nem egy lakásért - különösen a penthouseokért időnként sorban állás is kialakul. Szintén viszik a belvárosi tetőtér-beépítéses új lakásokat, négyzetméterenként 500-650.000 forintért.

Még olcsón található családi ház az agglomerációban

Bár a családi ház vásárlása a fővárosban és környékén nem olcsó mulatság, különösen érdemes lehet új építésű családi házakért körülnézni a déli és keleti agglomerációban - nem egy esetben 70-80 m2 alapterületű új családi vagy ikerházakat kínálnak kulcsrakész állapotban, kevesebb, mint 20 millió forintért. Ugyanakkor a "mágikus" Telki-Páty-Biatorbágy háromszögben továbbra is magasak az árak - a nagy kiköltözési hullám azonban úgy tűnik, egyelőre szünetel.