Megéri-e idén lakást venni?

Tovább zuhantak 2010-ben a lakásárak, az új lakások kínálata pedig idén érhet a mélypontra - ezek a legfontosabb megállapításai a magyarországi lakóingatlan-árak alakulását mérő FHB Lakásárindexnek. Az index adatai szerint 2010-ben 5,7 százalékkal csökkentek a lakásárak az egy évvel korábbihoz képest, reál értelemben (a fogyasztói árindexszel korrigálva) a csökkenés 9,2 százalék volt.

A tanulmány készítői a visszafogott keresletnövekedés és a mélypontra jutó kínálat miatt 2011-re 2010-hez képest átlagosan a lakásárak mérsékelt, 2%-os emelkedését prognosztizálják. Az inflációs folyamatokat is figyelembe véve ez azt jelenti, hogy idén a lakásárak éves átlagos szintje a tavalyi év második feléhez képest reál értelemben stagnálhat. A lakáspiaci forgalom várhatóan elmozdul a 2011-ben elért évtizedes mélypontjáról, de a kereslet és a kínálat gyengesége miatt valószínűleg idén sem tud a válság előtti szintre emelkedni.

2010-ben erőteljesen csökkent az új lakások, és érzékelhetően a használt lakások kínálata. A válság után a finanszírozás és a kereslet miatt egyaránt nehezebb helyzetbe került fejlesztők projektjeiben átadott lakások alig jelentek meg a piacon. Amíg 2003-ban 270.574 új és használt lakás kelt el, addig tavaly mindössze 72.000.

Tavaly 17 ezer körüli új lakás épült - a negyedik negyedév adatai még nem ismertek - és a kiadott új építési engedélyek csökkenéséből arra lehet következtetni, hogy idén még a tavalyinál is kevesebb lakás épül. A fővárosi lakáspiacon 5 ezerre tehető az eladatlan lakások száma. Piackutatások szerint a már elkészült új lakások közül az igazán kedvező adottságúakat már felszívta a piac. A használt lakások piacát továbbra is befolyásolja, hogy kilakoltatási moratórium van érvényben, így a szabályozás a kínálati oldalt visszafogó tényezőként jelentkezik.

A várakozások szerint a lakáspiaci forgalom elmozdul a 2011-ben elért évtizedes mélypontjáról, de a kereslet és a kínálat gyengesége miatt valószínűleg idén sem tud a válság előtti szintre emelkedni.

Harmati László, az FHB Bank üzleti vezérigazgatója vázolta az egykulcsos szja várható hatását is. Miután a középrétegeknél kismértékű a bérelőny, és az csak a legmagasabb jövedelműeknél számottevő, nem lehet direkt hatást várni a lakáspiacra. Viszont a magasabb jövedelműek befektetési céllal vásárolhatnak lakásokat. Amennyiben a gazdasági növekedés stabil jövőt mutat egy szélesebb rétegnek, úgy ez növelheti a lakások iráni keresletet. A vezérigazgató szerint az lenne szükséges, hogy a lakáscélú euró hitelre a kormány oldja fel a jelzálog bejegyzési tilalmat. Az euró hitelkamat ugyan is érezhetően alacsonyabb a forinthitel kamatánál.

Mi várható a moratórium végén?

A PSZÁF adatai szerint 2010 közepén már 100 ezer körüli jelzálogadós esett 90 napon túli késedelembe. A kormányzat jelenlegi rendelkezései szerinti kilakoltatási moratórium áprilisig tart. Amennyiben a moratóriumot nem hosszabbítják meg, a reménytelen helyzetbe került adósok hitelei mögött fedezetként álló ingatlanok a lakáspiac kínálati oldalán jelenhetnek meg.

Bár a problémás hitelek száma meghaladja az éves lakáspiaci forgalmat, ezek közül az országos árváltozást várhatóan csak azok alakítják majd, amelyek "élő", nagyvárosi lakáspiacon jelennek meg. Az esetlegesen eladás sorsára jutó ingatlanok területi megoszlása pedig igen változatos, különösképpen jellegzetes képet kapunk, ha a települések lakáspiaci forgalmához viszonyítjuk őket.

Jönnek a kényszerértékesítők?

Tavaly már megjelentek, idén várhatóan még nagyobb arányban lesznek jelen az ingatlanpiacon a kényszerértékesítők. Országos szinten a teljes tranzakciószám 10 százalékát teszik ki azok az eladások, ahol a tulajdonos fizetési nehézség miatt kénytelen megválni ingatlanától.

Az Otthon Centrum felmérése szerint ez a jelenség leginkább a budapesti agglomerációban és az ország nyugati megyéiben figyelhető meg. Az olcsó lakások piacra kerülésével megjelentek a befektetési céllal vásárló vevők, akik jellemzően ár alapján döntenek egy-egy ingatlan megvásárlásakor.

Az ingatlanpiacot leginkább az befolyásolja, hogy a hitelből vásárolt ingatlanok tulajdonosai hogyan viselik az egyre nehezedő hitelterheket. Deviza alapú lakáshitelek esetében hat százalék, forint alapúak esetében négy százalék körüli a kilencven napon túli késedelemben lévő hitelek aránya. A nehéz helyzet ellenére, a megszorult tulajdonosok még nem szánták rá magukat tömegesen az eladásra, de a felmérést szerint a kényszerértékesítés már megjelent a piacon.

A kényszerértékesítések aránya ugyan területenként eltérő, de a vállalat tapasztalatai szerint országos szinten a teljes tranzakciószám 10 százalékát teszik ki azok az eladások, ahol a tulajdonos fizetési nehézség miatt kénytelen megválni ingatlanától. A területi eltéréseket az ott élők jövedelmi viszonyai, az ingatlanok értéke és felvett hitelek nagysága határozza meg.

A budapesti agglomerációban például nagy arányban fordulnak elő nagy értékű családi házak, melyek vásárláskori értéke több tíz millió forint volt. A válságot megelőző időszak finanszírozási gyakorlatában már alacsony önerő mellett is biztosítottak hitelt a bankok, így az ilyen nagy értékű ingatlanokon 10-20 millió forintos, vagy még nagyobb jelzáloghitel is lehet.