Vallott a szakértő a Tisza-kormány lakhatási programjáról: véget érhet a lakáskatasztrófa Magyarországon?

A lakhatási válság 2026-ban Magyarországon is az egyik legsúlyosabb társadalmi probléma, amelyet a hazai vezetés – legalábbis a kommunikáció szintjén – kiemelt kérdésként kezel. Már a Fidesz-kormány is elismerte a beavatkozás szükségességét, amikor a 2024 őszén meghirdetett, 21 pontos gazdaságpolitikai akcióterv egyik pillérévé tette a megfizethető lakhatás biztosítását. Az intézkedések között a lakásépítések ösztönzése, a kollégiumi férőhelyek bővítése és a bérleti piac problémáinak kezelése is megjelent.

A Pénzcentrumnak tavaly nyilatkozó szakértők szerint azonban a kommunikációs fordulatot nem követték gyakorlati lépések. A kormányváltás után ezért az a kérdés, hogy az új vállalásokból összeállhat-e olyan rendszer, amely az alacsony és közepes jövedelmű háztartásoknak is kiszámíthatóbb lakhatást biztosít.

A Tisza választási programja országos bérlakásépítési és lakásszövetkezeti programot, több tízezer új bérlakást, valamint a kollégiumi férőhelyek számának legalább 50 százalékos növelését ígérte. Vállalták a rossz állapotú otthonok felújításának támogatását, az energiahatékonyság javítását és a bérleti piac reformját is, többek között egységes formaszerződésekkel és az üres lakások hosszú távú kiadásának ösztönzésével.

A Wekerle Sándor Lakásépítési Program előkészítésében azóta a barnamezős területek hasznosítása, az intézményi bérlakások és kollégiumok fejlesztése, valamint a lakásépítések közlekedési és közműfejlesztésekkel való összehangolása is megjelent.

Arról, hogy mindez mekkora változást hozhat, Jelinek Csabát, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont kutatóját kérdeztük.

Még hiányzik az átfogó lakhatási stratégia

„Jelenleg egy jelentősnek tűnő trendfordulóról beszélhetünk a lakáspolitika területén” – mondta el a kormány terveiről Jelinek Csaba. Értékelése szerint az eddigi nyilatkozatok arra utalnak, hogy az állam felismeri a felelősségét a lakhatási válság kezelésében, és aktívabb szerepet készül vállalni. A bérlakásokat lehetséges válságkezelő eszközként kezeli, a lakhatást pedig önálló társadalmi és városfejlesztési problémaként közelíti meg, túl az eddigi népesedés- és gazdaságpolitikai célokon.

A Periféria Központ szociológusa ezeket egyértelműen pozitív változásnak tartja. A bejelentések azonban egyelőre nem adnak választ arra, hogy az egyes támogatások és szabályozási lépések milyen közös célokat követnek majd, és mennyire lesznek kiszámíthatók az érintettek számára.

Azonban koherens kormányzati lakáspolitikáról majd akkor beszélhetünk, amikor a legfontosabb társadalmi szereplőkkel egyeztetve létrejön egy új, hosszútávú lakhatási stratégia, amely kiszámítható, átlátható, és számonkérhető alapot ad a különböző beavatkozásoknak

– ecsetelte a szakértő.

A stratégia tartalma mellett annak elkészítése is meghatározó lenne. A kutató szerint a tárgyalóasztalnál az ingatlanfejlesztők és a pénzügyi szereplők mellett a lakásüggyel foglalkozó kutatóknak, civil szervezeteknek és önkormányzatoknak is helyet kell kapniuk. Így a fejlesztések finanszírozhatósága mellett a lakhatási nehézségekkel küzdők szempontjai is megjelenhetnének a döntésekben.

Az Otthon Start örökségével is kezdeni kell valamit

Arról is érdeklődtünk, mennyiben jelenthetnek valódi irányváltást az új tervek a korábbi, elsősorban a lakástulajdon megszerzését támogató politikához képest. Mint kiderült, a mérleg megvonása még korai: kevés konkrét intézkedést lehet értékelni, és ezek egyelőre nem alkotnak összefüggő rendszert.

A szakértő előrelépésként értékeli a szociális tűzifaprogram átalakítását és a kiemelt lakásberuházások felülvizsgálatát. Mint kérdésünkre elmondta, ezek a korábbi közpolitikai hibák kijavítását célozzák, és hozzájárulhatnak ahhoz, hogy a lakáspolitika szociálisan érzékenyebb, a települések fejlődése szempontjából pedig fenntarthatóbb irányt vegyen. A korábbi támogatási konstrukciókat azonban szintén újra kell gondolni.

Számos korábbi beavatkozás is átgondolásra szorul, többek között az Otthon Start program, amely társadalmi szempontból nem védhető módon a legjobban kereső háztartások felé csatornáz jelentős közpénzeket

– hangsúlyozta Jelinek Csaba, majd hozzátette: „az ideális az lenne, ha ezek az új beavatkozások nem az eddig megszokott ad hoc módokon lennének bevezetve, hanem egy átgondolt stratégia részeként.”

Hárommillió embert érint a lakhatási szegénység

A lakáspolitika eredményességét az is meghatározza, hogy pontosan milyen problémákat próbál megoldani. A lakhatási szegénység ugyanis a lakás minőségétől a havi kiadásokon át az otthon megtartásának biztonságáig többféle nehézséget foglal magában.

„Továbbra is azt látjuk, hogy nagyjából 3 millió embert érint Magyarországon a lakhatási szegénység valamilyen formája” – hívta fel a fájdalmas adatra a figyelmet a Periféria Központ kutatója.

A tudományos álláspont szerint ide sorolják azokat, akik rossz minőségű, például nehezen kifűthető, vizesedő, zsúfolt vagy sötét lakásban élnek. A megfizethetőség szempontjából azok is érintettek, akiknek a havi jövedelméből jelentős részt, 30–40 százalékot visznek el a lakhatási kiadások: a rezsi, a hiteltörlesztő vagy a bérleti díj.

A bizonytalanság jogi természetű is lehet. Emellett a kutatók lakhatási szegénységként kezelik azt is, ha valaki olyan periférikus területen él, ahonnan nagyon nehezen érhetők el az alapvető szolgáltatások. A lakáshoz jutás tehát önmagában nem írja le, hogy az adott otthon milyen életkörülményeket biztosít.

A hárommilliós becslés mellett Jelinek az adatok hiányosságaira is felhívta a figyelmet. Elmondása szerint a KSH utoljára tizenegy éve végzett nagymintás lakhatási adatfelvételt, a 2022-es népszámlálás pedig csak korlátozottan alkalmas a lakhatási folyamatok áttekintésére. Egy új, átfogó felmérés megmutathatná, hogyan változott a magyar lakáshelyzet az elmúlt évtizedben, és pontosabb alapot adhatna a készülő stratégiának.

Százmilliárdok sorsát dönthetik el a bérlakásprogram részletszabályai

Arra is rákérdeztünk, mely intézkedések javíthatnák a legsürgősebben az alacsony és közepes jövedelmű háztartások lakhatási biztonságát. Jelinek a következő időszak egyik legfontosabb beavatkozásának az MFB által kezelt, megfizethető bérlakások és kollégiumok építését szolgáló programot tartja, amely az általa hivatkozott hírek szerint több száz milliárd forintnyi forrást mozgathat meg.

A pénzügyi keret nagysága mellett azonban a felhasználás feltételeit tekinti döntőnek. Olyan lakásokra és kollégiumi férőhelyekre lenne szükség, amelyek ténylegesen elérhetők a megcélzott háztartások számára, és a megfizethetőségük hosszabb távon is fennmarad.

Ezt a programot hiba lenne pusztán a piaci érdekek szerint kialakítani: egy olyan rendszert kell alkotni, amely egy méltányos piaci megtérülés mellett maximalizálja a társadalmi, környezeti és urbanisztikai hasznokat

– fejtette ki a szakértő.

Ehhez szerinte a nonprofit szereplőket is helyzetbe kell hozni: az önkormányzatokat, a civil szervezeteket, a köztulajdonú cégeket és az új lakásszövetkezeteket. Egyúttal meg kell akadályozni az állami és uniós források elszivárgását, és hosszú távú garanciákat kell teremteni a megfizethetőségre.

Ez a felvetés kapcsolódik a külföldi körképben bemutatott szövetkezeti és nonprofit modellekhez is. Az építtető és az üzemeltető személye, a támogatás feltételei és a későbbi lakbérek meghatározása együtt döntik el, hogy egy közpénzből is támogatott fejlesztés mennyiben szolgálja a lakhatási nehézségekkel küzdőket. A megépült lakások darabszáma ezért csak az egyik lehetséges mércéje a program sikerének.

A bérleti piac szabályait is újra kell gondolni

A bérlakásépítési program önmagában is fontos lehet, Jelinek azonban a működéséhez szükséges intézményi és szabályozási környezet átalakítását is sürgeti. Meg kellene határozni az intézményi bérlakásfejlesztők és -kezelők szerepét, ezen belül pedig külön ösztönzőkkel és támogatásokkal erősíteni a közcélú, illetve nonprofit szereplőket.

Ezzel párhuzamosan a jelenleg rosszul működő magánbérleti piac újraszabályozását is szükségesnek tartja. A bérlakásszektor bővítéséhez az adójogi, építésjogi és pénzügypiaci feltételeket is meg kell teremteni. Értékelése szerint az MFB programja akkor lehetne sikeres, ha ebbe a megújult környezetbe illeszkedne, és a finanszírozás, az intézmények működése és a bérleti szabályok egymást erősítenék.

A kutató a Lakhatási Koalíció által összeállított Lakhatási Minimumra is felhívta a figyelmet, amely megfogalmazása szerint számos, már rövid távon is kedvező változást hozó beavatkozást nevesít. Válaszaiból az rajzolódik ki, hogy a lakáspolitikai fordulat próbája a következő időszakban a célzás és a kiszámíthatóság lesz: eljutnak-e a források azokhoz, akiknek a legnagyobb szükségük van rájuk, és az így létrejövő lakhatási lehetőségek hosszú távon is megfizethetők maradnak-e.

Lakhatási válság Európában

A lakhatási válság kezelésére Európán belül is eltérő válaszok születnek: van, ahol az építkezések felgyorsításától, máshol a bérleti piac szigorúbb szabályozásától vagy a nonprofit lakásállomány bővítésétől várnak eredményt. A Guardian rendszeresen foglalkozik ezekkel a kezdeményezésekkel.

Az egyik cikkükből például az derül ki, hogy még egyetlen országon belül is jelentősen különbözhetnek az elképzelések, amint azt spanyololországi helyzeten keresztül Madrid és Barcelona példája mutatja. A madridi régió vezetése az építési és területhasználati szabályok lazításával, az engedélyezés gyorsításával és a magánberuházások ösztönzésével növelné a lakáskínálatot. Barcelonában ezzel szemben a lakbérek szabályozása mellett a tartósan megfizethető lakásállomány bővítésére is hangsúlyt helyeznek.

A katalán intézkedések között szerepel magánlakások köztulajdonba vétele elővásárlási jog útján, valamint olyan lakások építésének támogatása, amelyek később is árszabályozás alatt maradnak. Barcelona emellett 2028 végére megszüntetné a turistáknak kiadott lakások engedélyeit, hogy ezek ismét lakhatási célokat szolgálhassanak.

A barcelonai szabályozás első eredményei között az új bérleti szerződések átlagos lakbérének csökkenését említették: a városi adatok szerint 2024 első és negyedik negyedéve között 6,4 százalékos mérséklődést mértek. Az intézkedések ugyanakkor a szabályozás megkerülésére is ösztönöztek egyes tulajdonosokat: a hagyományos bérbeadás helyett átmeneti szerződéseket kötöttek vagy szobánként adták ki az ingatlanokat. A katalán szabályozást ezért később ezekre a konstrukciókra is kiterjesztették. Az átlagos lakbér csökkenése önmagában még nem mutatja meg, mennyivel könnyebb megfelelő lakáshoz jutni.

A piaci bérlakások mellett egy másfajta tulajdonosi modell is nagyobb szerepet kaphat. Zürichben a lakosság mintegy ötöde szövetkezeti lakásban él: az épületeket a lakók közös tulajdonában álló szervezet birtokolja, a tagok pedig a döntésekbe is beleszólhatnak. A belépéshez jellemzően 7–25 ezer svájci frankos, visszatéríthető szövetkezeti részesedést kell vásárolniuk. Ezután olyan lakbért fizetnek, amely a finanszírozás és az ingatlan fenntartásának költségeit fedezi, tulajdonosi profitot azonban nem tartalmaz.

A modellt kedvezményes telekhasználattal és alacsony kamatozású kölcsönökkel is támogatják. Ettől azonban még vannak korlátai: a belépéshez szükséges összeg akadályt jelenthet, az építkezések és a felújítások drágulása pedig itt is megjelenhet a lakbérekben. A rendelkezésre álló telkek szűkössége ráadásul lassítja a bővülést, miközben a kereslet meghaladja a kínálatot.

A lakhatási válság legsúlyosabb következményének, a hajléktalanságnak a kezelésében Finnország vált nemzetközi hivatkozási ponttá. A 2008 óta alkalmazott Housing First, vagyis „elsőként lakhatást” megközelítés alapja, hogy a stabil otthon megteremtése adja a további segítségnyújtás kiindulópontját. Ehhez kapcsolódik az egészségügyi ellátás, a szociális támogatás és a munkába állás segítése. Az érintettek szükségleteiktől függően folyamatos személyzeti támogatást nyújtó lakóegységben vagy hagyományos lakókörnyezetben kapnak otthont. A hajléktalanok száma 2012 és 2023 között mintegy nyolcezerről 3400 körülire csökkent.

Az eredmények azonban visszafordíthatónak bizonyultak. A 2025-ös finn felmérés már 4579 egyedülálló hajléktalant tartott nyilván, körülbelül ötödével többet, mint egy évvel korábban; ez volt a második egymást követő év, amikor emelkedést mértek.

A felmérésben részt vevő önkormányzatok a megélhetés és a lakhatás drágulását, a szociális ellátások változásait, a fizetési nehézségeket, valamint a mentális és szenvedélybetegségeket is megjelölték az okok között. A finn tapasztalat arra is figyelmeztet, hogy a lakáshoz jutás mellett annak megtartásához is folyamatos segítségre lehet szükség.

Az utcán élők elhelyezését Angliában is kiemelt célként nevezte meg Andy Burnham brit miniszterelnök: augusztusban 442 millió fontos programot jelentett be, azzal a vállalással, hogy karácsonyig minden utcán alvó embernek felajánlanak egy lehetőséget a fedél alá kerülésre. A támogatás konkrét felhasználásáról a helyi vezetők dönthetnének, önkormányzatok, civil szervezetek és más helyi szereplők együttműködésével. A bejelentés egyelőre a sürgős elhelyezésre vonatkozó vállalás; a tartós lakhatás biztosítása és az otthonvesztés megelőzése ezen túlmutató feladat.