Itt a fordulat a fővárosi lakáspiacon: olyasmi történt, amire nagyon rég nem volt példa

Bár a fővárosi lakásárak éves szinten még növekedést mutatnak, a drágulás üteme egy számjegyűre lassult, sőt, a második negyedévben a Magyar Nemzeti Bank egy hazai viszonylatban ritkának számító, minimális árcsökkenést is regisztrált. A keresletet jelenleg a kifeszített árszintek, a befektetők elmaradása, valamint az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-limitje fogja vissza. A tavaly őszi és az idei év eleji, támogatások fűtötte kisebb fellendülés után a piac egyértelműen egy csendesebb fázisba lépett.

Visszatekintve a 2015 és 2025 közötti évtizedre, a budapesti lakáspiac egészen elképesztő, 320 százalékos összesített dráguláson ment keresztül. A legérdekesebb tendencia azonban az árolló drasztikus záródása. Míg 2015-ben a legdrágább V. kerület árai még csaknem háromszorosan haladták meg a legolcsóbbnak számító XXIII. kerületét, 2025-re ez a különbség már a kétszeresét sem éri el. Belváros-Lipótváros ugyan továbbra is tartja vezető helyét a maga 1,6 millió forint feletti átlagos négyzetméterárával, de a korábban olcsóbb városrészek rohamosan zárkóznak fel.

A vizsgált tíz év abszolút nyertese Soroksár volt, ahol az árak több mint öt és félszeresükre ugrottak, de hasonlóan nagyot drágult a VIII. és a X. kerület is. Ezeken a területeken az alacsony induló árak, a nagyszabású városrehabilitációs programok és a tömegesen megjelenő új építésű projektek húzták fel a használt lakások értékét is. Józsefváros például kifejezetten sokat lépett előre a kerületek presztízsrangsorában az új lakóparkoknak köszönhetően.

Ezzel szemben a VI. kerület pozíciót vesztett. Ez egyrészt a korábbi, befektetési és rövid távú kiadási célú vásárlások által túlzottan felhajtott áraknak, másrészt a koronavírus-járvány nyomán megváltozott lakossági preferenciáknak tudható be. A legdrágább belvárosi kerületekben a növekedés arányaiban amúgy is elmaradt a peremkerületekétől, hiszen a magas bázisárak és a nagy volumenű megújulás hiánya gátat szabott a robbanásszerű drágulásnak.

Ez a területi kiegyenlítődés irányítószám-szinten is kristálytisztán látszik. A legnagyobb mértékű, esetenként akár hatszoros áremelkedést a kezdetben legolcsóbb dél-pesti zónák, illetve a panellakásokkal sűrűn beépített területek produkálták. Az olcsóbb városrészek felzárkózásának a pörgő lakáspiac mindig kedvezett. Az azonban egyelőre kérdéses, hogy a jelenleg tapasztalható piaci lassulás megállítja-e ezt a tendenciát, ahogy az is a jövő zenéje, hogy érkeznek-e olyan új gazdasági hatások vagy támogatások, amelyek a következő években ismét átrendezik a budapesti lakáspiac erőviszonyait.