Mennyiért kapsz családi házat? - a sokat érő számok

A Duna House területei irodáinak tapasztalatai szerint több esetben is gondot jelent, hogy az ár tekintetében a kereslet és a kínálat nem feltétlenül találkozik egymással a piac ezen szegmensében. A vásárlók általában 30 millió forint környékén keresgélnek olyan ingatlanokat, melyek többé-kevésbé megfelelnek az igényeiknek, azaz csak kisebb mértékű állagmegóvási vagy felújítási munkákat kell elvégezni rajtuk. A kínálati oldalon viszont jóval drágább ingatlanok is szerepelnek, melyek nem is minden esetben felelnek meg a vásárlók elvárásainak.

Általánosságban jellemző a piacon, hogy a 60-as, 70-es (de akár még a 80-as) években épült, zömmel nagy alapterületű házakat nem a legegyszerűbb eladni, a várakozási idő néha akár az egy évet is meghaladhatja. Ennek fő oka az, hogy az ilyen típusú házak nem a mai kor igényeinek megfelelő anyagokból épültek, jó részük legalábbis részben felújítandó, illetve nem jellemző, hogy tartalmazzák azokat az extrákat, melyet az igényesebb vásárlók keresnek. Ami könnyebben eladható, az a városközponthoz közeli területeken fekvő ingatlanok (a jó közlekedési lehetőség és a nyugodtabb környezet, a saját kert itt egyszerre áll fenn), valamint a mélyebb pénztárcával rendelkező vásárlók szívesen választják a néhány évvel ezelőtt épült, minőségi anyagokból készült, panorámás telken fekvő ingatlanokat.

Fontos tudni, hogy a családi házak piacán a vásárlók több csoportra oszthatók, azonban szintén probléma, hogy az elképzeléseik nem mindig találkoznak. A teljesség igénye nélkül az egyik vásárlói csoportnak nevezhetjük azokat, akik - akár egy panellakásból is - szívesen kiköltöznének a külső városrészekbe, valamint az agglomerációba, ők elsősorban a megfizethetőbb ingatlanokat keresik. Nagyobb eséllyel értékesíthetőek számukra az úgynevezett régebbi, nagyobb kerttel rendelkező (kocka) típusú családi házak, melyeken azért nem kell drasztikus átalakításokat végezni. Szintén inkább ez a csoport válogat a kisebb, főváros környéki falvakban található - jellemzően olcsó - családi háza közül.

Nem mindegy azonban, hogy melyik településről van szó: a kiköltözők általában a viszonylag fejlettebb falvakat, községeket keresik, ahol rendelkezésre áll a megfelelő infrastruktúra, és nem mellékes szempont a főváros megközelíthetősége sem. (A több elemző által is egy ideje hangoztatott "visszaköltözési" hullám is részben azért indult el, mert egyes agglomerációs településekről akár 1 óra, vagy még több is lehet a budapesti Belváros megközelítése).

Egy másik jelentős szegmens azon vásárlók csoportja, akik saját erő, vagy részben banki hitel bevonásával a drágább, minőségibb ingatlanokat keresik, jellemzően 20-25 millió forint környékén. Itt is érdekes tendenciákat lehet megfigyelni: egyrészt keresett az előbb említett kategória, valamint az 50-60 milliónál is drágább ingatlanok. Ennek oka az, hogy a 30-50 millió forinttal rendelkező vásárlók szívesebben vágnak bele ebből az összegből saját ház felépítésébe, mivel - a tapasztalatok szerint - nem túl könnyű az egyéni igényeknek mindenben megfelelő ingatlant találni. Aki ennél több pénzzel rendelkezi, már minden igényt kielégítő kínálatból válogathat, nagy eséllyel talál olyan házat, ahova csak be kell költözni - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzője.

Természetesen nem szabad kihagyni a felsorolásból az igazán luxusminőségű ingatlanok iránti érdeklődöket: ebben a körben akár 200-300 millió forintos vételár (de ennél magasabbtól sem lepődnek meg a piaci szereplők) is jellemző lehet a fővárosban és környékén. A luxuslakások piacán hosszú értékesítési időre érdemes felkészülni: a kínálat - viszonylag - nagy, ugyanakkor egészen apró dolgok is meghiúsíthatják a vásárlást: nem ott van az úszómedence, ahova a vevő szeretnék, nincs elég extra beépítve, nem megfelelő a panoráma, vagy éppen a telekméret. Ennek a piacnak sok éve vezető helyszíne a budai hegyvidék, de újabban a pesti oldal külső kerületeiben is találhatóak igen drága családi ház típusú ingatlanok, melyeket meglehetősen nehéz értékesíteni.

Talán a trendek változását jelzi, hogy az ikerházak iránt az utóbbi időben a főváros nagy részén mérséklődött a kereslet, a vásárlók inkább a körüljárható, önálló ingatlanokat keresik. Ikerházat - a tapasztalatok szerint - inkább közeli ismerősök, vagy többgenerációs családok keresnek, a nem túlzottan elszeparált házfelek nehezen értékesíthetőek.

Nézzük meg, hogy milyen típusú családi házat lehet vásárolni néhány mintának tekinthető összegből:

7 millió forint: mivel ennyiért még egy társasházi lakást sem igen kapni a fővárosban, túlzott igényeink nem lehetnek, de tény és való, hogy ennél kevesebb pénzért is van családi ház a kínálatban: 30 négyzetméter körüli házikót kaphatunk, kompromisszumra kényszerítő környéken a XIX. kerületben, de akár választhatunk hasonló méretű - totálisan felújítandó - ingatlant is a XXII. kerületben.

15 millió forint: még mindig csak a pesti oldal külső kerületeiben tudunk ennyiért válogatni, azonban az elérhető négyzetméter már növekszik, ideális esetben 60 is lehet. Konkrét példánkban egy pontosan 15 millió forintért kínált ház 50 négyzetméterrel rendelkezik, azaz négyzetméterára 300.000 forint, Kispesten. Még ennyit sem kel fizetni egy másik ingatlanért, ami már több, mint 61 négyzetméteres, azonban egy több házból álló, egy udvart körülölelő komplexum része - a XIX. kerületben.

25 millió forint: ha ekkora összeget szán valaki a vásárlásra, akkor már kicsit igényesebb és szélesebb kínálatból válogathat, de természetesen még mindig messze vagyunk a luxusszínvonaltól, ugyanakkor kis szerencsével már Budán is vásárolhatunk: a III. kerületben 61 négyzetmétert kapunk - ráadásul csak 18 millió forintért. Persze úszómedencére is szaunára ne számítsunk, és a kerület külső részén fekvő ingatlanhoz a vizet is be kell majd vezettetnünk. Lényegesen jobb ajánlatokat találhatunk a pesti oldalon: nem lehetetlen a 100 vagy annál több négyzetméternyi lakóterület megvásárlása sem. Például Zuglóban 22.5 millió forintért az úgynevezett zöldövezetben 70 négyzetméteres házat vásárolhatunk, noha elég forgalmas helyen található. Pesterzsébeten egy nem a legújabb, de részben felújított, csendes helyen lévő, 125 négyzetméteres, kétszintes házért 24 millió forintot kérnek.

40 millió forint-ért már bátrabban a kalandozhatunk Budán is, főleg a III. és XI., de akár a II. kerület egyes részein is. Csillaghegyen mindjárt két épületet is meg lehet vásárolni, melyek össz-alapterülete 142 négyzetméteres, ráadásul az egyik nemrég lett felújítva - ugyanakkor a helyi szakemberek inkább az 1200 négyzetméteres telekben látják a nagyobb értéket. Üröm közelében pedig 300 négyzetméteres, a 80-as évek legvégén épült családi ház várja új gazdáját, 42 millió forintért. Ha áttekintünk a pesti oldalra, nem lehet nem észrevenni azt az újpesti (hangulatos, felújított részen található) két generációs, 6 szobás, 230 négyzetméteres családi házat, melyet pontosan 40 millió forintért kínálnak, tágas kerttel. A dél-pesti külső kerületekben ezért az összegért már bőséges, minőségi kínálatból lehet válogatni, elég például azt a Duna House kínálatában szereplő, 10 szobás, 3 generációs, kellemes környezetben Pesterzsébeten elhelyezkedő házat említeni, melynek ára szintén pontosan 40 millió.

75 millió forint: ebben a kategóriában már dominánsabbak a budai ingatlanok, 2-300 négyzetméteres, jellemzően jó kialakítású és viszonylag kedvező elhelyezkedésű családi házakat kaphatunk, egyre gyakrabban tűnik fel az úszómedence és a szauna - példának okáért a II/A kerületben 200 négyzetméteres, szép kilátással rendelkező ingatlant lehet vásárolni pontosan ennyiért, de a Római part környékén is hozzá lehet jutni ennyi pénzért több, mint 215 négyzetméterhez. Hűvösvölgyben és a Rózsadombon is van már miből válogatni ennyiért.

Természetesen ennél sokkal drágábban is kaphatunk családi házat, a Hűvösvölgyben közel 1000 négyzetméteres, uszodával és egyéb extrákkal rendelkező ingatlant vásárolhatunk meg, közel 400 millió forintért.