Újraindul a Macrogamma MAG Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap forgalmazása

A PSZÁF 2008. november 7-én 10 munkanapra felfüggesztette az összes magyarországi nyíltvégű ingatlan alap és ingatlan alapok alapjainak forgalmazását. Az ingatlanalapok felfüggesztésére azt követően került sor, hogy a megváltozott piaci körülmények hatására - így például a banki betétek kamatkondícióinak jelentős megemelkedése miatt -, több ingatlanalap esetében nagymértékű tőkekivonás történt október folyamán, november elején. A tőkekivonás olyan mértékeket öltött, hogy néhány ingatlan befektetési alap likvid tőkéje gyakorlatilag elfogyott, és a trend folytatódása esetén ezek az alapok napokon belül nem lettek volna képesek a befektetési jegyek tulajdonosainak visszaváltási igényét a kezelési szabályzatban előírtaknak megfelelően teljesíteni. Az átmeneti fizetésképtelenség elkerülése, és annak beláthatatlan hatásainak elkerülése érdekében a PSZÁF - függetlenül attól, hogy mely alapoknak voltak likviditási problémái - nemcsak az érintett, hanem az összes alap egyidejű felfüggesztéséről döntött, így a Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: "Alapkezelő") által kezelt MAG Ingatlanbefektetési Alapéról (az "Alap") is.

A Macrogamma által kezelt MAG Nyíltvégű Ingatlanalap befektetési politikájának megvalósítását a nemzetközi válság eddigi eseményei nem befolyásolták negatívan, eddig a Macrogamma által kezelt alapok hozamaiban nem következett be visszaesés. A stabil üzletmenetnek köszönhetően nagyobb, hirtelen visszaváltásra sem került sor, az Alap eszközértéke csak kis mértékben, a piaci átlagnál jóval kisebb mértékben csökkent a felfüggesztést megelőző hetekben. Az Alap nettó vagyona a 2007. márciusi indulás óta 2,6 milliárd forintra nőtt, a teljes eszközállomány összesen mintegy ötmilliárd forintot tesz ki, és nettó hozama az eltelt időszakban több mint 20% volt, ami a nyilvános ingatlanalapok között elismerten kimagasló eredmény.

A PSZÁF felfüggesztéssel kapcsolatos határozata előírta, hogy a felfüggesztés ideje alatt "az érintett intézmények a megtakarítók befektetéseinek védelme érdekében a befektetési jegy tulajdonosokat tájékoztassák az ingatlanalapokba és az ingatlanalapok alapjaiba történő befektetések természetéről, értékük várható alakulásáról, kockázataikról, ezzel is segítve a megalapozott befektetési döntéseket".

A PSZÁF (E-III/120.026-6/2008.) határozata értelmében az Alapkezelő módosította az Alap Alapkezelési Szabályzatát, és a Felügyelet iránymutatásának megfelelően arról döntött, hogy a befektetési jegyek visszaváltási ideje T+90 forgalmazási nap, így a T napon leadott megbízások a T+90. forgalmazási napon kerülnek elszámolásra. Fontos kiemelni, hogy az elszámolás a T+90. forgalmazási napon érvényes egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértéken történik. A befektetési jegy ellenértékének meghatározása tehát nem a visszaváltás napján, hanem a visszaváltást követő 90. forgalmazási napon, az akkori portfólió értéke alapján történik.

Az Alapkezelő már a felfüggesztés utáni napokban is úgy ítélte meg, hogy a hangulat romlásával jelentősen emelkedhet a hirtelen visszaváltások kockázata MAG alapban is. Egy ilyen helyzetben az összes befektető pénze a zártvégűvé válás esetén van a legnagyobb biztonságban, ebben az esetben ugyanis a befektetési jegy tulajdonosának vagyona nem függ a többi befektető visszaváltásától. Az Alapkezelő ezért megkezdte az egyeztetéseket az Alap zártvégűvé alakítása érdekében, és erre vonatkozó kérelmét be is adta a PSZÁF-nak. A forgalmazás elindításának és biztonságos fenntartásának érdekében pedig benyújtotta a felfüggesztés iránti kérelmét arra az esetre, amennyiben a visszaváltások mértéke a bent maradó befektetők pénzét, illetve az Alap üzemeltetését veszélyeztetné. Minderről befektetőit írásban is értesítette. Mindkét kérelmet a PSZÁF vizsgálja, és ha dönt, azt az Alapkezelő haladéktalanul közzéteszi.

A forgalmazás újraindulásakor, hétfőtől kezdve a befektető döntheti el, hogy visszaváltja-e befektetési jegyét a visszaváltást követő 90. forgalmazási napon érvényes nettó eszközértéken, vagy továbbra is bízik az Alap piaci átlagot meghaladó hozamában és részt kíván venni az Alap zártvégűvé alakulásában, megtartva befektetési jegyét a tervezett 4 éves futamidő alatt. Utóbbi esetben is lesz lehetősége a jegyét a másodlagos forgalomban eladni (a befektetési jegyek be vannak vezetve a Budapesti Értéktőzsdére), azonban visszaváltás az Alap zártvégűsége miatt nem lesz eszközölhető.

Az Alapkezelő ugyanakkor az elmúlt két hét intenzív tájékoztatása ellenére elképzelhetőnek tartja, hogy a magánszemélyek csak részben tudják figyelembe venni, hogy az ingatlanalap, csakúgy, mint az ingatlan maga, hosszú távú befektetési forma, és néhány hónapja pesszimista hazai ingatlanpiac és a kialakult bizonytalan környezet hatására mégis befektetési jegyeik visszaváltása mellett döntenek. Az Alapkezelő arra az álláspontra helyezkedett, hogy a további bizonytalanságok elkerülése, a transzparencia, és a befektetőkkel való egyenlő bánásmód érdekében kizárja annak még a látszólagos lehetőségét is, hogy az első visszaváltók "jobban járjanak" mint azok, akik hosszú távon gondolkodva megtartják befektetési jegyüket. Ez akkor következne be, ha az Alap az eddigi, az ingatlanpiac eddig szokásos forgalmazási értékein nyilvántartott ingatlanokat egy nagymértékű visszaváltás miatt egy későbbi időpontban hirtelen mégis eladni kényszerülne az időközben közismerten befagyott és nyomott árú ingatlanpiacon. Amíg az Alap nyíltvégű formában működik, erre az esetleges visszaváltások miatt bármikor sor kerülhet; ennek okán az Alap értékbecslője — törvényes kötelezettségét teljesítve, miszerint a reális forgalmi értéket kell megállapítania —, újraértékelte az Alap ingatlanjait. A 2008. november 24-től érvényes nettó eszközértékben az ingatlanok értéke akként került meghatározásra, ahogy azok a 90 napos határidőn belül reálisan milyen áron értékesíthetők, és ez most jelentős kényszerértékesítési diszkontot jelent. (Az ingatlanok listáját lásd a mellékletben, illetve az Alapkezelő honlapján, a www.macrogamma.hu oldalon.) A végrehajtott leértékelés az Alap egy jegyre jutó nettó eszközértékében (részben az ingatlanokra felvett hitelek miatti tőkeáttétel révén) 25%-os egyszeri csökkenést okoz, amely érték a kényszerértékesítés veszélyének megszűnését követően, azaz a tőkekivonás megszűnésével, a zártvégűvé alakulást követően fokozatosan visszaállhat az eredeti szintre. A zártvégű alapból is lehet ingatlant eladni, csak immár kényszer nélkül. Sőt, az Alap jegyei továbbra is forgalomképesek maradnak; az Alap jegyeire már most is lehet tőzsdei megbízást adni. Az új nettó eszközérték lehetővé teszi, hogy az Alapkezelő a remélhetőleg nem nagyszámú visszaváltásokat a bennmaradó befektetések sérelme nélkül kielégítse azelőtt, hogy az Alap zártvégűvé alakul.

Az Alapkezelő felhívja a figyelmet arra is, hogy ez az egyszeri, hirtelen árfolyamcsökkentés egyúttal kiváló befektetési lehetőséget is teremt az Alap üzleti modelljében bízó új befektetők számára. A közlemény folytatódik a következő oldalon

Az Alapkezelő elmúlt hetekben folyamatosan tájékozódott az Alap befektetési jegy tulajdonosainak körében. Az Alapba fektető nagy intézményi befektetők többsége ennek során jelezte, hogy egyáltalán nem kívánja likvidálni a befektetését.

Amennyiben a magánbefektetők többsége is a MAG alap jegyeinek megtartása mellett dönt, akkor a kényszerlikvidálásoktól mentesülhet az Alap, és a korábbi nettó eszközérték gyorsan helyreállhat. Az Alapkezelő meggyőződése, hogy a zártvégű futamidő végére az Alap a piaci átlagot meghaladó hozamot biztosít a befektetési jegyek tulajdonosai számára.

Az Alapkezelő továbbra is elkötelezett az általa kezelt befektetési alapok iránt, és bízik benne, hogy a befektetési jegy tulajdonosok továbbra is gondolkodnak ingatlanpiaci befektetésekben, és tudatosan diverzifikálva tőkebefektetéseiket, a jövőben egyre inkább a versenyképes üzleti modellben kezelt ingatlanalapokban helyezik el megtakarításukat.