Az ingatlanalapok titkai: miből lesz pénzed?

Az első ingatlanalapok létrejöttére a rendszerváltás környékén került sor, de arra egészen 2000-ig kellett várni, hogy nyílt végű és nagyobb népszerűségnek örvendő ingatlanalapokkal bővüljön a hazai piac, melyek vagyona jelenleg a befektetési alapok összértékének 20 százalékát adja.

Hol terem az ingatlanalap?

Az ingatlanalap a befektetési alapok nagy családjába tartozik, így azokkal megegyező a definíciója is: vagyis az ingatlanalap befektetési jegyek nyilvános vagy zártkörű forgalomba hozatalával létrehozott és működtetett, jogi személyiséggel rendelkező vagyontömeg, amelyet a befektetési alapkezelő a befektetők általános megbízása alapján, azok érdekében kezel.

Az alapkezelők tevékenységét a hitelintézeti törvény, az ingatlanalapok működését pedig a 2001. CXX. tőkepiaci törvény szabályozza. Cikkünkben a törvényben szereplő definíciókat használjuk.

Az alapban befektetési jegyként vásárolhatunk részesedést, amely nem más, mint a befektetési alap nevében, sorozatban kibocsátott, vagyoni és egyéb jogokat biztosító, átruházható értékpapír. A befektetési jegyek nyíltvégű alapok esetében szabadon megvásárolhatóak és visszaválthatóak, a hozam pedig a befektetési jegy tulajdonosát illeti.

Egyes esetekben a visszaváltásig eltelő időtartam minimumát meghatározza az alapkezelő, például 9 hónapban: a limitálás jelentősége abban rejlik, hogy az ingatlanbefektetés alapvetően hosszú távra szóló befektetési forma.

Hogyan működik az ingatlanalap?

Az alapkezelők a törvényben meghatározott kereteken belül, melyről a későbbiekben szólunk majd, létrehozzák és kezelik az ingatlanportfoliót, amely ipari, kereskedelmi, lakó és egyéb ingatlanokból áll. Az ingatlanalap nettó eszközértéke ezen ingatlanok értékének a különböző költségekkel csökkentett értéke.

A kereskedelmi bankok alapkezelői által létrehozott alapok általában a kereskedelmi bankok ingatlanportfolióját vásárolják meg, amely egy stabil helyzetet teremt, hiszen a bank, mint bérlő jó fizetőnek tekinthető. Az alapkezelők a későbbiekben ezt a portfoliót bővítik különböző régióbeli országokban található ingatlanokkal.

Általában olyan ingatlanokat keresnek, amelyek bérleti viszonyai stabilak, a kevésbé kockázatosnak ezek az ügyletek számítanak, míg a nagyobb hozamot és egyben a nagyobb kockázatot azon ingatlanok megvásárlása jelenti, melyekbe a későbbiekben keresnek bérlőt az alapkezelő által meghatározott feltételek mellett.

Miből lesz a hozam?

A hozamot az adott évi tőkenövekményből számítják ki, amely a bérleti díjakból, az eladásokból származó bevételekből, a kamatbevételekből és az árfolyamnyereségből tevődik össze.

A hozamot az egy jegyre jutó nettó eszközérték alapján lehet kiszámolni, így az ingatlanalapban részesedést vásárlók számára ez az egyik legfontosabb mérőszám, amelyre érdemes figyelmet fordítani. Ebből tudhatjuk meg, hogy a vagyontömeg mekkora hányadával rendelkezünk.

Az alapkezelő dönthet úgy, hogy a tárgyévre vonatkozó hozamot nem fizeti ki, hanem újra befekteti annak érdekében, hogy az alap likviditását, és növekedési lehetőségeit fenntartsa. Ezt a hozamot azonban a későbbiekben ki kell fizetnie.

Fontos szabály, hogy a kifizetett hozamok összege nem haladhatja meg a tárgyévben realizált bevételek költségekkel korrigált plusz az előző évben ki nem fizetett hozamok összegét.

Az alapok nem helyezik ki összes rendelkezésre álló forrásukat az ingatlanpiacon, a likviditási problémák megoldására és a kockázatok mérséklése végett a tőkéjük egy részét bankbetétben és rövid lejáratú (éven belüli) állampapírban tartják. Az előbb említett eszközök arány a portfolión belül 55-60 százalékot tesz ki.

Szigorú szabályok, főként a te érdekedben

Az ingatlanalapok tevékenységére szigorú törvényi szabályozás vonatkozik, amely hasonlóan szigorú befektetési politikát követel meg. A következőkben ezen szabályokkal ismerkedünk meg közelebbről, hogy megértsük, hogy kerül viszonylagos biztonságba a megtakarított pénzünk az ingatlanalapokban.

Egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg az alap saját tőkéjének 20 százalékát megvásárláskor, illetve az építés alatt álló ingatlanok értéke (még nem rendelkeznek használatbavételi engedéllyel), nem haladhatja meg a saját tőke 25 százalékát.

A szabad pénzeszközeit vagy készpénzben, vagy bankbetétben (látra szóló, illetve lekötött) vagy OECD tagországok által kibocsátott állampapírban kell tartania. A hitelfelvétellel kapcsolatos kérdésekre is szigorú szabályos vonatkozik: a saját tőke terhére az alapkezelő 60 napra a befektetési jegyek visszavásárlása céljából a nettó eszközérték 10 százalékáig vehet fel hitelt.

A kiszemelt ingatlanok megvásárlásához vagy a beruházások megvalósításához pedig azok vételárának, illetve a beruházások esetén a nettó eszközérték 50 százalékáig vehet igénybe kölcsönt, természetesem jelzálogfedezet mellett.

Kockázatok márpedig léteznek...

Persze az igencsak szigorú szabályozás sem tud megvédeni minden kockázattól, amelyet direkt befektetés esetén viselnie kellene a pénzét kamatoztatni kívánó befektetőnek. Az ingatlanalapok a befektetési alapok középmezőnyébe tartoznak a kockázatokat tekintve, amely általában magával vonja, hogy hozamok esetén is hasonló kategóriába kell sorolnunk őket.

A nemzetközi piacokon tapasztalható trendek alapján a szakértők véleménye az, hogy a gazdasági, politikai, és jogi változások jelentős mértékű hatást gyakorolnak az ingatlanpiacra, akár meg is boríthatják annak egyensúlyát.

A befektetőnek számolnia kell az ingatlanpiaci kockázattal is, amely alatt nagyobb természeti katasztrófák miatt bekövetkező megingást, illetve beruházások esetén a kivitelezők késedelmes teljesítéséből fakadó károkat értik a szakemberek.

Utolsó körben magával az alappal kapcsolatos kockázatok maradnak, olyan mint a likviditási kockázat (amely tömeges visszaváltás esetén léphet fel), az értékelési kockázat (az ingatlan értékelésének gondjai), illetve az alkalmazott pénzügyi eszközökben rejlő kockázatok (banki csőd, az állam fizetésképtelenné válik, amelyek azonban eléggé ritkán fordulnak elő).

Semmit sem adnak ingyen

Az alapot természetesen terhelik költségek, amelyek az alapkezelő, illetve a letétkezelő által gyakorolt tevékenységből fakadnak, utóbbi kettőért fix díjat számolnak fel. Ezen kívül az alapot terheli még az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos költségek mindegyike az értékbecsléstől az illetékekig, s a várhatóan jövő évtől bevezetésre kerülő ingatlanadó is idesorolandó majd.

Ingatlanalap vagy REIT?

Az ingatlanalap és manapság oly népszerű REIT-ek közötti alapvető különbség, hogy míg az egyik befektetési alap, amely befektetési jegyeket bocsát ki, addig utóbbi olyan pénzügyi társaság, melynek részvényeit a tőzsdén vásárolhatják meg a befektetni kívánok.

Jelenleg hazánkban még nem hozták létre a REIT-ek működésének kereteit, amelyek főként kereskedelmi és ipari fejlesztésekbe invesztálnak, bár egyes országokban a törvény engedi a lakossági szektorban zajló beruházások kiaknázását is.

A társaságok mentesülnek a társasági adó kötelezettség alól, ha cserébe vállalják, hogy nyereségük 90 százalékát visszajuttatják a részvényeseknek. Az adózás azonban persze nem maradhat el, azt a részvényesek fizetik majd meg.