Pesten szűk garzon, Nógrádban családi otthon: drámai, mire elég a hazai átlagbér a lakáspiacon

A megyei bontású nettó átlagkeresetek alapján világosan látszik, hogy Budapest húzza fel a hazai bérstatisztikákat. Mint korábban megírtuk: fővárosban a nettó átlagkereset 520 683 forint volt 2024-ben, ami jelentősen meghaladja az országos átlagként megjelölt 430 123 forintot – közel 21 százalékkal magasabb annál. Ez azt jelenti, hogy Budapest nélkül az országos átlag jóval alacsonyabb lenne, hiszen egyedül ez a régió jelent olyan jövedelmi szintet, amely érdemben eltér a többi megyétől felfelé.

A három legmagasabb nettó átlagkeresetet biztosító megye Budapest után Győr-Moson-Sopron (456 067 Ft), Komárom-Esztergom (429 400 Ft), valamint Fejér megye (418 581 Ft). Ezek mind jellemzően fejlettebb iparral rendelkező térségek, amelyek közel fekszenek a fővároshoz, illetve Nyugat-Európához. Az ezekben a megyékben élők jövedelme már megközelíti vagy esetenként el is éri az országos átlagot, de egyik sem éri el a budapesti szintet.

EZ IS ÉRDEKELHET

Lehangoló ábrán a tátongó magyar bérolló: szó szerint fillérekért robotolnak a vidék melósai

Tovább nőtt a nettó átlagkereset 2024-ben, de az országon belüli bérkülönbségek is látványosabbá váltak – derül ki a KSH legfrissebb adataiból.

A lista másik végén Szabolcs-Szatmár-Bereg megye áll a leggyengébb mutatóval, mindössze 315 710 forintos nettó átlaggal. Békés (324 648 Ft) és Nógrád megye (334 662 Ft) is hasonlóan alacsony jövedelmeket mutat. Ezekben a térségekben több mint 100 000 forinttal kevesebb az átlagfizetés, mint az országos szint, így jól érzékelhető, mennyire jelentős a különbség az ország egyes régiói között. A három legrosszabb mutatójú megye lakói havonta körülbelül 25-40 százalékkal kevesebb nettó jövedelemmel gazdálkodhatnak, mint a budapestiek.

Mire elég a bankban?

De mi a helyzet, ha akemény munkával megkeresett forintokból például lakást szeretnénk vásárolni, és ehhez hitelt szeretnénk felvenni? A Pénzcentrum kalkulátorában megnéztük, mekkora kölcsönt lehetne maximálisan fevenni a 2024-es megyei nettó átlagfizetésekből.

Mielőtt belevágnánk, tisztázzunk pár dolgot a hitelfelvételi szabályokról! A hitelfelvétel legfőbb korlátját a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) jelenti. Ez a szabályrendszer azért jött létre, hogy megakadályozza a túlzott eladósodást, és védje a hitelfelvevőket attól, hogy a törlesztőrészletek mellett már ne maradjon elegendő pénzük a megélhetésre. A JTM konkrétan megszabja, hogy a rendszeres havi jövedelem mekkora hányada fordítható törlesztésre, vagyis mennyi lehet a havi fizetnivaló maximuma.

Jelzáloghitelek esetében – amelyek a cikkünk tárgyát képezik – az a szabály, hogy ha az adós(ok) havi jövedelme nem éri el a 600 ezer forintot, akkor legfeljebb a jövedelmük 25 százaléka fordítható törlesztésre 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitel esetén. Ha a kamatperiódus 5 év és 10 év közötti, akkor ez az arány 35 százalék, míg legalább 10 éves kamatrögzítésnél vagy teljesen fix kamatozású kölcsönöknél már a fizetésük 50 százalékát is elérheti a havi törlesztőrészlet.

Mivel a 600 ezer forintos határt egyetlen megyében sem éri el a nettó átlagjövedelem, és kalkulációink során végig végig fix kamatozású hitelekkel számoltunk, minden esetben az 50 százalékos jövedelemterhelhetőségi plafont vettük figyelembe. Fontos tudni, hogy a bankok nemcsak az új hitel törlesztőrészletét vizsgálják, hanem az ügyfél minden meglévő tartozását is – beleértve a hitelkártyák és a folyószámlahitelek keretét is, még akkor is, ha ezekből éppen nincs kihasználva semmi. A mi számításainkban azonban az egyszerűség kedvéért olyan ügyfelekkel számoltunk, akiknek nincs más tartozásuk.

EZ IS ÉRDEKELHET

Nagyon megszívta, aki ilyen lakásban él Budapesten: sokan nem számoltak a komoly rejtett költséggel

Komoly fejfájást okozhat a budapesti albérlőknek, ha a bérbeadó nem engedi az állandó lakcímre való bejelentkezést

Végül meg kell jegyezni, hogy bár a JTM szabályai kötelező érvényűek a pénzintézetekre, azok gyakran még ennél is szigorúbb belső szabályokat alkalmaznak. Emellett az egyes bankok eltérő módon kalkulálják az ügyfél megélhetési költségeit, így az elfogadható törlesztőrészlet kiszámítása intézményenként különbözhet. Éppen ezért a mi elemzésünk kizárólag azt mutatja be, hogy az általános JTM-korlátok mellett mekkora összegű hitel lenne maximálisan elérhető az adott jövedelmi szinteken.

Ezekben a megyékben kapni a legtöbb, legkevesebb hitelt

Már első ránézésre is szembeötlő, hogy a jövedelmi különbségek hogyan határozzák meg a hitelképességet Magyarország egyes régióiban. A legmagasabb és legalacsonyabb keresetek között több mint 200 ezer forintnyi eltérés van, de ez még szembetűnőbben jelenik meg a maximálisan felvehető hitelek összegében is.

Budapesten, ahol a nettó átlagkereset 520 683 forint, a maximálisan igényelhető lakáshitel összege 35,6 millió forint, míg a lista végén szereplő Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében – 315 710 forintos nettó átlaggal – csupán 20,8 millió forint. Ez 14,8 millió forintos különbséget jelent. 

Összehasonlításképpen: a nettó fizetésbeli eltérés ebben a két megyében 204 973 forint, ami azt jelenti, hogy minden 13 855 forintnyi többletfizetésre körülbelül 1 millió forint többlethitel jut. Ez azt jelenti, hogy a fővárosi nettó átlagbér 65 százalékkal magasabb, mint az említett kelet-magyarországi megyében, miközben a maximálisan felvehető hitelösszeg 71 százalékkal nagyobb. A számokból jól látszik, hogy a hitelkeret még gyorsabban nő, mint a jövedelem, tehát aki magasabb fizetéssel rendelkezik, arányosan is nagyobb lakáshitelt tud felvenni.

Ha az országos átlaghoz (430 123 Ft) viszonyítjuk a megyéket, látható, hogy ehhez képest csak hét megye – Budapest, Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom, Fejér, Tolna, Heves és Pest – rendelkezik magasabb keresettel. A többiek az országos szint alatt vannak, és ez a hitelkereteken is tükröződik. A középmezőnyhöz tartozó Komárom-Esztergom megyében például 429 400 forintos nettó átlaggal 28,4 millió forintos maximális hitel jár, ami már közel van az országos átlaghoz.

A megyék közötti legnagyobb különbség tehát nemcsak a keresetek, hanem a hitelösszegek tekintetében is szignifikáns. A legnagyobb és legkisebb hitelösszeg között 14,8 millió forint a különbség, ami egy átlagos magyar lakás árának akár egyharmadát is kiteheti.

Ennyit ér a pénz Pesten, vidéken

Az ingatlan.com-tól korábban kikért, a februári medián lakásárakra vonatkozó adatbázis szerint a fővárosban már 1 250 000 forint volt a medián négyzetméterár február elején. Ezt az értéket egyetlen más megye sem tudta megközelíteni: Veszprémben 767, Pest megyében 752, Győr-Moson-Sopronban pedig 732 ezer forint volt a lakóingatlanok medián négyzetméterára. A lista másik végén Békés megye áll, ahol a lakóingatlanok medián négyzetméterára mindösszesen 237 ezer forint volt, de Nógrádban is épphogy átlépte a 250 ezer forintot, ezek mellett még Jász-Nagykun-Szolnok megyében nem érték el a mediánárak a 300 ezer forint per négyzetmétert.

Ennek alapján összevetettük a 2024 egészére vonatkozó nettó átlagfizetésekre felvehető hitelösszeget az ingatlanárakkal, hogy kiderüljön, mennyit is ér valójában az egyes megyékben dolgozók pénze.

Nos, Budapesten a maximális hitelösszegből 28,5 négyzetméter lakóingatlan vásárolható, ami a legalacsonyabb érték az összes megyei és fővárosi adat közül. A fővárost Somogy (32,7), Veszprém (33,1), Pest (34,6) és Hajdú-Bihar (35,7) vármegye követi, ahol szintén 40 négyzetméter alatti alapterületre elegendő az adott jövedelem alapján maximálisan felvehető hitelösszeg.

Az országos átlag 42,2 négyzetméter, ehhez közelít például Győr-Moson-Sopron (41,6) vagy Zala vármegye (42,4). Fejér (46,5), Baranya (47,0), Szabolcs-Szatmár-Bereg (48,0), Vas (48,9) és Komárom-Esztergom vármegye (49,5) értékei már közelebb vannak az 50 négyzetméterhez.

A legnagyobb alapterületet Békés vármegyében lehetne vásárolni, ahol 90,3 négyzetméterre lenne elegendő a hitel. Nógrádban 87,5, Tolnában 83,0, Jász-Nagykun-Szolnokban 79,7, míg Borsod-Abaúj-Zemplénben 73,5 négyzetméter elérhető ugyanazon számítási módszerrel.

Mire elég a megyeszékhelyeken?

Az alábbi grafikonon pedig a megyeszékhelyek és a budapesti kerületek medián négyzetméterárai láthatóak, ez szintén februári adat:

A megyeszékhelyek közül – Budapestet nem számítva – Debrecenben voltak a legmagasabbak az ingatlanárak február elején, ahol a medián négyzetméterár elérte a 925 ezer forintot. Ezzel az „alföldi fővárosként” is emlegetett település még a budapesti XV. kerületet is megelőzi az árak tekintetében. A második legdrágább megyeszékhely Győr lett 855 ezer forintos medián árral, míg a harmadik helyen Szeged áll 845 ezer forinttal.

A kalkulátorunkból kinyert hitelösszegek alapján megnéztük azt is, hogy a pénz mire lenne elég az egyes megyék székhelyein: kiderült, Debrecenben mindössze 26,7 négyzetméterre lenne elegendő a megyei átlagbérrel maximálisan felvehető lakáshitel, miközben Budapesten, ahol hagyományosan a legmagasabbak az ingatlanárak, 28,5 négyzetméter megvásárlására lenne elegendő ugyanez az összeg. Ez azt mutatja, hogy Debrecen lakáspiaci árai már meghaladják a főváros lehetőségeihez mérhető szintet, ugyanakkor a megyei keresetek nem teszik lehetővé nagyobb hitelösszeg felvételét.

Hasonlóan alacsony értékek figyelhetők meg Szegeden (29,1 négyzetméter), Veszprémben (31,0 négyzetméter), Pécsett (33,1 négyzetméter) és Szombathelyen (33,8 négyzetméter), vagyis ezekben a városokban is nehézséget jelenthet megfelelő méretű lakás vásárlása kizárólag hitelből. A megyei keresetek és a helyi ingatlanárak közötti aránytalanság csökkenti a finanszírozható alapterületet.

A legtöbb négyzetmétert Salgótarjánban lehetne vásárolni, ahol a maximális hitelösszeg 80,7 négyzetmétert fedezne. Ezt követi Békéscsaba 54,3 és Szekszárd 52,6 négyzetméterrel. Tatabányán 41,7, Szolnokon 48,7, Kaposváron 49,7 négyzetméter lenne elérhető, míg Miskolcon a hitelösszeg 49,3 négyzetméterre lenne elegendő – ezek az értékek a mezőny középső harmadába esnek.

Egy dolgot azért ne felejtsünk el

Az előzőekben bemutatott adatokat jelentősen befolyásolja a megyeszékhelyek gazdasági szerepe. Ezek a városok központi helyet foglalnak el a közigazgatásban és a gazdasági életben, így itt koncentrálódnak az állami intézmények, szolgáltatások és vállalkozások. A munkalehetőségek száma jellemzően magasabb, különösen a képzett munkaerőt igénylő pozíciókban, ami a bérek emelkedéséhez vezet.

Az ilyen versenyképes környezetben a munkaadók gyakran kénytelenek magasabb fizetést kínálni a szakemberekért, hogy megtartsák vagy magukhoz vonzzák őket. A megyeszékhelyeken emellett a megélhetési költségek is magasabbak, ami szintén hozzájárul a keresetek növekedéséhez.

Ezzel ellentétben a kisebb, periférián fekvő településeken jellemzően alacsonyabb a gazdasági aktivitás, korlátozottabbak a munkalehetőségek, és a verseny is mérsékeltebb a munkaerőpiacon. A vállalkozások kisebb méretűek, a munkavállalók szaktudása kevésbé specializált, így a bérszínvonal is alacsonyabb. A fejlettebb infrastruktúra és az oktatási lehetőségek hiánya ezekben a térségekben tovább nehezíti a magasabb jövedelmek kialakulását. Ezért is tapasztalhatók jelentős különbségek a keresetekben a megyeszékhelyek és a kisebb települések között.