Itt a fordulat az ingatlanpiacon: megállt a drágulás, most érdemes lépni a vásárlóknak?

A vármegyeszékhelyeken 30 százalékkal több hirdetésből válogathatnak az érdeklődők, mint egy évvel korábban. A fővárosban valóságos dömping alakult ki, ahol 78 százalékkal ugrott meg az új építésű társasházi lakások száma az egy évvel korábbihoz képest - derül ki az ingatlan.com több mint 10 ezer újlakás-hirdetésen alapuló legfrissebb elemzéséből, amely az új építésű társasházi lakások piacát vizsgálta Budapesten és a vármegyeszékhelyeken.

Plafoneffektus a fővárosban: hol állt meg a drágulás?

A bőségesebb választék mellett Budapesten az árak tekintetében is markáns fordulat következett be. 2025 januárjában még alig több mint kétezer újlakás-hirdetésből válogathattak a vevők, szeptember elején viszont a kínálat 2,7 ezer fölé nőtt, miközben a medián négyzetméterárak 16 százalékkal emelkedtek 1,43 millió forintról 1,66 millió forintra. Szeptember és idén január között a fővárosi újlakás-kínálat 3,6 ezer fölé nőtt, miközben az árnövekedés lendülete elfogyott. Az utóbbi négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás történt a fővárosban, így idén január elején 1,69 milliónál tartott a medián négyzetméterár.

A lassulás a kerületi adatokban még élesebben kirajzolódik, és jól látható, hogy a piac reagált az új szabályozási környezetre. A legnagyobb újlakás-kínálatot nyújtó városrészekben, így a XI. kerületben múlt év első kilenc hónapjában 4 százalékkal nőttek az árak, azóta viszont stagnálást látható, ennek eredményeként 1,75 millió forintos mediánnal indult ez az év. Hasonló stagnálás jellemzi a XIII. kerületet is, ahol 12 százalékos múlt év első kilenc hónapjára jellemző drágulást mindössze 2 százalékos áremelkedés váltotta. Ennek köszönhetően a XIII. kerületi új építésű társasházi lakások esetében most 1,7 millió forint medián négyzetméterár.

A budai prémiumlokációkban is beszédes adatok születtek: a XII. kerületben 3,31 millióról 2,97 millióra, míg az V. kerületben a kiugró 3,6 milliós szintről 2,94 millió forintra korrigáltak a medián árak. Ezzel szemben a külsőbb kerületekben, ahol az árak még nem érték el a kritikus szintet, továbbra is van növekedés: a XX. kerületben például 1,14 millióról 1,32 millió forintra nőttek a mediánértékek a kínálati piacon.

“A piaci folyamatok hátterében az Otthon Start Program (OSP) 3 százalékos, fix kamatozású támogatott hitele áll. A támogatás igénybevételéhez szabott 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát ugyanis erős gátat jelent. A vásárlók lényegében sokkal jobban keresik azokat az ingatlanokat, amelyekre kedvezményes hitelt lehet igényelni, ami döntési helyzetbe hozta a beruházókat is”- mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Míg Budapesten a „plafonhatás” megállította a drágulást, több vármegyeszékhelyeken eltérő a helyzet. Mivel ott a négyzetméterárak jellemzően még a 1,5 milliós limit alatt vannak, a támogatott hitel lendületbe hozta a társasházi új lakások piacát a kínálat és az árak tekintetében is. Tavaly januárban még alig több mint ezer új társasházi lakásból állt a kínálat, most viszont már 28 százalékkal nagyobb választékot jelent a vármegyeszékhelyeken eladó közel 1400 új lakás.

Az árak is nőttek ezzel párhuzamosan: Egerben például 1,04 millióról 1,25 millióra, Miskolcon pedig 970 ezerről 1,11 millió forintra nőttek a medián négyzetméterárak szeptember óta, ami 21, illetve 14 százalékos növekedésnek felel meg. Debrecenben már 1,23 millió forintnál tart az új társasházi lakások négyzetméterára, szemben a szeptemberi 1,1 millióval. Ugyanakkor Szegeden ezzel párhuzamosan minimális, 3 százalékos drágulás következett be ez idő alatt, ami 1,38 millió mostani árat jelent. A szegedi 226 új társasházi lakásból álló kínálat viszont az elmúlt egy évben 52 százalékkal bővült.

Nem kell február-márciusig várniuk az újlakás-vásárlóknak a 3 százalékos hitelre

Balogh László szerint 2026-ban a hangsúly várhatóan még inkább az OSP-kompatibilis, azaz a limit alatti projektekre helyeződik át. Ez a tendencia nemcsak az árazást, hanem a fejlesztések típusát is átalakíthatja. A szakértő rámutatott, hogy a kínálat további bővülésében az új társasházi építményi jog is szerepet játszhat, amely segítségével már tervezőasztal mellől is lehet hitelre lakást vásárolni.

Érdekesség, hogy a banki gyakorlat már most is kezd alkalmazkodni az új igényekhez, így sok esetben már az építés alatt álló lakások megvásárlására is lehet kölcsönt felvenni, ideértve a 3 százalékos otthon start hitelt.

„Van olyan bank, amelyik már most sem zárja ki azt, hogy hitelt adjon az épülőfélben lévő lakásokra, ehhez viszont szükség van a beruházó közreműködésére is. A társasházi építményi jog márciusi bevezetését megelőző átmeneti szabályok lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy hitelt vegyenek fel a tulajdoni lapon rögzített építményjog és a vevői jog segítségével.” – fogalmazott az ingatlan.com szakértője.

Balogh László szerint azok a beruházók lesznek a 2026-os év nyertesei, akik képesek a kínálatukat a támogatási korlátokhoz igazítani, vagy olyan műszaki tartalmat nyújtani, amely ellensúlyozza a magasabb vételárat. A fővárosi árrobbanás lecsengését követően pedig egy sokkal kiegyensúlyozottabb, de a szabályozásra jóval érzékenyebb korszak veheti kezdetét az új lakások piacán