Kiderült az újabb Otthon Start buktató: ezt bárki könnyen benézheti, súlyos milliók úszhatnak el

Az új Otthon Start Program keretében elérhető Fix 3%-os hitel nemcsak a kamatszint miatt számít kedvezőnek, hanem a számítási szabályokban is új fejezetet nyitott. Korábban a legtöbb kamattámogatott konstrukciónál a hasznos alapterület jelentette a viszonyítási alapot, most azonban a nettó alapterület került előtérbe, ami sok családnál döntő tényező lehet a jogosultság megítélésénél.

A jogszabály egyértelműen rögzíti: a megvenni vagy megépíteni kívánt lakás, illetve ház négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot. Ez a határ a vételár vagy az építési költség, illetve a lakás méretének arányában dől el.

Nettó, bruttó és hasznos alapterület – mi a különbség?

Az OTÉK előírásai szerint a nettó alapterület minden olyan helyiség területe, amelyet falak vagy más épületszerkezetek vesznek körül, és amelyet vízszintes vetületben mérünk. Magyarán: az épület alapterülete a falak vastagsága nélkül.

A bruttó alapterület ezzel szemben már a falak terjedelmét is magában foglalja. Ha az ingatlan belső válaszfalai vastagabbak, a bruttó és a nettó érték között jelentős eltérés is lehet. A hasznos alapterület pedig a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. Ez leginkább tetőtéri lakásoknál fontos: a ferde síkok alatt húzódó, alacsony belmagasságú sávok ugyanis nem számítanak bele a hasznos alapterületbe, még ha a nettó alapterület részei is.

Ez azért fontos, mert így a kültéri életterek félig beleszámítanak a lakásméretbe, ami kisebb lakásoknál különösen jól jöhet.

Hogyan határozzuk meg a négyzetméterárat?

• Vásárlásnál: az adásvételi szerződésben szereplő vételárat kell elosztani a számított alapterülettel.
• Építkezésnél: a bekerülési költséget tartalmazó költségvetés alapján történik a kalkuláció.
• Fontos: ha a számítás eredményeként 1,5 millió forint fölé kerül az egy négyzetméterre jutó ár, a támogatott hitel nem lesz elérhető.

Argyelán József, a Bankmonitor elemzője szerint az Otthon Start Program esetében kiemelten fontos a pontos alapterület meghatározása. „A hasznos alapterület fogalma itt különösen releváns, hiszen például tetőtéri beépítéseknél csak azok a részek számítanak bele, ahol a belmagasság eléri az 1,9 métert. Az oldalsó, alacsonyabb részek már nem számítanak” – mondta Argyelán.

A szakértő felhívta a figyelmet, hogy a CSOK Plusz és a Falusi CSOK esetében kifejezetten a hasznos alapterület számít, tehát a minimális elvárt négyzetmétereket ezen kell teljesíteni. Ezzel szemben az Otthon Start szabályai az alapterületre koncentrálnak, amelyet az OTÉK-ban nem definiáltak, így a bankoknak és az értékbecslőknek más iránymutatások alapján kell eljárniuk.

Argyelán szerint a program három fő számítási módszert ismer:

• Használt lakásoknál a nettó alapterületből indulnak ki, az erkélyek és teraszok alapterületének felét hozzáadva, függetlenül attól, hogy azok fedettek-e.
• Használt családi házaknál a lakóépület alapterülete az irányadó, a négyzetméterár számításakor azonban a teljes vételárat figyelembe veszik. Például egy 110 millió forintos ház esetén, ahol 100 millió Ft a lakóház és 10 millió Ft a melléképületek értéke, a 70 négyzetméteres lakóházra osztott teljes vételár 1,57 millió Ft négyzetméterenként, ami meghaladhatja az Otthon Start plafont.
• Új építésű társasházaknál a TAO-ban szereplő négyzetméterek alapján számítják a négyzetméterárat.

Fontos, hogy a jogilag rendezetlen vagy térképmásolaton nem szereplő épületrészeket az értékbecslők nem veszik figyelembe, ami akár a vásárlást is megnehezítheti

– emelte ki Argyelán.

A Bankmonitor elemzője hangsúlyozta, hogy a bankok és a jogalkotó közötti folyamatos egyeztetés miatt a számítási elvek a jövőben még változhatnak. Éppen ezért érdemes előzetes értékbecslést kérni, hogy pontosan kiderüljön, az adott ingatlan megfelel-e az Otthon Start szabályainak, mielőtt adásvételi szerződést vagy foglalót fizetnénk.

A melléképület nem számít?

A K&H Bank tájékoztatása szerint az Otthon Start Hitel program keretében a nettó alapterület számít a hitel igénybevételéhez, melyet a rendelet úgy definiál, hogy a nettó alapterület minden olyan alapterület, amely „helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe”.

Ez azt jelenti, hogy a nettó alapterületbe az erkélyek, loggiák és teraszok teljes egészében beleszámíthatók, így ezeknél nincs szükség redukcióra. Ugyanakkor a melléképületek alapterülete semmilyen formában nem vehető figyelembe a legmagasabb négyzetméterár korlát számításánál. Összefoglalva: erkély, loggia és terasz 100%-ban, a melléképület 0%-ban számít a nettó alapterületbe – hangsúlyozza a K&H Bank.

A bank kiemeli, hogy a hirdetésekben szereplő alapterület jellemzően nem egyezik a bank által elfogadott alapterülettel. Az értékbecslő az ingatlant a jogszabályok és szakmai sztenderdek alapján vizsgálja, így a hirdetésben szereplő számok nem mérvadóak, kivéve az albetétes lakásokat, ahol a tulajdoni lapról hitelesen kiolvasható az alapterület.

A K&H Bank minden esetben az értékbecslő által meghatározott nettó alapterületet veszi alapul az Otthon Start Hitel számításánál. Vitás esetekben tehát nem a hirdetésben szereplő információk a mérvadóak, hanem a bank által kirendelt szakértő által hitelesen felmért alapterület.

Az OTP válaszában azt írta, hogy a lakáshitel abban az esetben igényelhető, ha az adott ingatlan – az értékbecslési szakvélemény alapján – lakhatásra alkalmas. Ezt a feltételt a bank a kölcsönkérelem elbírálásakor helyszíni szemle keretében vizsgálja. A kölcsön felhasználható a lakás vételárának megfizetésére, illetve építés esetén a bank által elfogadott költségvetésből fennmaradó bekerülési költségekre. Építkezésnél a hitelszerződés megkötésének feltétele, hogy az ügyfél által benyújtott költségvetést az OTP Bank elfogadja.

A kölcsön felhasználásával megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan értékhatárai:

• lakás esetén legfeljebb bruttó 100 millió forint,
• egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont esetén legfeljebb bruttó 150 millió forint.

Emellett a bekerülési költség vagy vételár négyzetméterenként nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot. A vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el az értékbecslés során megállapított forgalmi értéktől.

Az OTP Bank az adásvételi szerződésben szereplő vételár és az értékbecsléskor megállapított alapterület hányadosa alapján számítja ki a négyzetméterárat. Amennyiben a lakáshoz terasz is tartozik, az értékbecslő a területének 50 százalékát veszi figyelembe, a jogszabályi előírásoknak megfelelően.

A jogalkotó szektorszinten egységesen meghatározta, hogy a bankok miként számítsák ki az alapterületet, így az OTP is e módszer alapján jár el. Az ügyfeleknek lehetőségük van előzetes értékbecslést kérni, így még az adásvétel megkötése előtt kiderül, hogy a banki alapterület és a hirdetésben szereplő adatok között van-e eltérés. Ha a hitelbírálat során kiderül, hogy valamely jogosultsági feltétel nem teljesül, a bank erről tájékoztatja az ügyfelet. Amennyiben az ügyfél nem ért egyet a döntéssel, kérheti annak felülvizsgálatát az illetékes kormányhivataltól.

A pénzintézet hangsúlyozta, hogy az alapterület számítás minden pénzintézetnél egységes szabályok alapján történik. A bank ügyfél-visszajelzések alapján folyamatosan fejleszti folyamatait, és indokolt esetben módosít a kommunikáción annak érdekében, hogy a lehető legátláthatóbban tájékoztassa ügyfeleit.

Dr. Szabó Bianka ügyvéd rámutatott, hogy az Otthon Start program keretében elérhető, fix 3%-os lakáshitel igénybevételekor a Nemzetgazdasági Minisztérium állásfoglalása alapján az adásvételi szerződések megszerkesztése során a jogi képviselőknek a lakás vagy lakóépület nettó alapterületét kell feltüntetniük, az erkély, loggia vagy terasz alapterületének 50%-os beszámításával. Ez az előírás összhangban áll a banki iránymutatásokkal is.

Az alapterület számítása kapcsán dr. Szabó Bianka felhívta a figyelmet arra, hogy a 2023. évi C. törvény (az építészetről szóló jogszabály) három fogalmat különböztet meg:

• bruttó alapterület: az épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület (16. § 9. pont),
• hasznos alapterület: a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter (16. § 56. pont),
• nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe (16. § 99. pont).

Az ügyvéd hangsúlyozta, hogy a lakáshitel esetében a nettó alapterület számít irányadónak, hiszen a banki szabályzatok rögzítik: a megvásárolni kívánt ingatlan vételára négyzetméterenként nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot, és a négyzetméterre vetített árnak az adásvételi szerződésben is szerepelnie kell.

A teraszok és erkélyek beszámításával kapcsolatos számítás során az elsőként ismertetett szabály az irányadó – emelte ki dr. Szabó Bianka.

Címlapkép: MTI/Illyés Tibor