Változik az ÁFA-törvény - retteghetnek a lakásvásárlók?

A korábban szárnyra kapott hírekkel ellentétben úgy tűnik, hogy nem lesz áfa köteles a magánszemélyek általi lakóingatlan értékesítés, és megszüntetné a tervezet a lakó és egyéb ingatlanok különböző módon való kezelését a törvényben. Az ingatlan értékesítések olyan ügyletek lesznek, amelyeket nem terhel adófizetési kötelezettség. Viszont az ezek kapcsán felmerülő beszerzések áfáját nem lehet majd levonni.

Az értékesítők viszont választhatják azt az esetet is, hogy megfizetik az áfát, viszont ebben az esetben a beszerzésekhez is kapcsolódni fog a levonási jog. Így ezek után az ingatlanok után vagy az eladó, vagy a vevő köteles megfizetni az áfát.

Amennyiben egy nem adóalany sorozat jelleggel értékesít (2 éven belül 4 vagy több lakást és az azt követő 3 évben további lakást) épületet, telket, vagy más ingatlant, akkor áfa alannyá válik, vagyis forgalmi adót kell fizetnie abban az esetben, ha a használatba vételi engedélyt még nem kapta meg a tulajdonos, vagy annak kiadása és az értékesítés között még nem telt el két év. Így a két évnél idősebb lakások áfa mentesek.

Ennek következtében akár adóköteles egy ingatlan akár nem, valószínűleg emelkedni fog az ára, ugyanis ha áfa köteles akkor azt ki kell fizetni, ha pedig nem az, akkor az beszerzésekhez kötődő áfa összegét bele fogja építeni az árba az eladó.

Az ingatlanok bérbeadása az értékesítéshez hasonlóan szintén áfamentes lesz, viszont a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések áfája itt sem lesz levonható, de hasonlóan az ingatlan értékesítéshez választható az áfa fizetése, és akkor levonási jog is kötődik hozzá. Ebben az esetben viszont kivételek is vannak, amikor nem áll fenn adómentesség. Ilyen például a kereskedelmi szálláshely nyújtása, parkolásra szolgáló ingatlanok, vagy a széfek bérbeadása. Ezek után meg kell fizetni az áfát.

Az alanyi adómentesség értékhatárát 5 millió forintra emelné a tervezet.

Készpénzes értékesítésnél ha vevő nem kér számlát, az áfaalany mentesül a számlaadási kötelezettség alól. Ilyenkor viszont nyugtát vagy külön jogszabályban meghatározott körben gépi nyugtát kell adni, vagy egyszerűsített számlát. Ha az adóhivatalnak bejelenti az adóalany, akkor mentesül a külön jogszabályban meghatározott gépi nyugta adási kötelezettség alól.

A számla kibocsátásának határideje is meg van határozva az új törvényben, azt a teljesítés időpontjában, de maximum 8 napon belül ki kell bocsátani. Gyűjtőszámla adására is lehetőség nyílik az azonos adó-megállapítási időszakba eső vevő és eladó esetén. Ilyenkor az adó-megállapítási időszak végétől számított 8 napon belül kell kiadni a számlát.

Láncértékesítés vagy közvetített szolgáltatások esetén megjelenik az egyetemleges adófizetési kötelezettség, vagyis ha valamelyik alany nem fizeti be az áfát az adóhatóság a lánc bármelyik tagján behajthatja az adót.

A levonások tekintetében enyhítésre lehet számítani. Elvileg levonhatóvá válik a személyautót terhelő előzetesen felszámított áfa, ha az minimum 90 százalékban az áfaalany bérbeadási tevékenységét szolgálja. Ehhez viszont igazoló dokumentumok is szükségesek.

A visszaigénylés módja egyszerűsödni fog. Akkor lehet visszaigényelni az áfát, ha az adóalany azt a bevallással együtt kérelmezi, és a visszaigénylendő adó összege eléri vagy meghaladja a havi bevallásra kötelezettek esetén az 1 000 ezer forintot, negyedéves bevallásra kötelezettek esetén a 250 ezer forintot, és éves bevallásra kötelezettek esetén az 50 ezer forintot. Várhatóan megszűnik az árbevétel korlát a visszaigényléseknél.

További lehetőség is van a visszaigénylésre. Abban az esetben, ha az adóalanynak a tárgyévben és az előző évben is negatív adókülönbözete volt, de külön-külön nem érte el a megszabott határokat, de a kettő összege együtt már meghaladja azt, akkor visszaigényelheti az áfát.

A tervezet lehetővé teszi a csoportos adóalanyiságot (amikor több - egymáshoz kapcsolódó - cég együtt fizeti meg az áfát). Ennek az eljárásjogi keretei az adózás rendjéről szóló törvényben lesznek lefektetve.

Látható, hogy az adóreformok keretein belül nemcsak nehezítésre lehet számítani, bár az tény, hogy a kormány egyelőre még nem erősítette meg a Pénzügyminisztérium honlapjára felkerült tervezet, így nem lehet tudni, hogy mire is számíthatunk...