Lakáshiteles álomból rémálom: könnyű elcsúszni a banánhéjon!

Milyen hitelről van szó?

A hitelek kamatozásának tekintetében általában kétféle módozatot szoktak megkülönböztetni, fix (más néven rögzített), vagy változó kamatozást. Utóbbi kamatozási metódus bizonyos időközönként (a kamatperiódus jelzi a kamat változatlanul hagyásának hosszát) változó kamatfizetést jelent.

Ebbe a kategóriába tartozik az a típus is, amely a kamatozást valamely indexhez, vagy egyéb viszonyítási alaphoz köti (így például BUBOR+2 %). Az opcióval ellátott jelzáloghitel a változó kamatozás mellett egy többlet választási lehetőséggel is ellátott konstrukciót takar.

Az adós ebben az esetben egy-egy adott hónapban választhat, hogy csupán egy minimálisan szükséges részletet fizet be (amely adott esetben akár még a kamatösszegnél is alacsonyabb), vagy kifizeti a teljes esedékes összeget.

Ez pedig úgy valósítható meg, hogy amennyiben még a kamatnál is alacsonyabb befizetést teljesít az adós, úgy a hiányzó kamattartalom hozzáadódik a fennálló tőketartozáshoz, azaz tőkésítésre kerül.

A tőkésítés révén pedig amennyiben tartósan alacsony összegeket fizet be az adós, folyamatosan emelkedni fog a fennálló tőketartozás, míg el nem éri a hitelező által meghatározott plafont, amely általában az eredeti összeg 110 vagy 125 százaléka. Ha ez bekövetkezik onnantól kezdve a bank olyan minimális befizetési összeget határoz meg, amely mindenképp elegendő arra, hogy elkezdjen csökkenni a fennálló tőketartozás összege.

Jó ez a hitel, vagy sem?

Az Amerikai Egyesült Államokban ezen konstrukció népszerűségét az adja, hogy általában rendkívül alacsony, úgynevezett "csalogató" kezdeti kamatokkal kínálják, hirdetik őket. A lakosság alacsony pénzügyi képzettsége miatt azonban felmerült ennek a hiteltípusnak a betiltása.

Ennek kapcsán készített két amerikai professzor, Tomasz Piskorski és Alexej Tchistyi egy tanulmányt arról, hogy ez a hitel a lehető legjobb mind a hitelező, mind pedig az adós szempontjából, így mielőtt bármilyen lépést tennének kitiltásával kapcsolatosan, érdemes azt meggondolni.

Az egyetlen bökkenő a tökéletes hitel kapcsán egy olyan feltevésből fakad, amely egyébként magának a közgazdaságtannak is alapelve. Akkor működhet tehát az opcióval ellátott változó kamatozású jelzáloghitel, amennyiben az emberek racionálisan gondolkodnak és viselkednek, ez pedig a való életben nem valósulhat meg.

A két professzor így azzal érvel, hogy ha már megvan a lehető legjobb megoldás, ne dobjuk azt el, hanem fogjuk meg a másik irányból a problémát, fektessünk be az emberek képzésébe, oktatásába, keményen szabályozzuk a hirdetéseket és szerződési feltételeket.

Kardoskodnak mellette

Arról még nem esett szó, hogy miért is ez a lehető legjobb hiteltípus. Az elemzés három fő elemet emel ki az előnyökkel kapcsolatosan. Először is ezt a jelzáloghitelt annak érdemes igényelnie, akinek jövedelme meglehetősen változó (ilyen tipikusan például a mezőgazdaságból élők bére), és megfelelő önkontrollal rendelkezik.

A hitel segítségével jóval nagyobb szabadságuk lesz a törlesztésre, nem kerülnek bajba amiatt, mert épp nincs szezon, s nincs bevétel. Emellett ez a banknak is előnyös, hiszen nincs szükség arra, hogy csődösnek nyilvánítsák ezeket az ügyfeleket.

Másodsorban önmaga a változó kamatozás nagy előnyt jelent a hitelek nyújtójának. A hitelekkel kapcsolatosan a bankok vágya, hogy magas kamatkörnyezetben legyen több csődös ügyfél, hiszen a tőlük befolyt követeléseket magas kamatokon tudják újra kihelyezni. A hitelintézeteknek tehát nem érdeke, hogy alacsony kamatszint mellett kelljen nem fizetőnek minősíteni az ügyfeleket, ez az igény pedig az opciós változó kamatozású jelzáloghitellel kielégülhet.

Végül pedig a legideálisabb helyzet az volna, hogy amennyiben valaki ilyen hitelt igényel, annak ne legyen szabad másik hitelt kapnia egy másik hitelezőtől. Ilyen korlátozás jelenleg nincsen, de a legjobb alternatívája jelen van, mégpedig az előtörlesztési díjak formájában. Ha a hitelt nyújtó bizton számíthat arra, hogy a kihelyezett hitel hosszú távon megmarad, abban az esetben sokkal kedvezőbb feltételekkel kínálja majd konstrukcióját