Ezért ne vegyél kis lakást Pesten

Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettek kísérletet az elemzők arra, hogy közelebbről megvizsgálják két budapesti utca lakáspiacát. A Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján keresték a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009. második negyedéve és 2010. második negyedéve között.

Az elemzéshez a Damjanich utca esetében 704, a Bartók Béla út esetében 217 lakáshirdetés adatait használták fel az elemzők, mely már egy tisztított állomány, azaz felső és alsó 10 százalék kikerült a felhasznált kínálati állományból. A hirdetések között nem csak a jelenleg aktív hirdetéseket, hanem a már lekerült lakáskínálatokat is figyelembe vették, a hirdetések a téglaépítésű társasházakra vannak szűrve.

Csökkenés Pesten

A pesti oldalról a VII. kerületben található Damjanich utcát választották ki közelebbi vizsgálatra az elemzés során. Az utcában eladásra meghirdetett téglaépítésű lakásokat alapvetően három kategóriába osztották fel: 50 nm-nél kisebb lakásokra, 50-75 nm közötti lakásokra és 75 nm-nél nagyobb lakásokra.

A legtöbb részpiacon tapasztalható trend itt is megfigyelhető, vagyis, hogy a kis alapterületű (50 nm-nél kisebb) lakások négyzetméterára magasabb a nagyobb alapterületű lakásokénál. A legkisebb kategóriában az átlagos négyzetméterár 2010. második negyedévében 267 ezer forint volt, míg az 50-75 nm-es kategóriában 253 ezer, a 75 nm fölöttiben pedig 261 ezer. Ez utóbbi egyben azt is jelenti, hogy a Damjanich utcában nagy (75 nm-nél nagyobb alapterületűek) lakások arányosan drágábbak, mint a közepesek. Ez vélhetően abból is fakad, hogy a vizsgált időszakban átlagosan másfélszer több eladatlan lakás volt a középső kategóriában, mint a nagy lakások kategóriájában.

A nagy lakások Damjanich utcai népszerűségét a kínálati árak változása is alátámasztja, hiszen amíg a kis és a közepes méretű lakások átlagos kínálati ára 2009. második negyedéve és 2010. második negyedéve között egyaránt kb. 3-3 százalékkal csökkent, addig a 75 nm-nél nagyobb téglalakások négyzetméterárai 5 százalékkal emelkedtek ezen időszak alatt. Ráadásul a kis és a közepes méretkategóriában a kínálati árak a vizsgált időszak végére érték el mélypontjukat.

Budán is a nagy lakásokat keresik?

Bár nyilvánvalóan a két utca kínálati árait nem tekinthetjük reprezentatívnak az egész budapesti lakáspiacot illetően, azonban elgondolkodtató, hogy a budai oldalról kiválasztott Bartók Béla út esetében is a Damjanich utcában tapasztalt főbb trendek figyelhetőek meg. A Bartók Béla úton is a kis lakások négyzetméterára volt a legmagasabb átlagosan a 2010. második negyedévében (327 ezer ft), s ezt követik a nagy - 75 nm-t meghaladó - lakások (296 ezer ft), majd a közepes - 50-75 nm közötti - lakóingatlanok (291 ezer ft).

A kínálati lakásárak alakulása is a Damjanich utcaihoz hasonló mintát követi, vagyis 2009. második negyedévétől 2010. második negyedévéig a nagy alapterületű lakások négyzetméterárai növekedtek a legnagyobb mértékben (3.2 százalékkal), melyet a közepes kategória követ 2.5 százalékos emelkedéssel, míg a kis alapterületű lakások kínálati árai ezen időszak alatt kb. 1 százalékkal csökkentek.