Buktatók az adásvételi szerződésben! - Drága lesz a lakás...

Lakásvásárlás esetén a legbizonytalanabb dolog újépítésű lakást venni. Még nincs kész a ház, nem tudhatjuk előre, hogy mikorra épül fel, sőt az sem biztos, hogy egyáltalán bármit is fogok kapni a pénzemért, és még sorolhatnánk előzetes félelmeinket... Nem kell azonban hozzáértő jogásznak lenni ahhoz hogy tudjuk, egy szerződés megkötésekor többféle biztosítékkal is le tudjuk védeni magunkat az ilyen esetekre.

Természetesen mindkét oldal igyekszik bebiztosítani magát, nézzük tehát pro és kontra, hogy mit érdemes mindenképpen beleíratni a szerződésbe, és mi az, amit semmiképp se hagyjunk ki belőle!

Leggyakrabban a foglaló / előleg fogalompárral találkozhatunk. A különbség a kettő között az, hogy az előleget még a szerződés megkötése előtt adjuk (hogy semmiképp se adják el másnak a kiválasztott lakást), és ha utóbb a szerződés nem jönne létre, az eladó egyszerűen visszaadja azt, függetlenül attól, hogy ki a hibás és hogy hibás-e egyáltalán valaki a szerződéskötés meghiúsulásáért.

A foglalónak ezzel szemben már jelentősebb szankciós hatása van. Ennek a jogintézménynek ugyanis az a lényege, hogy ha a szerződést később valamiért fel kell bontani, akkor a jogügylet meghiúsulásáért felelős személy - ha az az eladó - kétszeresen köteles a foglalót visszaadni, - ha pedig a vevő - akkor a foglalót elveszíti. Vagyis egy példán keresztül: ha egy 10 millió forint értékű lakás vételárából megfizettünk már 5 millió forintot, és ebből az összegből 1 millió forint volt a foglaló, akkor ha a vevő miatt szűnik meg a szerződés, csak 4 millió forintot kap, viszont ha az eladó a hibás, akkor 6 millió jár vissza neki.

Másik gyakori fogalom a kötbér. A rutinos építtetők már eleve beleveszik ezt a szerződésbe, viszont korlátokhoz kötik az alkalmazását. Újépítésű lakásoknál ugyanis az épület átadásának határideje némiképp bizonytalan, a vevő hiába teljesít szerződésszerűen és fizet határidőben ha a ház nincs kész. Az építtetőt tehát úgy lehet rábírni a pontosan, határidőben történő teljesítésre, hogy ki kell tűzni egy átadási határidőt, és ha ezt túllépik, akkor napi / havi tételekben számolt összeget kell fizetniük a vevőknek minden egyes nap után addig, ameddig ténylegesen kész nincs az épület. Ezen összeg 3-4 hónapos késénél könnyen akár százezrekre is rúghat.

Visszatérve a kötbér korlátozásához, ki kell emelni, hogy az építtetők előszeretettel maximalizálják a kötbér összegét pl. 4-6 hónapban, a napi tételt pedig igyekszenek minél lentebb nyomni. Ha kicsit utánaszámolunk, a kötbér akkor reális, ha havi 50-75 ezer forintra jön ki, ami napi tételben 2000-2500 forintot jelent ingatlanonként. Ennél alacsonyabb összeget, és maximális időtartamot tehát lehetőség szerint ne fogadjuk el, hiszen ha egy építkezés fél évnél többet csúszik, akkor már csak érdekmúlás (lsd. később) bizonyítása mellett állhatunk el a szerződéstől és láthatunk viszont valamit a pénzünkből.

Ezek azok a tételes jogi szabályok, amiket érdemes mindenképpen belevenni a szerződésekbe. Az eladók persze megpróbálják ezeket a biztosítékokat kivédeni, kimagyarázni, újabb jogi formulákkal próbálkoznak, mi azonban ne hagyjuk magunkat. Lássuk tehát mi húzódik ténylegesen a leggyakoribb ellenérvek mögött!

Mire kell figyelni?