Nagyon résen kell lenni, ha Otthon Starttal vágunk bele a vásárlásba: erre figyelj!

Egyes szakértők szerint az Otthon Start Program miatt emelkedhetnek a lakásárak, hiszen a vevők széles köre több, olcsóbb forrásból tudja megfinanszírozni lakáscélját. Ugyanakkor mások szerint nem lesz áremelkedés, hiszen a programban van árkorlát (1,5 millió forint a négyzetméterárra, illetve 100/150 millió forint abszolút árkorlát lakások, illetve házak esetében).

És idővel az újonnan induló projektek miatt eladásra kerülő sok új lakás is mérsékelheti az árakat. A Bankmonitor szakértői nem kívánnak igazságot tenni ebben a vitában, inkább a meghirdetett lakásárakban látható változásokra, illetve az azzal kapcsolatos fontos részletekre hívnák fel a figyelmet.

Valóban vannak lakások, ahol árcsökkenést lehet látni

Alapvetően a program bejelentését követően valóban lehetett látni olyan hirdetéseket, melynél az eladók emeltek a hirdetési áron. Ugyanakkor már olyan hirdetéseket is lehet látni, ahol az irányárat mérsékelték. Ez utóbbi jellemzően azoknál az ingatlanoknál következett be, melyek ára meghaladta az Otthon Start Programban meghatározott vételárkorlátot, vagy négyzetméterár korlátot.

Az árcsökkentéseknél is két tendenciát lehetett megfigyelni:

• Van, ahol ténylegesen csökkentek az árak, kvázi az eladó lemondott az általa megálmodott eladási ár ezen részéréről.
• Ugyanakkor más estekben az ár nem veszett el, csak „átalakult”; az ingatlan ára csökkent, ugyanakkor megjelentek olyan plusz elemek, amelyek eddig nem voltak, vagy éppen olcsóbbak voltak. Ilyen lehet a teremgarázs, melyet kötelező a lakással együtt megvenni, de ezen garázsok ára egyes hirdetéseknél megnőtt. Illetve egyes hirdetéseknél megjelentek a bútorok is, melyet kötelező megvennie a vevőnek.

Eddig is voltak olyan hirdetések, ahol a bútorok, vagy a garázs megvásárlása elvárás volt, ugyanakkor ezen hirdetések száma – és a kérdéses elemek ára -, mintha emelkedésnek indult volna. Különösen azon esetekben, ahol az ingatlan irányárát mérsékelték.

Ez utóbbiak miatt a potenciális vevőknek fokozottan kell figyelniük arra, hogy a támogatott hitelből nem lehet megfinanszírozni az ingóságokat, vagy épp a garázst. Vagyis ezeket a tételeket saját megtakarításból kell rendezni.

Ennek hatását a Bankmonitor szakértői egy fiktív példán keresztül mutatják be. Tételezzük fel, hogy egy lakás hirdetési ára 110 millió Ft volt, melyhez kapcsolódott egy további 5 millió Ft értékű garázs is. 20% önerőelvárás mellett 88 millió Ft lehet a lakáshitel maximális összege (ezt a lakás árából kell számolni), melyhez még 27 millió Ft saját megtakarításra lenne szükség.

Induljunk ki abból, hogy az eladó a lakás árát 100 millió forintra csökkenti, ugyanakkor a garázs árát megemelik 12 millió forintra. A kölcsönösszeg 20% önerőelvárást feltételezve 80 millió Ft lenne, a vásárláshoz pedig még 32 millió Ft saját megtakarításra lenne szükség.

Két kérdés is felmerülhet a példa kapcsán:

• Az Otthon Start összege legfeljebb 50 millió Ft lehet, a példában azonban magasabb kölcsönösszeg szerepel. Igen, a szakértők abból indultak ki, hogy az Otthon Starton felül más támogatott, és/vagy piaci hitelt is felvesz az vevő.
• Az Otthon Startnál 10% önerő is elengedő lehet a vásárláshoz. Ez is igaz, viszont itt még részletszabályok hiányoznak, az MNB adósságfék szabályait ugyanis még nem módosították. Például azt sem lehet tudni, hogy egy támogatott és piaci hitel kombinálásánál is mehet-e a kedvező önerő. A szakértők ezért a 20% önerőelvárással számoltak végig a példában.

A vételár nem azonos az ingatlanértékkel

Még egy nagyon fontos szempontot figyelembe kell vennie a vevőknek az ilyen árcsökkenések kapcsán.

A jogszabályban az árkorlátra az alábbi kitétel szerepel:

„A kölcsön felhasználásával megvásárolni vagy építeni kívánt a) lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 forint, b) egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet.”

Itt a jogszabály ingatlanértéket és nem vételárat említ. Márpedig ingatlanérték alatt az értékbecslő által meghatározott forgalmi értéket is lehet érteni. Márpedig egy áron aluli vásárlás esetén előfordulhat, hogy a forgalmi érték meghaladja a jogszabályi árkorlátot, míg a vételár pont alatta van.

Az ilyen esetekben lényeges lesz, hogy melyik szereplő mit ért az ingatlanérték alatt. Éppen ezért körültekintően kell eljárni, ha az árat érdemben csökkentette az eladó. Érdemes előzetes értékbecslést kérni. Ha az abban szereplő ingatlanérték átlépi a korlátot, akkor pedig a bankkal javallott egyeztetni arról, hogy számukra megfelelő-e így a vásárlás, vagy sem.