Megállt a roham az újlakás-piacon: látványos zuhanás jött, kénytelenek engedni az árból az ingatlanfejlesztők

A Budapesti Lakáspiaci Riport 2026 harmadik negyedévi újlakás-piaci felmérése 399 projektet és 28 732 lakást tartalmaz, ami gyakorlatilag megegyezik a 2026 második negyedévi szinttel. Ezek olyan fejlesztésekben találhatók, ahol az elmúlt fél év során legalább egy lakást kínáltak eladásra. A riportból kiderült, hogy egy hosszabb, folyamatos bővülés után az idei harmadik negyedévben megállt a felmérésben listázott projektek és lakások számának növekedése.

Nyáron jelentősen visszaesett az új lakások iránti kereslet: a második negyedévi 2177 után mindössze 1344 új lakás talált gazdára május és augusztus között, ami 38 százalékos csökkenést jelent negyedéves összevetésben. A Budapesti Lakáspiaci Riport szerint a visszaesés az elmúlt 10 év átlagához viszonyítva is látható, az értékesítés mintegy 13 százalékkal a hosszú távú átlag alatt maradt.

A nyári hónapokban a projektindítások is visszafogottabbak voltak, az új kínálat szintje a szezonalitást figyelembe véve is alacsonynak számított: mindössze 23 új projekt 748 lakása jelent meg a piacon, szemben az előző negyedév 38 projektjével és 2583 lakásával. A projektkezdések szintje legutóbb két éve volt ilyen alacsony. A mérsékeltebb új kínálat és a lassuló értékesítés együttes hatásaként a megvásárolható lakások száma alig változott volna, de a Szilas Liget értékesítésének leállása miatt végül a szabad lakások száma 3,8 százalékkal csökkent, és újra a 10 ezres szint alá, 9747-re került. A megvásárolható lakások száma így is közel 43 százalékkal haladja meg a hosszú távú átlagot. Mindössze egy olyan projekt indult, ahol 100 lakásnál több épül, a XIII. kerületi Lumina Garden.

A felmérésből az is kiderült, hogy a harmadik negyedévben enyhén emelkedtek az új építésű lakások árai: az átlagos fajlagos kínálati ár az előző negyedéves 1,83 millióról 1,85 millió forintra nőtt négyzetméterenként, ami 1,1 százalékos negyedéves emelkedés. Az éves árdinamika ezzel enyhén gyorsult: míg az előző negyedévben 4,1 százalékos volt az éves drágulás, addig 2025 és 2026 harmadik negyedéve között 4,7 százalékos emelkedés volt mérhető. Külső-Pesten 1,5, Belső-Pesten 0,3 százalékkal nőttek az árak, míg Budán 0,8 százalékkal csökkentek. A budapesti új lakások átlagos vételára enyhén, 125,8 millióról 126,8 millió forintra emelkedett.

A második negyedévi 29 százalékról 25 százalékra csökkent azon lakások aránya, amelyeknél a fejlesztők módosították a vételárat. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint az árváltoztatásoknál a korábbi trend is megfordult: a módosítások többsége, 54 százaléka ezúttal árcsökkentés volt, míg az előző negyedévekben még az áremelések voltak túlsúlyban. Tízmillió forintnál nagyobb árcsökkentést 140, ugyanekkora emelést mindössze 60 lakásnál alkalmaztak a fejlesztők.

Az Otthon Start Programnak megfelelő lakások aránya a kínálatban tovább mérséklődött. A vevők jelenleg 1678 olyan új otthon közül választhatnak, amelyekre igényelhető a kedvezményes hitel, ez a szabad készlet 17 százalékát teszi ki, szemben az előző negyedévi 20 százalékkal. Az eladásokon belül ugyanakkor változatlanul 26 százalékos az OSP-ingatlanok részesedése, összesen 349 ilyen lakást értékesítettek. A riport ugyanakkor megjegyzi, hogy ez inkább alsó becslésnek tekinthető, mivel a fejlesztők eltérő stratégiákat alkalmaznak a hitelfeltételek teljesítése érdekében.

Az értékesítések kerületi eloszlását nézve Külső-Pest részaránya 31 százalékról 28 százalékra mérséklődött az előző negyedévhez képest, miközben továbbra is jóval a hosszú távú átlag felett alakult. Angyalföld pozíciója is gyengült: az eladott lakások 27 százalékát értékesítették itt, szemben az előző negyedévi 37 százalékkal. Ezzel szemben Újbudán 9-ről 17 százalékra nőtt a részesedés, a belső-pesti V–IX. kerületek együttes súlya pedig 12-ről 17 százalékra emelkedett.

A Budapesti Lakáspiaci Riportból az is látszik, hogy továbbra is a kisebb alapterületű új lakások a legkeresettebbek: az eladott otthonok 63 százaléka egy- vagy kétszobás volt, ezen belül önmagukban a kétszobás lakások az értékesítések felét adták. A háromszobás ingatlanok részesedése 25, a négy vagy annál több szobásoké 12 százalék volt.

A szabad lakások legnagyobb hányada, 41 százaléka várhatóan 2028-ban készül el, további 37 százalék átadását pedig 2027-re tervezik. A 2026-os határidővel hirdetett ingatlanok aránya 11 százalékra csökkent. Eközben az azonnal költözhető, már befejezett lakások aránya az előző negyedévi 7-ről 9 százalékra emelkedett. Az értékesítés alatt álló lakások 83 százalékánál már zajlik az építkezés, és mindössze 8 százalékukat kínálják úgy, hogy a kivitelezés még nem kezdődött el.