Titkos tipp a Balaton, Velencei-tó helyett: itt még 2026-ban is lehet emberi áron nyaralót venni

Az Otthon Start Program szeptemberi bevezetése a nyaralópiacot is jelentősen átalakította. Nem közvetlenül, hanem a kereslet átrendezésén, az árkülönbségek felerősödésén és a vásárlói stratégiák megváltozásán keresztül.

A legfontosabb változás a keresleti oldalon jelent meg. Az Otthon Start fix, alacsony kamatozású konstrukciója sok vásárlót visszaterelt a lakóingatlanok felé, különösen azokon a településeken, ahol az árkülönbség egy lakás és egy nyaraló között korábban nem volt jelentős. Ugyanazon a környéken egy támogatott hitellel megvásárolható lakás havi törlesztője gyakran kedvezőbb lett, mint egy piaci hitelből finanszírozott hétvégi házé. Ez több üdülőkörzetben érezhetően visszafogta a nyaralók iránti érdeklődést.

A Velencei-tó környékén és a Balaton egyes településein a piaci szereplők egyértelmű keresletcsökkenésről számoltak be a nyaralók esetében, miközben a lakóingatlanok iránti érdeklődés megugrott. A vásárlók jelentős része egyszerűen újraszámolt: ugyanabból a jövedelemből és hitelképességből lakóingatlant tudott venni kedvezőbb feltételekkel, mint nyaralót. Ez a hatás különösen az alsó és középkategóriás nyaralók piacán volt látványos.

A Pénzcentrum megkérdezett több piaci szakértőt is arról, hogy milyen hatásai voltak az Otthon Startnak a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó környéki ingatlanok keresletére és árára.

A Tisza-tó lett a felkapott?

Az Otthon Centrum elmondta, hogy a home office elterjedése valóban vonzóbbá tette a nyaralóövezeteket a vásárlók számára, különösen azoknak, akik részben vagy egészben távmunkában dolgoznak. Ugyanakkor a Balaton és a Velencei-tó térségében a vízparti, jó állapotú ingatlanok négyzetméterára a legtöbb településen már meghaladja az Otthon Start Programban rögzített felső korlátot. Emiatt ezekben a térségekben a támogatás nem gyakorol olyan érdemi piaci hatást, mint amit a nagyvárosi panellakásoknál tapasztalni lehetett.

Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint a kiterjesztett Otthon Start program alapvetően nem a nyaralópiacra készült, mégis már most érzékelhető a közvetett hatása, amely egyes szegmensekben tovább erősödhet. A program a lakhatásra alkalmas ingatlanokat célozza, ezért a klasszikus, szezonálisan használt üdülők iránt nem indít el széles körű keresletnövekedést. Ugyanakkor azok a nyaralók, amelyek műszakilag és jogilag is alkalmasak az egész éves lakhatásra, bekerülhetnek a támogatott vásárlók látókörébe.

Az élénkülés elsősorban az alsó és középső ársávban jelenhet meg, ahol az ingatlanárak és a hitelkeretek illeszkednek a program feltételeihez. Ilyen térség lehet a Tisza-tó környéke, illetve részben a Velencei-tó, ahol sok ingatlan egyszerre szolgál nyaralóként és lakóingatlan-alternatívaként. Ezeken a piacokon nőhet az érdeklődés a második otthonként vagy akár első lakásként használható ingatlanok iránt, ami rövidebb értékesítési időt és mérsékelt áremelkedést hozhat

- fogalmazott az elemző, hozzátéve: a prémium balatoni nyaralópiacon ezzel szemben az Otthon Start hatása várhatóan korlátozott marad. A magas árszint, a befektetési és életmódalapú kereslet, valamint a program korlátai miatt itt nem jelenik meg új, támogatásvezérelt vásárlói kör. Szegő Péter kiemelte, hogy összességében a kiterjesztett Otthon Start nem általános nyaralópiaci fellendülést, hanem célzott, lokáció- és ársávfüggő élénkülést hozhat ott, ahol a nyaraló és a lakóingatlan funkciója már eddig is részben átfedésben volt.

Futó Péter, a Zenga.hu elemzője megjegyezte, hogy az Otthon Start programot igénybe vevők többsége továbbra is elsődlegesen saját lakhatási célra vásárol ingatlant, míg a nyaralók jellemzően második ingatlanként jelennek meg a vásárlási döntésekben, függetlenül attól, hogy ezek besorolása akár zártkerti ingatlan is lehet. A tóparti településeken életvitelszerűen élők körében a program természetesen vonzó lehet, ugyanakkor nem várható, hogy a január elején életbe lépett, zártkerti ingatlanokra vonatkozó kiterjesztés önmagában tömegesen az üdülőrégiók felé irányítaná az Otthon Starttal vásárlókat.

Ez a város drágult a legjobban

Arra is kíváncsiak voltunk milyen áremelkedésre számítanak idén a szakértők és milyen volt az elmúlt év. Futó Péter a Pénzcentrumnak hangsúlyozta, 2025-ben országos szinten kiugró volt a lakóingatlanok drágulása, a hirdetési adatok alapján átlagosan 21 százalékkal emelkedtek az árak. Ehhez képest 2026-ban már érdemi lassulás vár az áremelkedési ütemben, ami a nyaralóövezetekben is jól látható.

A Balatonnal határos megyékben az elmúlt egy évben mérsékeltebb drágulás zajlott le.

• Veszprém megyében 14 százalékkal nőttek az árak, az átlagos négyzetméterár 896 ezerről 1 millió 24 ezer forintra emelkedett.
• Zalában 9 százalékos volt a növekedés, 664 ezerről 726 ezer forintra,
• míg Somogy megyében 4 százalékos drágulás mellett 1 millió 23 ezerről 1 millió 63 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár.

A kiemelt tóparti településeken ennél nagyobb eltérések látszanak.

• Balatonfüreden 15 százalékkal emelkedtek az árak, 974 ezerről 1 millió 124 ezer forintra.
• Keszthelyen kiugró, 30 százalékos drágulás történt, 683 ezerről 888 ezer forintra.
• Siófokon 21 százalékos növekedés mellett 965 ezerről 1 millió 168 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár.
• A kisebb balatoni településeken a jó állapotú ingatlanok ára jellemzően 800 ezer forint körüli szintről 900 ezer és 1 millió forint közé emelkedett.

A Velencei-tónál Velencén 14 százalékos volt az áremelkedés, 839 ezerről 957 ezer forintra, Gárdonyban pedig 12 százalékos, 730 ezerről 821 ezer forintra.

A Tisza-tónál Poroszlón 16 százalékos drágulás látszik, 342 ezerről 396 ezer forintra, míg Tiszafüreden 6 százalékkal nőttek az árak, 403 ezerről 429 ezer forintra.

Az elemző rámutatott: ezek az adatok jól mutatják, hogy a korábbi erős lakásár-dinamika után a nyaralóövezetekben is lassuló, differenciált drágulás jellemzi a piacot, jelentős különbségekkel régiónként és településenként.

Horror árak a Balatonnál

Az idei évvel kapcsolatban Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője azt mondta: az általános ingatlanpiaci drágulás 2026-ban várhatóan folytatódik, de lassuló ütemben. Ez a nyaralóingatlanok piacán is érezhető lesz: a 2025-ös erős lakásár-dinamika után inkább mérsékeltebb áremelkedésre lehet számítani. Országos szinten 2026-ban 0 és 8 százalék közötti nominális drágulás tűnik reálisnak.

• A Balaton térségében 3 és 12 százalék közötti áremelkedés valószínű, de a magasabb növekedés elsősorban a vízparti, jó elhelyezkedésű, egész évben használható ingatlanokra korlátozódhat.
• A Velencei-tónál 4–10 százalékos drágulás várható. A térség egyszerre üdülőövezet és Budapesthez közeli lakóövezet, ezért a nyaralóingatlanok árazása részben együtt mozoghat a lakóingatlan-piaci kereslettel.
• A Dunakanyarban 3–9 százalékos növekedést tart valószínűnek. Itt az üdülési cél mellett a kiköltözés, a második otthon és a home office iránti igény is élénkíti a keresletet, miközben a kínálat sok esetben korlátozott.
• A Tisza-tónál 2–7 százalékos áremelkedés várható. Az alacsonyabb bázis miatt egy jó szezon esetén arányaiban erősebb lehet a drágulás, ugyanakkor a prémium vízparti jelleg kevésbé erős, mint a Balatonnál, ami a keresletet is visszafogja.

Érdemes megnézni azt is, hogy milyen trendek figyelhetőek meg a nyaralóövezetekben, különösen a Balatont vizsgálva. Az Otthon Centrum válaszában arról írt, hogy a Balaton népszerűsége továbbra is töretlen. Évről évre nő a tó környékén eltöltött vendégéjszakák száma, a forróbb és csapadékszegény nyarak pedig még több embert vonzanak a vízpartra. Ez a kereslet az ingatlanpiacon is folyamatosan jelen van.

A Velencei-tó a Balatonhoz képest továbbra is kedvezőbb árakat kínál, ugyanakkor Budapest közelsége miatt sokan nem nyaralóként, hanem életvitelszerű lakhatásra használják az ottani ingatlanokat. Ez érezhetően szűkíti a klasszikus nyaralók kínálatát. A térség megítélését ugyanakkor árnyalja, hogy a tó az elmúlt években visszatérő vízszintproblémákkal küzd, ami hosszabb távon a kereslet mérséklődéséhez is vezethet. A Tisza-tónál elsősorban Abádszalók és Tiszafüred számít kiemelkedően keresettnek, míg a tó körüli további települések iránt jóval visszafogottabb az érdeklődés a nyaralópiacon.

Az Otthon Centrum adatai alapján mindhárom térségben egyértelműen erősödik a vízparti vagy vízközeli ingatlanok iránti kereslet. Emellett felértékelődött az ingatlanok műszaki és esztétikai állapota is. A vásárlók egyre inkább a jó állapotú, azonnal költözhető nyaralókat keresik, és egyre kevesebben vállalják a hosszabb időt és jelentős költséget igénylő felújításokat.

A Duna House elemzője úgy látja, a Balaton térségében 2025 végére, 2026 elejére kiforrott, prémium jellegű piac alakult ki. Az árak magas szinten stabilizálódtak, miközben a drágulás üteme lassul. A kereslet egyre inkább a jó adottságú, egész évben használható, vízparti vagy panorámás ingatlanokra koncentrálódik. A kínálat különösen az északi parton szűk, ezért a prémium szegmens kevésbé érzékeny a rövid távú piaci mozgásokra, míg a gyengébb minőségű ingatlanoknál nő az alku szerepe.

A Balatonon belül is erős a megosztottság: az északi part presztízsvezérelt és kínálathiányos, a déli part inkább volumenalapú és fejlesztésekkel bővül. Emiatt tovább nő az árkülönbség a legjobb és az átlagos lokációk között. A piac ma már kevésbé klasszikus nyaralópiac, inkább második otthonként szolgáló, hosszú távú életmód-ingatlanok terepe

- hangsúlyozta Szegő Péter.

Mint mondta, a Velencei-tó ezzel szemben átmenetet képez a nyaraló- és a lakóingatlan-piac között. Budapest közelsége miatt az állandó lakhatás és az ingázás is meghatározó, ami stabil keresletet ad, ugyanakkor az árszint a Balaton alatt marad. A térség érzékenyebb a hitel- és megfizethetőségi környezetre, mivel sok vevő lakásalternatívaként tekint az ingatlanokra. A Tisza-tó piaca továbbra is felzárkózó szakaszban van. Az alacsonyabb árszint és az árérzékenyebb kereslet miatt inkább saját használatra vásárolnak, nem befektetési céllal. Ugyanakkor az alacsony bázis miatt itt látszik a legnagyobb növekedési potenciál, amit a turizmus és az infrastruktúra fejlődése is támogat.

Címlapkép: MTI/Vasvári Tamás