Mi lesz a lakáshitelekkel? "Mi egy másik megoldást választottunk..." (Interjú)

Pénzcentrum.hu: Milyen főbb trendeket lát a magyarországi jelzáloghitel piacon?

Hegedüs Éva: A kilencvenes évek végén Magyarországon még mind abszolút értelemben, mind a GDP-hez viszonyítva rendkívül alacsony volt a lakáshitelek állománya. Az áttörést egyfelől a lakástámogatási rendszer bevezetése, másfelől a hitelezés biztonságának növelését célzó jogszabályi feltételek megváltoztatása és az ezek következtében erősödő piaci verseny hozta el.

A mostani dinamikus bővülésben már nem a támogatott konstrukciók játsszák a vezető szerepet, hanem a svájci frank alapú hitelek. Az erősödő versenyt jelzi az is, hogy a svájci frank kamatemelkedését a piaci szereplők túlnyomó többsége új hitelkihelyezéseinél nem érvényesítette az ügyfelek felé.

A verseny nemcsak árversenyt eredményezett, hanem egy erőteljes termékinnovációs hullámot is elindított, a hitel felvételéhez szükséges minimális önerő erőteljes szűkülése mellett. Nagyon sok olyan kombinált termék jelent meg az utóbbi 1-2 évben a piacon, amely az ügyfelek számára több választási lehetőséget biztosít. Nem szabad megfeledkezni azonban arról sem, hogy az ügyfél döntését a pénzügyi kondíciókon kívül a hitelt nyújtó pénzügyi intézmény szolgáltatásának színvonala és annak kiszámíthatósága is befolyásolja.

A szükséges önerő mérséklődésének megfelelően nőtt az úgynevezett loan-to-value (a hitel/ ingatlanérték arány), azonban becslésem szerint a fokozódó verseny ellenére is az átlagos LTV arány még mindig 60 % körül mozoghat.

Ha azonban közelebbről is megnézzük a magasabb LTV mellett finanszírozott termékeket kockázati szempontból, akkor azt is látni kell, hogy ezen hitelek mögött sokszor van valamilyen biztosítás, amiről az ügyfél valószínűleg közvetlenül nem is tud, a díját azonban megfizeti. Létezhet a hitelező bank és egy nagy biztosító között olyan kockázatmegosztás, melynek keretében a bank a saját kockázatának megfelelő loan-to-value mértékéig hitelezi az ügyfelet, amennyiben pedig efölött ad hitelt az, akkor a fennmaradó részre eső kockázatot egy biztosító vállalja át.

Összefoglalva tehát a lakossági ingatlanhitelezési piacot egy erős verseny jellemzi, miközben kockázati szempontból véleményem szerint egyelőre nincs ok aggodalomra.

Pénzcentrum.hu: Megfigyelhető azért párhuzam az amerikai és a hazai jelzáloghitel piac fejlődése között?

Hegedüs Éva: Ha röviden kellene válaszolnom, azt mondanám, hogy nincs hasonlóság, érdemes azonban ezzel egy kicsit mélyebben foglalkozni. Az USA-ban elsősorban az úgynevezett másodlagos jelzáloghitel piacon történtek az ismert problémák, melyekhez hozzájárult, hogy a nagyon alacsony dollárkamat mellett olcsó volt hitelt felvenni és ezzel egy időben jó befektetési lehetőségnek tűnt ingatlant vásárolni. A krízis kibontakozásához a dollárkamatok drasztikus emelkedése jelentősen hozzájárult. Magyarországon pedig egyáltalán nem számítok kamatemelkedésre.

A támogatott hitelek /amelyek aránya a devizahitelek térhódítása ellenére is, még mindig cca. 60 %-a az összes lakáshitelnek/ esetében ugyanis ezt a jelenleg érvényes jogszabály kizárja. A támogatás nélküli piaci Ft kamatok pedig inkább mérséklődni fognak. A devizában nyújtott hitelek túlnyomó többsége CHF alapú, ahol egy mérsékelt kamatemelkedés ugyan elképzelhető, de mértéke messze elmarad a dollár kamatemelkedésétől. A törlesztő részletet a külföldi devizában felvett hitelek esetén az árfolyam is befolyásolja, azonban ha elemezzük a 2000 óta érvényes CHF Forint árfolyamokat, akkor azt látjuk, hogy ennek a valutának a volatilitása mutatja a legkisebb kilengést.

Kínálati oldalról sem lehet párhuzamról beszélni. Kétségtelen, hogy az ingatlan adásvételek száma mérséklődik gyakorlatilag 2003 óta Magyarországon, de ezzel párhuzamosan csökken a kiadott építési engedélyek, illetve használatbavételi engedélyek száma is. A cégcsoportunkhoz tartozó Otthon Centrum mérése szerint az idén lényegesen kevesebb volt az átadott, de még nem értékesített új lakások száma a korábbi évhez képest, azaz értékesítési visszaesésről sem beszélhetünk. Az árak tekintetében azt látjuk a KSH korábbi időszakra vonatkozó adatai, illetve az Otthon Centrum tényleges legfrissebb adatbázisa alapján hogy a használt lakások vonatkozásában inkább egy stagnálás, az új lakások tekintetében pedig néhány százalékos emelkedés jellemzi a piacot.

Úgy gondolom nincs analógia az amerikai és a magyar piacon kialakult átlagos loan-to-value tekintetében sem. Az eddig publikált PSZÁF adatok pedig a kockázati kitettség tekintetében sem mutatnak aggodalomra utaló jeleket.

Hogyan választunk hitelt?

Hegedüs Éva: Nem létezik átlagos ügyfél, mindenkinek mások a preferenciái. Vannak olyan ügyfelek, akik számára a törlesztőrészlet nagysága a maghatározó, vannak akiknek a loan-to-value a legfontosabb, másoknak pedig a kezdeti költségek nagysága az elsődleges. Sokaknak a kiszámíthatóság a legfontosabb szempont, így nem szeretik a törlesztőrészletek hektikus ingadozását.

Leegyszerűsítve azonban azt lehet mondani, hogy a legtöbb ügyfelet a törlesztőrészlet nagysága érdekli és az, hogy a hitelfelvétel pillanatában mennyit kell fizetnie.

Ez utóbbi igényt felismerve vezetett be a BG Hitel & Lízing egy olyan terméket, melynek keretében a kezdeti költségeket (értékbecslés, közjegyzői okirat, földhivatal) is meghitelezzük. Ezzel a hitelrésszel a kondíciós listában szereplő loan-to-value szint fölé lehet menni, amivel természetesen előre kalkuláltunk. Az ügyfél átlagosan 5%-kal tud a kijelölt szint fölé menni, mely még belefér a kockázatviselési politikánkba.

Mi a legmagasabb LTV-t az olyan településeken fekvő ingatlanokra adjuk, melyeken a forgalomképesség a legjobb, másfelől pedig csak akkor vállalunk magas finanszírozási arányt, ha azt feltételezhetjük az ügyfél adósminősítése alapján hogy az ügyfél fizetőképessége a futamidő alatt végig rendben lesz. Az árazásunk a loan-to-value mellett függ az ügyfél fizetőképességétől is, eltérő árakat alkalmazunk ugyanis a jövedelemalapú hiteleknél, a minimálbéres konstrukciónál és a fedezet alapú hiteleknél is.

Pénzcentrum.hu: Említette, hogy az ügyfelek többsége a törlesztőrészlet nagyságára figyel, mely paraméterben első látásra kedvezőnek tűnik a közelmúltban piacra kerülő jenhitel. Számíthatunk a refinanszírozási hullám beindulására?

Hegedüs Éva: A japán jen alacsony kamata mellett mindenképpen oda kell figyelni az árfolyam forinttal szembeni volatilitására, mely az eddigi tapasztalatok alapján jóval magasabb, mint az előbb említett svájci frank esetében. A kérdés az, hogy a nagy kilengéseket hogyan lehet kockázati szempontból kezelni.

Ha az ügyfél vállalja, hogy egy esetleges árfolyamváltozás esetén kifizeti a magasabb törlesztő részletet, ennek a megoldásnak lehet tere a piacon, egyelőre azonban a legtöbb piaci szereplő óvatos, ahogy én magam is az vagyok.

Mi inkább olyan devizahitelt ajánlunk az ügyfeleknek, melynél meghatározott ideig, az első egy, vagy az első öt évben a törlesztőrészlet állandó, persze elmondjuk azt is, hogy ezt követően az árfolyam, vagy a kamat változása miatt a fix periódus után a törlesztő részlet változhat, vagy sor kerülhet a futamidő hosszának változására is a törlesztő részletek változatlanságának biztosítása érdekében.

Azt gondolom, hogy a termékinnováció folyamatosan jelen lesz a jövőben is, hiszen komoly üzleti potenciál van az ingatlanalapú hitelezésben Magyarországon.

Pénzcentrum.hu: A Pénzcentrum.hu által korábban megkérdezett bankok egyértelműen azon az állásponton vannak, hogy a lakáshitelezésben jelenleg alkalmazott 30-35 éves maximális futamidő kitolása előtt hazánkban nincs már tér. Mit gondol Ön erről?

Hegedüs Éva: Magyarországon az átlagos futamidő még mindig lényegesen alacsonyabb a nemzetközi tendenciákhoz képest. A mi portfoliónkban az átlagos futamidő 16-17 évre tehető. A BG Hitel & Lízing szeptember elejétől bizonyos jövedelemalapú termékek esetében a maximális futamidő hosszát 40 évre növelte, mind a lakáshiteleknél, mind a szabad felhasználású konstrukcióknál. Az egyéb termékeknél pedig a meglévő 25 évet 30-ra változtattuk.

Ez a kérdés természetesen a törlesztőrészlet szempontjából bír jelentőséggel: egy számjegyű kamat és kezelési költség mellett ugyanis a futamidő hosszabbítása jelentős törlesztőrészlet csökkenést eredményezhet.

Egy 5 millió forintos jövedelemalapú hitelünk törlesztőrészlete 10 évre 50 266 Ft, ha ezt 40 évre toljuk ki, akkor a törlesztőrészlet le tud csökkenni 18 635 Ft-ra.

Ezzel a lehetőséggel természetesen nem kell mindenkinek élnie, fontos azonban, hogy adott legyen ez a lehetőség. A jelenlegi felső határ nemzetközi viszonylatban sem számít már alacsonynak.

Pénzcentrum.hu: A legtöbb kereskedelmi bank egyre több standard termékkel jelenik meg az ügyféligények kiszolgálására. Egy ilyen piacon milyen szegmenst célozhat meg egy specializált pénzügyi vállalkozás és mekkora az Önök potenciális piaca?

Hegedüs Éva: Az egy hatékonysági kérdés, hogy ki hogyan tud egy folyamatot standardizálni. Számunkra is rendkívül fontos, hogy minél gyorsabban tudjuk az ügyfelet kiszolgálni, ez az üzleti követelmény pedig kikényszeríti a standardizációt. Ugyanakkor azt gondolom, hogy a nagyobb összegű hiteleknél, vagy más esetben is igenis igény van arra, hogy a szervezet alkalmas legyen az egyedi, testreszabott megoldások nyújtására, melyet mi jelenleg is alkalmazunk.

A BG Hitel & Lízing a másfél éves működése alatt képes volt bebizonyítani, hogy van tere a piacon. Augusztus végéig az összes befogadott hitelkérelmünk megközelítette a 10 milliárd forintot, a folyósított hitelek nagysága pedig meghaladja a 6 milliárdot. Hiszem, hogy ez még csak a kezdet és ebben a versenyben azok tudnak majd talpon maradni, akik tőkével, szakmai hozzáértéssel és megfelelő kiszolgálási színvonallal állják majd a versenyt.

Mi nem azt a megoldást választottuk, amit a pénzügyi vállalkozások általában szoktak, nem specializálódunk egyetlen ügyfélszegmensre, hanem mindazon ügyfeleket szeretnénk kiszolgálni, akik lakást, vagy más típusú ingatlant szeretnének vásárolni, felújítani vagy szabad felhasználású hitelt szeretnének igénybe venni.

A BG Hitel & Lízing előnye többek között az is, hogy ha valaki lakáshitelt akar kiváltani, akkor azt lakáshitel feltételekkel teheti meg, így ha valaki jó minősítésű ügyfél, akkor egy ilyen hitelkiváltás - az előtörlesztési díj megfizetését is beleszámítva - havonta 6-9000 forintos megtakarítást tud eredményezni.

Összességében úgy gondolom, hogy van helye a megfelelő szolgáltatást nyújtó pénzügyi vállalkozásoknak a piacon, így a BG Hitel & Lízing-nek is.

A BG Hitel & Lízing célja, hogy az ingatlanfinanszírozási lehetőségek teljes skáláját lefedő, innovatív, rendkívül versenyképes finanszírozási termékeket fejlesszen ki, és gyors, egyszerű, barátságos kiszolgálással szerezzen jelentős piaci részesedést. A közeljövőben az ügyfelek jobb elérése érdekében országos hálózatot is ki fogunk alakítani.