Brutális árrobbanást hoz az Otthon Start vagy csak megy a pánikkeltés?

A 2025 szeptemberétől elérhető Otthon Start Program a hazai lakáspiacon az elmúlt évek egyik legjelentősebb állami beavatkozásának ígérkezik. Az első lakásukat vásárlók számára elérhető, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel legfeljebb 50 millió forintos hitelösszeggel, 25 éves futamidővel vehető igénybe, szigorúan meghatározott értékhatárokkal: lakás esetén legfeljebb 100 millió, ház esetén legfeljebb 150 millió forintos vételárig, és legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméteráron. A program célja, hogy enyhítse a megfizethetőségi válságot a lakáspiacon, különösen a fiatal háztartások számára, akik eddig kiszorultak a hitelpiacról. A bejelentést követően azonban alapjaiban szakadt ketté az elemzői mezőny: míg egyesek a kereslet fellendülését és az építőipar újraéledését vizionálják, mások éppen az árak elszállásától és a hozzáférhetőség romlásától tartanak.

A legnagyobb ellentét a program várható árhatásának megítélésében mutatkozik. Az optimista elemzői körök úgy vélik, hogy az árak érdemben nem fognak nőni, mivel az érték- és négyzetméterár-plafon érdemi árkorlátot képez, ráadásul a kereslet eddigi elfojtottsága miatt van tere a forgalom növekedésének anélkül, hogy az jelentős árnövekedést indukálna. Szerintük a program elsősorban a vásárlási lehetőségek bővítésén, nem pedig az árszintek átrajzolásán keresztül fejti ki hatását. Számos szakmai elemzés is arra mutat rá, hogy a konstrukció inkább vásárlásra ösztönöz, semmint árspekulációra, főként a kisebb alapterületű, belépő szintű lakások esetében.

Ezzel szemben több piaci elemző arra figyelmeztet, hogy a kereslet mesterséges felfűtése túlárazottá teheti a program által érintett lakásállományt. A Concorde elemzői szerint Budapesten és a nagyobb városokban a korlátozott kínálat és az árplafon közelsége miatt a vásárlók „felnyomhatják” az árakat a maximumig, különösen a 40–70 négyzetméteres lakások körében. Több vélemény szerint a négyzetméterár-plafon inkább célárként, semmint felső korlátként fog viselkedni, így az állami támogatás hatása az árakba épül be, nem pedig a vevők pénztárcájában marad. Ez a megközelítés azt is jelenti, hogy a program nemhogy nem csökkenti, hanem egyenesen konzerválhatja vagy gyorsíthatja a lakásdrágulást.

EZ IS ÉRDEKELHET

Sokkoló következménye lehet az Otthon Start hiteleknek: itt már megcsinálták, nagyon nem jött be

Lengyelországban 2023 nyarán indult el a magyar Otthon Start programhoz hasonló államilag támogatott hitelkonstrukció, amely jelentős hatással volt az ingatlanpiacra.

A lakásárakra vonatkozó prognózisok közötti éles ellentmondás rávilágít a hazai lakáspiac egyik legkritikusabb töréspontjára: a kereslet állami ösztönzése önmagában nem elégséges, ha nem társul hozzá megfelelő ütemű kínálatbővülés. Míg vidéken, ahol az árszintek még messze elmaradnak a plafonoktól, valóban lehet tere új fejlesztéseknek és árstabilitásnak, addig a nagyvárosokban, különösen Budapesten, a program éppen azokat az ingatlanokat célozza, amelyek amúgy is az elérhetőség határán vannak. A kérdés tehát nem pusztán az, hogy mennyire lesz népszerű az Otthon Start, hanem az is, hogy a konstrukció milyen áron bővíti a keresletet – és vajon valóban közelebb visz-e a megfizethető lakhatás céljához, vagy csak egy újabb árfelhajtó ciklus nyitányává válik.

EZ IS ÉRDEKELHET

Nagyon résen kell lenni, ha Otthon Starttal vágunk bele a vásárlásba: erre figyelj!

A szakértők között sem volt egyetértés a tekintetben, hogy az Otthon Start Program áremelkedést, vagy árcsökkenést fog-e hozni.

Befutottak az ingatlanközvetítők első tapasztalatai

Egy ingatlanközvetítők körében készült friss felmérés is jól mutatja, mennyire megosztottak a piaci szereplők az Otthon Start hitel várható hatásait illetően. A felmérést a Kalmár Kantinban, az egyik legnagyobb hazai ingatlanos közösségben végezték, ahol 316 ingatlanközvetítő adott választ arra a kérdésre, hogy augusztusban mekkora áremelkedést tapasztaltak az Otthon Start Hitel belengetésének hatására országosan.

Az eredmények szerint 206-an nem észleltek érdemi áremelkedést, míg 65-en 5%-os, 33-an 10%-os, és 12-en akár 15%-os árnövekedést is megfigyeltek. Az átlagos augusztusi árnövekedés így országosan mindössze 2,64%-ra jött ki, ami azt jelzi, hogy a lakáspiaci árakra gyakorolt nyomás jelenleg még viszonylag mérsékelt.

Az Otthon Start hitel meghirdetése kapcsán érzékelt áremelkedés eloszlása (Forrás: Kalmár Kantin felmérés)

Az ingatlanfigyelo.com adatai viszont a budapesti lakáspiacot vizsgálva további ármozgások dinamikáját mutatják be a fix 3%-os Otthon Start hitel értékhatárai mentén. A 100 millió forint fölötti, négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forintos lakások piacán az elmúlt hónapokban hullámzó mozgásokat regisztráltak: a 20–25. héten még +9,1%-os áremelkedés volt tapasztalható, majd ezt enyhébb, 2,4%-os növekedés követte a 25–27. héten, majd egy lendületesebb 4,3%-os emelkedés következett a 27–29. hetekben.

Ezt követően azonban a 29–32. héten közel 12%-os visszaesést mértek, amit az ingatlankínálat pontosabb szűrése és a tulajdonosok által alkalmazott árkorrekciók magyaráznak. Érdekesség, hogy egyre több 99,9 milliós hirdetés tűnik fel, amely a tulajdonosok igyekezetét tükrözi, hogy a hitelprogram feltételeinek megfeleljenek, és ezzel részt vehessenek a szeptembertől várható keresleti élénkülésben.

Érzékelt árváltozás mértéke (bp.-i, lakás, 1.5mill./nm.-ig, 100mill. feletti, magánhirdetések) (Forrás: Kalmár Kantin felmérés)

A 100 millió forint alatti árkategóriában – szintén Budapest belvárosi, 1,5 millió forintos négyzetméterár plafonnal szabályozott szegmensében – az árak július elejétől kezdve először mintegy 2,5%-os lassú csökkenést mutattak, majd a kormány július 3-i bejelentése után hirtelen 5,9%-os áremelkedést produkáltak, ezt követően azonban a piac stagnált, csak minimális emelkedéssel az augusztus végi időszakban. Ez a viszonylagos árstabilitás arra utal, hogy bár a hitelprogram bejelentése azonnali keresletélénkülést hozott, a piac még várakozó álláspontra helyezkedett.

Érzékelt árváltozás mértéke (bp.-i, lakás, 1.5mill./nm.-ig, 100mill. alatti, magánhirdetések) (Forrás: Kalmár Kantin felmérés)

Fontos azonban hangsúlyozni, hogy az igazán döntő hatások várhatóan csak a program szeptemberi elindulásával és az azt követő hónapokban mutatkoznak meg - emelte ki a felmérést tető alá hozó Gorzsöny Péter ingatlan szoftverfejlesztő. Hozzátette, hogy éppen ezért az ingatlanközvetítők körében szeptember közepére újabb, az árak változását mérő szavazást terveznek, amely már pontosabb képet adhat majd arról, hogy az Otthon Start hitel valóban milyen ár- és keresletváltozásokat indukál a hazai lakáspiacon. Mindez kiemelt fókuszban lesz természetesen a szeptember 17-i REA SUMMIT 2025 – Powered by Pénzcentrum konferencián is, ami az egyik legnagyobb hazai Real Estate Agent találkozó.