12 °C Budapest
Filléres kecók, csaló tulajok rombolják a hazai lakáspiacot: vajon van kiút?

Filléres kecók, csaló tulajok rombolják a hazai lakáspiacot: vajon van kiút?

2017. október 20. 05:30

Az Európai Uniós átlagához képest kevesen laknak bérelt lakásban Magyarországon, de a régióban is csak a mezőny közepén helyezkedünk el. A Pénzcentrum annak járt utána, hogy mennyire drága Magyarországon a lakásbérlés a lakásvásárláshoz viszonyítva, továbbá, hogy lehetne-e a bérlői oldalról kifehéríteni a piacot.

Magyarországon egyelőre kevesek hóbortja a lakásbérlés, mindössze a lakosság 14 százaléka lakik bérleményben az Európai Bizottság statisztikai főigazgatóságának (Eurostat) adatai alapján, ráadásul közülük is csak minden harmadik (2016-ban 31,4%) bérli az ingatlant piaci áron.

A fenti infógrafikán jól látszik, hogy Magyarország és a régió (Ausztriát kivéve) jelentősen le van maradva az EU-s átlagtól, egyedül a szlovénok és a csehek járnak valamennyire közel hozzá. Hazánk a környező országok között a középmezőnyben helyezkedik el, az elmúlt években kis lépésekben kezdődött meg a felzárkózás a régió felsőházához.

Felújítanál, korszerűsítenél, esetleg előtörlesztenél de nincs elég megtakarításod? A Pénzcentrum LTP kalkulátorával a legjobb lakás-takarékpénztári ajánlatokat hasonlítsd össze. Hívd le a busás állami támogatást, és kerülj egy lépéssel közelebb álmaid otthonához!

A viszonylag alacsony érdeklődésnek több oka is lehet. Egyfelől Budapesten 640 euró (kb. 192 ezer forint) volt 2015-ben az átlagos bérleti költség rezsivel együtt a statista.com adatai szerint, ami a helyi fizetésekhez viszonyítva jelentősen drágább, mint a bécsi 800 eurós (240 ezer forint) átlag. Budapesten 2015-ben a KSH szerint 209 545 forint volt az átlagos nettó kereset, Bécsben pedig egy online kutatás szerint az éves nettó átlagbér 40 252 euro volt, amely 12 hónapra leosztva körülbelül egymillió forintnak felelt meg.

Ez azt jeleni, hogy a rezsivel együtt számolt átlagos bérleti díj mindössze negyedével volt több 2015-ben Bécsben, mint Budapesten, míg a munkavállalók az ötszörösét keresték.

Ehhez a hatáshoz hozzáadódik, hogy a Global Property Guide adatai szerint Magyarországon 19 évnyi bérleti díjból lehet egy 120 négyzetméteres lakást megvenni, míg Ausztriában ez az érték 51 év, tehát a bérleti díjakhoz képest jóval alcsonyabbak a lakásárak.

A fentieken túl pedig van még egy tényező, amely taszíthatja az embereket a bérleményektől, ez pedig az a félillegalitás, amelyben a szektor nagy része működik Magyarországon. Szerződést természetesen legtöbbször kötnek a felek a bérletről, hiszen ez a bérbeadó érdeke is, de számlát vagy bármilyen elismervényt a bérleti díjakról már kevesebben kapnak, adót pedig lehetetlen pontosan megmondani, hogy a kiadók mekkora része fizet a beszedett bérleti díjak után.

Van teljes és részleges elkerülés, vannak szívességi lakáskiadók, de a becslésem alapján legalább 50 százalék körül mozoghat az adóelkerülés aránya a szektorban

- nyilatkozta a Pénzcentrumnak Kocsis Zoltán adószakértő, a Dr. Vilmányi Adószakértő Iroda cégvezetője a Pénzcentrumnak. Nem csoda, hogy az adószakértőnek nincsenek pontos adatai, hisz a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) sem tudja megmondani, hogy mekkora adóbevétele származik a költségvetésnek hosszútávú lakáskiadásból.

A Pénzcentrum megkeresésére közöték, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az összevont jövedelmek közé tartozik, melyek együttes összege után lehet az adóalap- és adókedvezményeket érvényesíteni, így a pontos bevétel nem állapítható meg. Arra a kérdésre, hogy mekkora lakáskiadásból származó jövedelmet vallottak be 2016-ban az állampolgárok, egyelőre nem válaszoltak, ha megteszik, frissítjük a cikket.

Jövőre egyébként megszűnik az egymillió forint fölötti bérleti díjakból keletkező jövedelemre vonatkozó egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség (eho), és a jövedelem mértékétől függetlenül, csupán a 15 százalékos személyi jövedelemadót (SZJA) kell majd megfizetni. Ennek az lehet az egyik következménye, hogy fehéredik a szektor, hisz a bevétel 15 százalékáért cserébe nem kell többé attól tartania egy kiadónak, hogy egy esetleges vita után a bérlő az adóhatósághoz fordul, így pedig jelentős bírság elé nézhet.

MOST ÉRHETI MEG IGAZÁN LAKÁST, HÁZAT VENNI!

Ha tervezed, hogy ingatlant vásárolsz, akkor most jött el a Te időd! Egyrészt azért, mert a lakáspiaci mutatók szerint egyértelműen megtört az elmúlt évek brutális áremelkedése. Jelenleg leginkább stagnálnak az árak, de van, ahol már árcsökkenést is tapasztalhatunk. Mindeközben a finanszírozási költségek még rekord alacsony szinten vannak. Nem hiszed? Nos, a Pénzcentrum megújult lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 2,74 százalékos THM-el, és havi 81 188 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 3,03% a THM; a Budapest Banknál 3,10%; az MKB Banknál 3,12%; míg az OTP Banknál 3,23%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a K&H Bank, az ERSTE Bank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

De mi történne, ha fordítanának egyet a helyzeten és nem a bérbeadói, hanem a bérlői oldalról próbálnák megtisztítani a rendszert? Ezt el lehetne érni úgy, hogy 

a bérlők SZJA-kedvezményt kapnának az általuk megfizetett bérleti díj után, így azok lennének motiválva arra, hogy bejelentsék a bérleti szerződés tényét az adóhatóságnak, akiknek nem keletkezik ebből adófizetési kötelezettsége.

Ez így egyszerűnek hangzik, de kíváncsiak voltunk, hogy egy ilyen megoldás sértené-e bármilyen mértékben a lakáskiadók jogait, hisz mégiscsak egy általuk aláírt, bizalmas irattal rohangálnának a NAV-hoz a bérlők az adókedvezményért.

Bérleti szerződés tényének a megismerése elméletben nem kell, hogy problémát jelentsen, hiszen más élethelyzetben a bérleti szerződést a hatóságoknak be kell mutatni (...) A bérleti szerződés tartalma már más kérdés, hiszen elképzelhető, hogy extrém esetekben üzleti titkokat is tartalmaz, így nem zárható ki, hogy a 2003. évi XCII. az adózás rendjéről szóló törvényt valamilyen szinten módosítani kellene

- mondta el a Pénzcentrumnak egy alapjogi kérdésekkel foglalkozó jogász, aki hozzátette, hogy azzal sincs önmagában probléma, hogy az adóhatóság tudomásszerzése magánszemélyek jogviszonyából fakad, hiszen most is vannak olyan eljárások, melyek ilyen helyzetből indulnak ki.

Az ötlettel kapcsolatban azonban megjegyezte, hogy egy ilyen változtatásnál félő, hogy az így biztossá váló adófizetési kötelezettségből adódó pluszköltséget a kiadók a bérlőkre terhelnék rá, tehát növekedhetnének a bérleti díjak

Ezt a drágulást ugyanakkor már rövidtávon is ellensúlyozhatná, hogyha kifehéredne a bérleti rendszer, és így fény derülne a pontos bérleti díjakra, mivel ebben az esetben a túlzott bérletidíj-emeléseket akár szabályozói eszközökkel is meg lehetne akadályozni, amely gyakorlati létezik Európában. Ott van például Berlin, ahol 

  • egy adott lakás bérleti díja nem érheti el a hasonló, környékbeli lakások bérletidíj-átlagának 110 százalékát
  • egy 3 éves időszakon belül a bérbeadók nem emelhetnek 15 százaléknál többet a bérleti díjon, továbbá
  • a lakásban már bent lakó bérlőknek csak akkor lehet megemelni a bérleti díját, ha az nem éri el a környék átlagát.

Egy az egyben persze nem érdemes lemásolni a rendszert, mivel problémák merültek fel a rendelkezések végrehajtásával, és az új építésű vagy extrém mértékben modernizált lakásokra vonatkozó kivételezéssel kapcsolatban is.

Finanszírozást keresel? A Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorával magyar bankok lakossági hiteltermékeit hasonlíthatod össze, legyen szó lakásvásárlásról, építkezésről, felújításról, vagy épp szabad felhasználású jelzáloghitelről. Találd meg Te is a számodra legjobb konstrukciót!

NEKED AJÁNLJUK
NAPTÁR
Tovább
2021. május 7. péntek
Gizella
18. hét
KONFERENCIA
Tovább
HR Revolution 2021
Vörös riadó! Újabb fronton nyílhat harc a hazai munkahelyeken. Hogyan tovább?
EZT OLVASTAD MÁR?