Az új lakások hibái: mikor nem szabad átvenni?

Egy újépítésű társasházi lakásnál az adásvételi szerződésben mindenképpen szerepelnie kell egy időpontnak, amikorra a lakóház elkészül, és amikor megtörténik az átadás.

Ez két lépcsőben zajlik: először van egy műszaki átadás-átvételi eljárás, melynek során a kivitelezővel / építtetővel közösen bejárjuk az ingatlant, és rögzítjük, hogy esetleg milyen kisebb hiányosságok vannak még. Ezt természetesen jegyzőkönyvezni kell, melyben kiszabunk egy határidőt (a hiba jellegétől függően általában 15-30-45 nap), amely alatt a hibákat kijavítani, a hiányosságokat pótolni kell.

Második lépcsőben a kijavítási határidő leteltét követően kerül sor a tényleges birtokba bocsátásra. Ez gyakorlatilag a szerződés teljesítését jelenti, és általában ehhez az időponthoz van kötve az utolsó vételárrészlet megfizetése. Ebből következik, hogy a lakást csak akkor szabad birtokba vennünk, ha "teljesen kész van", vagyis nincsenek ún. rendeltetésszerű használatot akadályozó, vagy gátoló hibák, melyek az alábbiak lehetnek:

a lakásra vonatkozóan meg kell vizsgálni, hogy:
- a nyílászárók jól nyílnak-e, a kilincsek jó helyre vannak-e felszerelve,
- a szerelvényeket ellenőrizni kell, hogy lefolyik-e a víz, működik-e a szaniter,
- a közüzemi mérőórák fel vannak-e szerelve, és egyáltalán be van-e vezetve a meleg víz, a gáz, az áram, stb...,
- a lakás alapterülete megegyezik-e az adásvételi szerződésben foglaltakkal,

a házra vonatkozóan pedig kérdés, hogy:
- van-e kuka (mert a szemetet el kell tudni helyezni, ez létszükségletnek minősül)
- ha van a házban lift, akkor az be van-e üzemelve, használható-e,
- az épület biztonságosan megközelíthető-e, vagyis az építkezéssel járó barikád, törmelék el van-e távolítva,
- garázs esetén meg kell vizsgálni, hogy a garázsajtó jól működik, záródik-e (mivel az manapság általában már fotocellás rendszerrel működik), kapunk-e hozzá távirányítót.

A sort még folytathatnánk... A megkérdezett felelős műszaki vezető szerint lehetne az előforduló hibákból akár egy 70 oldalas tanulmányt is írni, ezért ehelyütt csak a leggyakrabban előforduló és legalapvetőbb dolgokat soroltuk fel.

Kisebb, 3-4-5 lakásos társasházaknál a fentiek mellett még további dolgokra is figyelni kell a házban lakást vásárlóknak:

- vizsgálni kell a tetőszerkezet állagát, hogy rendesen szigetel-e, nem fog-e beázni,
- az épület villámvédelmét,
- a központi kazán állapotát, az ehhez tartozó kéményseprő nyilatkozattal együtt (melyet köteles a kivitelező / építtető részünkre átadni), sőt még egy rövid oktatást is kell tartani részünkre az alapvető működési funkciókról.

Ezekre azért kell kisebb házaknál a tulajdonosoknak külön figyelni, mert az alább felsoroltak nagyobb társasházaknál általában a közös képviselő hatáskörébe tartoznak. Kisebb lakóházaknál azonban az ott lakók, a tulajdonosok végzik az ezekkel kapcsolatos teendőket, karbantartásokat.

Az eddig felsorolt hibák - láthattuk - mind olyanok, melyek lehetetlenné teszik, hogy beköltözzünk vásárolt ingatlanunkba, és ott lakjunk. Képzeljük csak el például, hogy jön a tél, és nincs fűtés... Vagy vegyünk egy idős nénit, akinek nap mint nap át kell kelnie az építési törmeléken... Könnyen belátható, hogy ilyen állapotban nem lehet egy lakást használni.

A birtokba vétel egyben a teljesítést is jelenti. Ezért a fent részletezett hibák fennállása esetén a birtokbavétel megtagadása mellett az utolsó vételárrészlet megfizetését is meg lehet tagadni a hiányosságok kiküszöböléséig (amennyiben az a birtokbaadáshoz volt kötve az adásvételi szerződésben), ugyanis ellenérték csak a szolgáltatás teljesítése után jár.

Folytatjuk a sort: garanciák, kisebb hibák

Ezek tételesen felsorolva az alábbiak:

- a lakás minőségi bizonylatait,
- a nyílászárók kezelési útmutatóját,
- a csaptelepek, a beépített szekrények, a padlóburkolat, és a lakás egyéb tartozékainak garancialeveleit,
- a nyomáspróba jegyzőkönyveket,
- az érintésvédelmi jegyzőkönyveket (ez a konnektorokban lévő megfelelő ellenállás mértékét tanúsítja)
- valamint a közüzemi mérőórák garancialeveleit, és hitelesítési jegyzőkönyveit, igazolását.

Ez utóbbival kapcsolatosan megjegyezzük, hogy a közüzemi szolgáltatók gyakorlata az, hogy habár az új tulajdonossal kell nekik majd a szerződést megkötni a szolgáltatás nyújtására, a mérőórákat azonban beszerelhetik a jelenlétük és aláírásuk nélkül is. Úgyhogy ne lepődjünk meg, ha a közüzemi szerződést majd később, minden előzmény nélkül postán fogjuk megkapni.

Az eddig leírtakból arra a következtetésre juthatunk, hogy szinte monopolhelyzetben vagyunk, bármilyen felmerülő probléma esetén rögtön tiltakozhatunk, és visszatarthatjuk a vételárat. Ez azonban közel sincs így. Tény, hogy egy új ingatlant hibátlanul, első osztályú minőségben, kulcsrakész állapotban kell nekünk szolgáltatni, vannak azonban olyan kisebb - a rendeltetésszerű használatot nem akadályozó - hibák, melyek esetén nem tagadhatjuk meg a birtokba vételt, csak további kijavítást kérhetünk.

Ha például nincs a lakás kitakarítva, össze van karcolva az ablaküveg, van egy betonpötty a kád szélén, elválik egy kis részen a tapéta, nem homogén a festés - van a falon egy folt, vagy épp el van repedve egy burkolatkiváltó szegély - és még sorolhatnám a végtelenségig az ilyen típusú hibákat - attól még ugyanúgy lakhatunk a lakásban, használati jogaink nem fognak sérülni, csak éppen bántani fogja a hiba szemünket, míg ki nem küszöbölik.

Láthattuk tehát, hogy mennyi minden felmerülhet egy ingatlan átadásakor, ezért azt javasoljuk mindenkinek, hogy ha ilyen szituációba kerül, akkor feltétlenül vigyen magával egy olyan embert, aki ért az ilyen dolgokhoz. Leggyakrabban fel szoktak kérni egy saját műszaki ellenőrt aki képviseli érdekeinket egy esetleges átadáson. Vele felvértezve már bátran vághatunk neki az adásvételi szerződés utolsó, és egyben a szerződéskötés után talán leglényegesebb lépésének.