Veszélyben a népszerű kerületek panelárai: új korszak jöhet Budapesten

„A keresleti görbék alapján a teljes piacon a kereslet látványosan visszaesett, de a panellakások iránti érdeklődéseknél jóval kisebb a csökkenés. Az év első két hónapját összevetve 2025 és 2026 között a teljes piaci érdeklődés nagyjából 24 százalékkal csökkent, körülbelül 354 ezer megkeresésről körülbelül 270 ezerre. Ezen belül a panellakások iránti kereslet mindössze hozzávetőleg 9,7 százalékkal esett vissza, miközben a tégla lakásoknál a mérséklődés 28 százalék körüli volt. bizonyult. Ez részben annak is köszönhető, hogy ilyen piaci helyzetben a panelek az alacsonyabb árszintjük miatt jobb pozícióba kerülnek” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A panellakások piaci súlya közben stabilan magas: az összes érdeklődésen belül a panelekre érkező hívások aránya tartósan 21 és 24 százalék között mozog, a legfrissebb, 2026 februári adat szerint pedig közel 23 százalékos, ami enyhe erősödést jelez a korábbi hónapokhoz képest, részben azért, mert a tégla lakások iránti érdeklődés látványosabban esett vissza.

Mennyibe kerülnek?

Az ingatlan.com adatai szerint februárban több mint 9,3 ezer panellakást hirdettek eladásra országszerte. A fővárosban a panellakások négyzetméterárainak a középértéke 1,25 millió forint, ami 21 százalékkal olcsóbb a használt téglaépítésű lakásoknál. A legnagyobb panelkínálatot felvonultató III. kerületben 1,3 millió forintos összeggel lehet számolni. A XI. kerület a legdrágább 1,46 millió forintos négyzetméterenkénti mediánnal, a XIII. kerület 1,38 millió, a XIV. pedig 1,33 millió forinttal szerepel a listán.

A vármegyeszékhelyek közül Pécsen van a legtöbb eladó lakótelepi lakás, amelyek négyzetméterenként 888 ezer forintos medián négyzetméterárral rendelkeznek. Debrecenben már meghaladja az egymillió forintot a panelek átlagos négyzetméterár, de Szegeden is 947 ezer forintba kerül átlagosan egy négyzetméternyi panellakás. Az átlagárak alapján elmondható, hogy Salgótarján kivételével gyakorlatilag már nincs olyan vármegyeszékhely, ahol egy 50 négyzetméteres panel olcsóbb lenne 30 millió forintnál. Nógrád vármegye székhelyén egy ilyen ingatlan átlagosan 17 millió forintba kerül.

Az OSP új lakásai kettészakíthatják a budapesti panelpiacot

A fővárosi panelpiac jövőjét viszont alapvetően rajzolhatja át az Otthon Start Program, aminek köszönhetően több kerületben is 1,5 millió forint alatti négyzetméteráron kerül piacra több ezer új építésű lakás. Ez a folyamat három jól elkülöníthető zónára oszthatja a jövőben azoknak a kerületeknek a panelpiacát, ahol kormányzati kiemelő rendeletekkel megtámogatott otthon startos lakásfejlesztések indulnak a közeljövőben:

A „veszélyeztetett” zóna (XI., XIII., XIV. kerület): Ezek a legnépszerűbb kerületek, ahol a használt panelek árai már most elérik az 1,33–1,46 millió forintos szintet. Mivel itt az új építésű, energiatakarékos lakások ára alig haladja meg a használt panelekét, a vevők jóval könnyebben átpártolhatnak az új projektekhez. Ez az „üvegplafon” várhatóan megállítja a panellakások további drágulását vagy akár panel árcsökkenést is hozhat ezekben a városrészekben.

A „versenyképes” zóna (III., IV., IX., kerület): A belvároshoz viszonylag közeli pesti kerületekben a panelek továbbra is jelentős árelőnyt élveznek. A panelek árazása (kb. 1,2–1,3 millió Ft/m²) itt még biztonságos távolságra van az 1,5 milliós újlakás-árplafontól. Újpesten és Óbudán például a jelenlegi 1,2-1,3 millió forintos átlagár mellett négyzetméterenként 300 ezer forint a különbség, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál 10-15 millió forintos árelőnyt jelent a panelek számára.

„Biztonságos” zóna (X., XV., XVIII., XIX. kerület) A külső kerületekben még nagyobb a szakadék: itt a panelek átlagos négyzetméterára 1,05–1,15 millió forintos sávban mozog. Ekkora árkülönbség mellett az új építésű lakások árplafonja nem jelent közvetlen konkurenciát. A panelek itt még budapesti viszonylatban is a leginkább megfizethető opciót jelentik a vásárlók szélesebb rétegei számára, így a panelek árai még emelkedő pályán maradhatnak ezekben a városrészekben. A panelpiac jövője ezekben a külső kerületekben attól is függ, hogy a fejlesztések keretében megépülő több ezer lakás milyen áron kerül piacra. Balogh László kiemelte, hogyha ezek az új lakások nem lesznek drágábbak négyzetméterenként 1,2-1,3 millió forintnál, akkor ezeknek a külső kerületek lakásáremelkedése is jelentősen lelassulhat vagy megállhat.

Az ingatlan.com szakértője szerint összességében a panelpiac eddig válságállónak bizonyult a kereslet visszaesésével szemben, de az Otthon Start program hatására megjelenő több ezer új lakás árazás szempontjából feladhatja a leckét a panellakások eladói számára.