Újabb rezsiemelés élesedett Magyarországon: rengeteg lakástulaj már kézhez is kapta a magasabb számlát

Az előző évben érezhetően tovább emelkedtek a társasházi közös költségek Magyarországon, bár az áremelkedés üteme mérsékeltebb volt, mint a korábbi években a Pénzcentrumnak megszólaló szakértők szerint. Országos, hivatalos statisztika továbbra sincs, a piaci kép társasházkezelők, biztosítók és szakmai szervezetek tapasztalataiból rajzolódik ki.

A legtöbb társasházban 2025-ben 5-10 százalék közötti közös költség emelésre számoltak. Ez nagyjából igazodik az éves inflációhoz, ugyanakkor sok házban meghaladta azt. A növekedés mértéke jelentősen függött az épület állapotától, műszaki felszereltségétől és a szolgáltatások körétől.

A drágulás egyik fő oka a karbantartási és javítási munkák költségének emelkedése volt. A szakipari munkadíjak és az alapanyagárak továbbra is magas szinten maradtak, ezért a társasházak többsége kénytelen volt nagyobb összeget elkülöníteni felújításra és hibajavításra. Ez különösen a régebbi építésű házaknál jelent meg erősebben.

Szintén növelte a közös költséget a társasházi biztosítások díjának emelkedése. A biztosítók 2025-re több esetben újraértékelték az ingatlanok újjáépítési értékét, ami magasabb díjakat eredményezett. Ezek a tételek közvetlenül beépültek a havi befizetésekbe. Több házban új költségelemként jelentek meg a banki és postai díjak. Egyre gyakoribbá vált, hogy a csekkes befizetés költségét külön terhelték a tulajdonosokra, ami alkalmanként több száz vagy akár ezer forintos pluszt jelentett. Ez különösen az idősebb lakókat érintette érzékenyen.

A Pénzcentrum a piaci szereplőktől arról érdeklődött, hogy milyen árváltozásokkal voltak az elmúlt egy évben és mire számítanak a jövőben, illetve azt is megkérdeztük, hogy mennyire jellemző az, hogy a lakók elmaradnak a közös költségek befizetésével.

Inflációkövető emelés

Kaplonyi György, az MTTO Alapítvány kurátora szerint 2025-ben jellemzően 5-10 százalék közötti mértékben emelkedtek a társasházi közös költségek. Ezt az ütemet átlagosnak lehet tekinteni, mivel a társasházak, más gazdálkodó szervezetekhez hasonlóan, a költségvetésüket mindig a következő év tervezett feladataihoz igazítják.

Amennyiben egy társasháznál nincs rövid vagy középtávon tervezett felújítás, a közös költség emelése általában az éves inflációt követi. Ettől akkor térnek el, ha az építőipari árak az inflációt meghaladó ütemben nőnek. Ilyenkor a karbantartási kiadások nagyobb súlyt kapnak a közös költségen belül. Hasonló hatást gyakorolhat az energiaárak változása is

- hangsúlyozta Kaplonyi, hozzátéve: a közös költség tipikus összetétele több elemből áll. Ide tartozik a víz- és áramdíj, a szemétszállítás, a takarítás, a lift üzemeltetésének költsége, a közös képviselet díja, a karbantartási munkák kiadásai, a bankköltségek, a társasházi biztosítás, valamint a felújítási alap befizetése. Egyes házaknál ezek a tételek egyedi elemekkel is kiegészülhetnek.

Mint elmondta: a közös költséghez kapcsolódó tartozásokat két szempont alapján érdemes értékelni. Az egyik, hogy az éves költségvetésben előírt közös költségből mekkora összeg nem folyt be. Ez az arány jellemzően 0 és 4 százalék között alakul. A másik, hogy a teljes felhalmozott tartozás, beleértve a korábbi éveket is, hogyan viszonyul a társasház vagyonának értékéhez. Ez az arány néhány százaléktól akár a 100 százalékot meghaladó szintig is terjedhet.

A tartozások döntő része általában a felújítási alapnál jelentkezik, így a mindennapi működést többnyire nem veszélyezteti. Gyakran azt vizsgálják, hogy az összes hátralék hogyan aránylik egy teljes évi közös költség összegéhez.

Ez a mutató rendszerint 5-10 százalék körül alakul, és elsősorban banki hitelbírálatnál használják. Kaplonyi György szerint ez önmagában nem ad valós képet a társasház helyzetéről. A legfontosabb mérőszám az éves befizetések elmaradásának aránya, ezt követi a vagyonarányos tartozás nagysága, mivel ez mutatja meg leginkább a társasház pénzügyi erejét és hosszabb távú beruházási lehetőségeit.

A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete azt hangsúlyozta, hogy a közös költségek alakulását alapvetően a társasház működéséhez szükséges szolgáltatások határozzák meg.

A társasházak működéséhez elengedhetetlen kiadások közé tartozik a takarítás, a kertgondozás, a banki költségek, a lift karbantartása, a biztosítás, valamint a közös képviselet díja. Ezek a tételek jellemzően minden évben legalább az infláció mértékével emelkednek, ami önmagában is felfelé húzza a közös költséget

- emelték ki.

Mint mondták, a működéshez kapcsolódó javítások további költségnövekedést okoznak. Ide tartoznak a víz és csatornahálózathoz, az elektromos rendszerhez kapcsolódó hibák elhárítása, a tető beázásának javítása vagy a csatornatisztítás. Ezeknél a munkáknál a vállalkozók emelik a kiszállási díjakat, amelyhez sok esetben parkolási díj is társul. Emellett nőnek az anyagköltségek és a munkadíjak is.

A közös költség mértékét jelentősen befolyásolja az is, hogy az adott társasház tervez-e felújítást. Amennyiben igen, a megtakarítás képzése érdekében gyakran emelik a havi befizetéseket. Hasonló hatással jár, ha a társasház korábban elvégzett például egy tetőfelújítást, és annak finanszírozására hitelt vett fel. A törlesztés költsége szintén megjelenik a közös költségben.

Hozzátették, hogy a felsorolt tényezők miatt nem határozható meg egységes, általános közös költségszint. Minden társasház esetében a tulajdonosi közösség dönt a közös költség mértékéről a közgyűlésen, az előterjesztett költségvetés és javaslatok alapján.

Elenyésző mértékű az elmaradás

Kaplonyi György, az MTTO Alapítvány kurátora szerint a társasházi közös költséghez kapcsolódó tartozások jellemzően alacsony szinten maradnak, általában 0 és 4 százalék között, amennyiben a közös képviselő következetesen fellép a hátralékok behajtása érdekében.

Komolyabb problémát akkor okoz a nemfizetés, ha a tulajdonosok egy része fizetésképtelenné válik. Erre korábban volt példa válságos időszakokban, amikor a közgyűléseken megjelent tulajdonosok 40–50 százaléka jelezte, hogy nincs munkája. Jelenleg ilyen jellegű, tömeges fizetési probléma nem tapasztalható.

Az egyedi, nagy összegű tulajdonosi tartozások csak kis hányada marad tartósan behajthatatlan. Ezek tipikusan váláshoz, súlyos betegséghez vagy halálesethez kapcsolódnak. Országos szinten ez elhanyagolható arányt képvisel, ugyanakkor az érintett társasház számára komoly terhet jelenthet, ha egy-egy lakás esetében a probléma éveken át megoldatlan marad - mondta Kaplonyi.

A külföldi lakókkal akadnak gondok

A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete szerint az elmúlt időszakban nem történt érdemi változás a közös költség befizetések terén. Szinte minden társasházban akad egy vagy két tulajdonos, aki rendszeresen késlekedik a fizetéssel.

Kedvező körülmény, hogy a közjegyzői hatáskörben indított fizetési meghagyásos eljárások viszonylag gyorsak, és csak ritkán jut el az ügy bírósági szakaszba. A tapasztalatok alapján a probléma inkább abból adódik, hogy a közös képviselők sok esetben halogatják az eljárás megindítását, és ismételt felszólításokkal próbálnak eredményt elérni. Ez jellemzően nem vezet sikerre, miközben a tartozás összege folyamatosan nő.

Mint írták, további nehézséget okoz a külföldi tulajdonosok kezelése. Sokan közülük nem ismerik pontosan a magyarországi fizetési kötelezettségeiket, és velük szemben az eljárás is bonyolultabb. Gyakran nincs magyarországi lakcímük, ezért külföldi jogi eljárást kell alkalmazni, ami lassabb és jelentősen költségesebb.