Brutálisra nyílt az olló: egyre többet kell robotolni egy saját lakásért Magyarországon, ezt már kevesen bírják

A KSH adatai alapján 2024-ről 2025-re országosan is jelentős béremelkedés történt: a havi nettó átlagkereset 430 123 forintról 486 801 forintra nőtt, ami mintegy 13%-os növekedés. Ugyanakkor a területi különbségek továbbra is markánsak, és az átlagot egyértelműen felfelé húzza Budapest, ahol messze a legmagasabbak a bérek.

A fővárosban a nettó átlagkereset 520 683 forintról 585 159 forintra emelkedett, ami több mint 12%-os növekedés, és közel 100 ezer forinttal haladja meg az országos átlagot. Budapest mellett a legmagasabb bérek Győr-Moson-Sopron megyében alakultak ki, ahol 456 067 forintról 508 119 forintra nőttek a keresetek, valamint Komárom-Esztergom megyében 429 400 forintról 481 186 forintra, és Fejér megyében 418 581 forintról 470 776 forintra. Ezekben a térségekben a bérszint már tartósan az országos átlag felett van.

A legnagyobb béremelkedés több, korábban alacsonyabb bázisú megyében történt. Baranya megyében a nettó kereset 366 630 forintról 421 117 forintra nőtt, ami mintegy 15%-os emelkedés. Békés megyében 324 648 forintról 372 886 forintra nőttek a bérek, szintén körülbelül 15%-kal, míg Csongrád megyében 373 072 forintról 424 056 forintra emelkedtek, ami nagyjából 14%-os növekedés. Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében még ennél is nagyobb, mintegy 16%-os bővülés látható, 315 710 forintról 365 305 forintra.

Ezzel szemben több fejlettebb térségben a növekedés elmaradt az országos átlagtól. Győr-Moson-Sopron megyében a bérek mintegy 11%-kal emelkedtek, Vas megyében és Pest megyében pedig körülbelül 13-14%-kal, ami azt jelzi, hogy ezekben a régiókban már korábban is magasabb volt a bázis. A legalacsonyabb keresetek továbbra is az északkeleti és délkeleti megyékben találhatók: Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében 365 305 forint, Békés megyében 372 886 forint, míg Nógrád megyében 378 918 forint az átlagos nettó bér 2025-ben. Összességében a különbségek jelentősek maradtak, a főváros és a legszegényebb megyék között közel 200 ezer forintos havi eltérés látható.

Komoly vágtában a lakásárak

A lakásárakkal kapcsolatban a Zenga.hu-tól kértünk ki adatokat. Ezek alapján kiderült, hogy a 2024-2025-ös adatok alapján országos szinten erőteljes drágulás ment végbe az ingatlanpiacon: az átlagos négyzetméterár 773 519 forintról 889 235 forintra nőtt, ami közel 15%-os emelkedés. A piac csúcsán továbbra is Budapest áll, ahol az árak 1 156 506 forintról 1 406 241 forintra ugrottak, ez mintegy 22%-os növekedés. A magas árszintű térségek közé tartozik még Veszprém megye (840 141-től 989 041 Ft, +18%) és Pest megye (716 928-ról 791 310 Ft, +10%), miközben Győr-Moson-Sopronban 725 225-ről 780 170 forintra nőttek az árak (+8%).

A legnagyobb drágulás egyértelműen Baranya megyében történt: itt az átlagos négyzetméterár 520 651 forintról 686 735 forintra emelkedett, ami több mint 30%-os ugrás. Szintén kiemelkedő növekedés látható Csongrád megyében (602 334-ről 716 209 Ft, +19%), valamint Veszprém megyében. Budapest abszolút értékben is kiugró, hiszen több mint 250 ezer forinttal nőtt az átlagos négyzetméterár egy év alatt.

A középmezőnyben jellemzően 10–12% körüli drágulás figyelhető meg. Hajdú-Bihar megyében az árak 713 439-ről 789 921 forintra emelkedtek (+11%), Fejér megyében 600 664-ről 678 634 forintra (+13%), míg Komárom-Esztergomban 562 718-ról 620 104 forintra (+10%). Zala megyében 666 564-ről 700 941 forintra nőttek az árak (+5%), ami már visszafogottabb dinamika.

A sereghajtó térségekben jóval mérsékeltebb növekedés látható. Békés megyében 304 960-ról 316 355 forintra nőttek az árak (+4%), Nógrádban 285 300-ról 309 001 forintra (+8%), míg Jász-Nagykun-Szolnok megyében 345 246-ról 366 829 forintra (+6%). Ezekben a megyékben az árszint továbbra is alacsony, és a növekedés is elmarad az országos átlagtól.

Külön figyelmet érdemel Somogy megye, ahol az árak 1 050 958 forintról 1 034 941 forintra csökkentek, ami enyhe, mintegy 1,5%-os visszaesést jelent, egyedüliként az országban. Összességében az látszik, hogy miközben országosan jelentős drágulás zajlik, a piac egyre inkább differenciálódik: a nagyvárosi és kiemelt térségek (Budapest, Veszprém, Csongrád) gyorsabban drágulnak, míg több keleti és periférikus megyében az árnövekedés üteme jóval visszafogottabb.

Mi a helyzet a megyeszékhelyeken?

A megyeszékhelyek piacán is egyértelmű, széles körű drágulás látható 2024-ről 2025-re. A legdrágább város továbbra is Debrecen, ahol a négyzetméterárak 895 186 forintról 996 881 forintra nőttek (+11%). De Szeged is felzárkózott 776 911-ről 923 715 forintra (+19%) ezt követi Győr, ahol 818 029-ről 901 033 forintra (+10%) emelkedtek az árak, Veszprémben pedig 815 390-ről 890 024 forintra (+9%) drágult egy négyzetméter lakóingatlan.

A legnagyobb drágulás Pécsen történt, ahol az árak 672 456 forintról 864 184 forintra emelkedtek, ami közel 29%-os növekedés. Szintén kiemelkedő az emelkedés Miskolcon, ahol 466 664-ről 552 281 forintra nőttek az árak (+18%), Szegeden (+19%) és Nyíregyházán, ahol 585 052-ről 680 141 forintra (+16%). Ezek a városok látványos felzárkózást mutatnak, részben alacsonyabb bázisról indulva.

A középmezőnyben jellemzően 10-15% közötti drágulás figyelhető meg. Székesfehérváron a négyzetméterárak 755 988 forintról 872 381 forintra nőttek (+15%), Kecskeméten 672 881-ről 767 572 forintra (+14%), míg Egerben 637 925-ről 733 972 forintra (+15%). Hasonló dinamika látszik Tatabányán, ahol 640 845-ről 718 314 forintra drágult egy négyzetméter lakóingatlan (+12%), valamint Szombathelyen is, ahol 721 372-ről 787 991 forintra nőttek a lakásárak négyzetméterenként (+9%).

Az alacsonyabb árszintű városokban forintosítva visszafogottabb, de arányaiban érzékelhető drágulás történt. Békéscsabán 400 560-ról 444 187 forintra emelkedtek az árak (+11%), Kaposváron 470 432-ről 516 156 forintra (+10%), Szekszárdon 467 080-ról 551 029 forintra (+18%), míg Szolnokon 473 905-ről 548 171 forintra (+16%). Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely maradt, ahol az árak 262 539-ről 286 542 forintra emelkedtek négyzetméterenként (+9%).

Külön kiemelhető Zalaegerszeg, ahol az árnövekedés szinte megállt: 649 633 forintról mindössze 661 031 forintra emelkedtek a lakások négyzetméterárai, ami alig 2%-os mozgást jelent.

Tágul az ár-bér olló

A 2024–2025-ös adatok alapján országos szinten egyértelműen kinyílt a bér-ingatlanár olló: míg a nettó bérek átlagosan 13,2%-kal nőttek, az ingatlanárak 15%-kal emelkedtek.

Ez azt jelenti, hogy összességében a lakásárak gyorsabban drágultak, mint a jövedelmek, így országos átlagban romlott a megfizethetőség.

A leglátványosabb ollónyílás Baranya megyében figyelhető meg, ahol az ingatlanárak 31,9%-kal emelkedtek, miközben a bérek csak 14,9%-kal. Ez több mint 17 százalékpontos különbség, ami kiemelkedő felértékelődést jelez a lakáspiacon a jövedelmekhez képest. Hasonlóan erős szétválás látszik Budapesten is, ahol az árak 21,6%-kal nőttek, miközben a bérek 12,4%-kal, vagyis közel 9 százalékpontos az ollónyílás. Veszprém megyében is hasonló tendencia rajzolódik ki, 17,7% ingatlanár-növekedés mellett 12,9%-os bérnövekedéssel.

Ezzel szemben több megyében éppen fordított folyamat látható, vagyis a bérek gyorsabban nőttek, mint az ingatlanárak. Ilyen például Békés megye, ahol a lakásárak mindössze 3,7%-kal emelkedtek, miközben a bérek 14,9%-kal, ami jelentős, több mint 11 százalékpontos záródást jelent az ollóban. Hasonló, de enyhébb mintázat figyelhető meg Szabolcs-Szatmár-Bereg, Jász-Nagykun-Szolnok és Hajdú-Bihar megyékben is, ahol a bérdinamika jellemzően 4-8 százalékponttal meghaladta az ingatlanárak növekedését.

Egyre többet kell dolgozni egy lakásért

2025-ben egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához országos átlagban 91,3 havi nettó átlagkeresetre, azaz körülbelül 7,6 évnyi jövedelemre volt szükség. Ez a mutató jól szemlélteti, hogy a lakhatás továbbra is jelentős anyagi terhet jelent az átlagos keresethez képest, még országos szinten is. A legkedvezőbb helyzet Békés megyében alakult ki, ahol 42,4 havi bérből, nagyjából 3,5 évnyi jövedelemből lehetett megvenni egy 50 négyzetméteres lakást.

Hasonlóan alacsony érték jellemzi Nógrádot (40,8 hónap, 3,4 év) és Jász-Nagykun-Szolnok megyét (45,6 hónap, 3,8 év). A másik véglet Somogy megye, ahol 129,7 hónap, vagyis közel 10,8 évnyi jövedelem szükséges, valamint Budapest, ahol 120,2 hónap, nagyjából 10 év jön ki. A két szélsőérték között így továbbra is több mint háromszoros különbség látható.

Az olló nyílása ezen a mutatón keresztül is egyértelműen kirajzolódik: országos átlagban a szükséges bérhónapok száma 89,9-ről 91,3-ra nőtt. A legnagyobb romlás Baranya megyében történt, ahol 71,0 hónapról 81,5 hónapra nőtt a szükséges bérmennyiség, ami 5,9 évről 6,8 évre emelkedést jelent. Budapesten a mutató 111,1 hónapról 120,2 hónapra nőtt, vagyis 9,3 évről 10 évre romlott a megfizethetőség, miközben Veszprém megyében 109,1 hónapról 113,8 hónapra emelkedett, ami 9,1 évről 9,5 évre történő elmozdulás. Ezekben a térségekben egyértelműen az látszik, hogy az ingatlanárak gyorsabban szakadtak el a jövedelmektől, mint ahogy a bérek képesek voltak követni azokat.

Ezzel szemben több megyében javulás figyelhető meg, vagyis kevesebb időből kijön egy lakás megvásárlása, mint egy évvel korábban. A legnagyobb javulás Somogy megyében történt, ahol 150,3 hónapról 129,7 hónapra csökkent a szükséges idő, ami 12,5 évről 10,8 évre javulást jelent. Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében 77,8-ról 72,9 hónapra (6,5 évről 6,1 évre), Győr-Moson-Sopronban 79,5-ről 76,8 hónapra (6,6 évről 6,4 évre), Békés megyében pedig 47,0-ról 42,4 hónapra (3,9 évről 3,5 évre) csökkent a mutató. Ezekben a régiókban a bérnövekedés részben vagy teljesen ellensúlyozta az ingatlanárak emelkedését.

Címlapkép: Czeglédi Zsolt, MTI/MTVA