Lakásvásárlás: az én történetem...

Sok okossággal találkozhatunk a neten, hogyan is kell mindenre felkészülve lakást venni, hogy találjuk meg a legjobb hitelt, és hogyan kössünk minden szempontból támadhatatlan adásvételi szerződést, aztán a valóságban valahogy mindig minden másképp alakul, mint azt elterveztük. Mielőtt belevágnánk a csavaros történetbe, nevesítsük a szereplőket! Talán így korrekt, hiszen a cikk szerzőjeként én is vállalom nevem, a többi szereplő pedig vállalja csak fel büszkén hozzájárulását...

A főszerepen az eladó, az Európa Ingatlanbefektetési Alap és ügyvédjük a Duda és Csákó Ügyvédi Iroda osztozik, a Budapesti Ügyvédi Kamara sajnos csak egy kínos mellékszerepet vállalt, nekem pedig szintén epizódszereppel kellett beérnem.

Pártatlan ügyvéd? Science-fiction a köbön!

A lakás kiválasztása után minden a tervek szerint haladt (ez még a mese "ment-mendegélt" típusú bevezető része), kaptam e-mailben egy adásvételi szerződés tervezetet, mellyel kapcsolatban feltehettem a kérdéseimet az ügyvédnek. Már ekkor feltűnt, hogy kérdezhetek én akármit, a véleményem nem sokat számít, legalábbis a szerződés tartalmán nem lehet módosítani, az az eladó kérésére kőbe van vésve, az Általános Szerződési Feltételekkel együtt, melyről később még a kamara is kimondta, hogy "valóban a szokásostól eltérő, az eladó számára kedvező, a vevő számára kedvezőtlen szerződési feltételeket rögzít". (Ezért az észrevételért mindenképp járna a doktori előtag az elkövető neve elé, szerencsére már van neki...)

Csak egy fél mondat erejéig szögezzük le, hogy egy ingatlan adásvételi tranzakcióban az ügyvédnek mindig (!) pártatlannak kell lennie és mindkét fél érdekeit képviselnie kell. Na, ilyesmit a Duda és Csákó esetében nemigen tapasztaltam, bár a kamarai levél is nyilvánvalóvá tette, hogy miből is él az iroda: "A panaszolt ügyvéd tartós megbízási szerződés alapján látja el, a Duda és Csákó Ügyvédi Iroda tagjaként az Európa Ingatlanbefektetési Alap képviseletét." Mielőtt felmerülne, hogy miért nem hoztam saját ügyvédet a szerződéskötéshez, részletezem a prózai választ: azt mondták, nem lehet, utólag nem is csoda...

A problémát a későbbiekben alapvetően a szerződés két pontja, illetve azok kétféle értelmezése okozta. Hangsúlyozom, hogy az ügyvédi iroda képviselői értelmezték minden pillanatban másként a szerződést, és az valahogy mindig az eladónak lett jó, de ez mindjárt ki is fog derülni. Jöjjön a két passzus röviden:

- a vételár X összegű részét 2006. december 15. napjáig teljesítenem kell,
- az eladó kötelezettséget vállal arra, hogy az ingatlant legkésőbb 2006. december 15-ig rendeltetésszerű használatra alkalmas, kulcsrakész állapotban vevő birtokába bocsátja.

Okkal vetődött fel a kérdés már a szerződéskötés előtt (hiszen annyi rosszat hall az ember), mi történik, ha az adott dátumig mégsem lesz kész az ingatlan. Ekkor is fizetnem kellene, gyakorlatilag a semmire? A Duda és Csákó ügyvédje (inkább ügyvédjelöltje) a szerződéskötéskor jogi képviselőm kérésére (merthogy olyat is vittem, hiszen akad a környezetemben...ha már az ügyvédet nem választhattam meg) tisztázta, hogy ekkor természetesen nem kell fizetnem, hiszen a Ptk szerint a jogosult késedelme a kötelezett késedelmét kizárja. (Ekkor érdekes módon még én voltam a kötelezett és az eladó a jogosult, ennek később még lesz jelentősége!)
Megnyugodva, hogy a Ptk-val kiegészítve egész jó szerződést kötöttem, időnként ki-kinéztem az építkezésre és örömmel láttam, hogy egészen jól halad. Amikor azonban közeledett az ominózus december 15-e, akkor az egyébként rendkívül korrekt értékesítő hölgy is elismerte, hogy itt bizony nem lesz átadás, csak majd januárban, mert egyelőre omlásveszélyes a szomszéd kerítése. (Ekkor egyébként bőven akadt még gond a lakások megközelíthetőségével is, szóval messze nem volt az ingatlan birtokba bocsátásra kész állapotban.)

Ezen - és a korábbi Duda és Csákós szerződésértelmezésen - felbuzdulva írtam egy hivatalos levelet az eladónak, hogy késedelembe estek, ezért addig nem fizetek, amíg ők nem teljesítenek. Erre jött az ügyvédi iroda lekezelő és az előzőeknek teljesen ellentmondó válasza, miszerint akkor késedelmi kamatot fogok fizetni. Ekkor érdekes módon már hirtelen én lettem a késedelembe esett jogosult és az eladó lett a kötelezett. (Ezt az igen váratlan pálfordulást jelentő értesítést e-mail formájában azóta is őrzöm.)

A lépés teljesen racionális, és egybecseng azzal, hogy a "pártatlan" irodánk mindig az eladó érdekeit tartotta szem előtt: először az volt a cél, hogy megkössem a szerződést, meg kellett hát nyugtatni, hogy a Ptk. engem véd, utána pedig kellett küldeni egy ezzel ellentétes tartalmú hivatalos levelet, mert ekkor már az volt az eladó érdeke, hogy szerepet cseréljünk és kapjon egy kis késedelmi kamatot.

Számos ingatlan-adásvételben jártas jogász is perre buzdított, a végül kifizetett összeg nagyságrendje azonban nem indokolja a pótlólagos fáradságot. Annyit azért megtettem, hogy az előbb részletezett eseményekről tájékoztattam a Budapesti Ügyvédi Kamarát, hátha majd mással nem történik hasonló. De fog...

A kamara közbelép: ez tartott 3 hónapig?

A kamarának három hónapja van az előzetes vizsgálat lefolytatására, melyet szinte az utolsó napig ki is használtak. A produktum kézhez vételekor rögtön meg is értettem, miért lehet olyan jó munkahely jogászként ügyvédeket vizsgálni...

A 2,5 oldalas "határozat"-ban érdekes módon sehol nem térnek ki arra a pontra, hogy az ügyvédi iroda képviselői két eltérő időpontban az általuk kötött szerződést két gyökeresen eltérő módon értelmezték. A dokumentum gyakorlatilag csak azt összegzi, hogy én tudatosan kötöttem számomra előnytelen szerződést, az ingatlan pedig az ügyvédi iroda információi szerint kész volt december 15-re. (Az eladó állítólag így tájékoztatta őket, részéről ez teljesen inkorrekt volt, hiszen ez az állítás nem felel meg a valóságnak. Használatba vételi engedély még most - 5 hónappal a beköltözés után - sincsen, a birtokba bocsátási jegyzőkönyvön pedig nem éppen 2006-tal kezdődő dátum olvasható...)

A kamara szerint "a panaszolt ügyvéd az ügyvédi hivatás magatartási szabályait nem sértette meg". Nehéz is lett volna ezt megállapítani a meghallgatásom nélkül, az előzetes vizsgálati fázisba érdekes módon ugyanis az irodát bevonták, a másik felet viszont kifelejtették. (Általánosságban ebben a szakaszban a panaszost is meg lehet kérdezni, ezt szokták is, amennyiben az általa szolgáltatott információ nélkül nem lehet megítélni az ügyet...ezt igen nehéz lehetett, de végül sikerült.)

Hiába, kellett a 90 nap, csak éppen a lényeg maradt ki a határozatból.

Összességében nem állt szándékomban bántani az eladót, mivel a kb. 1 hónapos csúszás és az eddig kifogástalannak látszó kivitelezés mindenképpen átlagon felüli az iparágban. Az Európa Ingatlan Alap csak egy ponton hibázott, amikor azt állította, hogy birtokba bocsátásra kész állapotban van az ingatlan, holott saját értékesítőjük ennek épp az ellenkezőjéről győzött meg. (Ami a helyszín láttán nem volt nehéz...)

Az sem volt célom, hogy ezentúl senki ne menjen a Duda és Csákó Ügyvédi Irodához és a kamarát sem akartam bántani, mindössze azt szerettem volna ezzel az élet által írt példával megvilágítani, hogy sokszor hiába a felkészültség, ha ilyesfajta kiszolgáltatottsággal szembesül valaki. (Lehetett volna persze más ingatlant választani, ezt a döntést azonban mindeddig nem bántam meg, még a fentiek ellenére sem.)

Sólyomi Dávid