Felrobbant a lakáshitelbomba Magyarországon: szinte nyoma sincs a tavalyi válságnak

2024 februárjában 85,1 milliárd forint volt az újonnan kötött lakáshitel-szerződések összege, amely 2022 augusztusa óta a legmagasabb eredménynek számít. Ugyanebben az időszakban, azaz idén februárban 5 482 volt az új szerződések száma, tehát az átlagosan felvett jelzáloghitelek szerződéses összege 15 529 841 forint volt. Ez 2017 óta – ameddig az ilyen jellegű jegybanki adatok visszakövethetők – a legmagasabb összegnek számít. Bár 2022 áprilisában a lakáshitelek átlagösszege egyszer már megközelítette a 15,1 millió forintot, az utána következő hónapokban a szóban forgó érték már meredek zuhanásba kezdett – 2022 decemberében már a 10 millió forintot sem érte el.

A mélypontot tavaly február jelentette, amikor is az átlagos hitelösszeg 9,2 millió forintra zsugorodott. Azóta azonban emelkedés figyelhető meg – az átlagösszeg tavaly májusban ismét átlépte a 10 millió forintot, június óta pedig rendre meghaladta a 11 milliót is.

Tavaly november óta pedig már rendre 12 millió forint felett alakult ez az érték.

Amennyiben egész éves bontást nézünk, úgy elmondható, hogy 2017-ben még csak 6,7 millió forint volt az új lakáshitel-szerződések átlagos összege, ami 2018-ban már 8 millió, 2019-ben 9,4 millió, 2020-ban pedig 10,8 millió forintra emelkedett. A trend ezután is folytatódott – 2021-ben 11,9 millió, 2022-ben pedig 12,4 millió forintra emelkedett az átlagos hitelösszeg.

Csökkenés egyedül 2023-ban állt be (11,1 millió forint), és ha idén folytatódik az első két hónapban megfigyelhető növekvő trend, akkor az idei eredmény ismét – akár jelentősen – meghaladhatja a tavalyi értéket.

Növekvő trend

A fentiek alapján jól látható, hogy az évek során jelentősen emelkedett a jelzáloghitelek átlagos összege. Ebben önmagában semmi meglepő nincsen, hiszen az előző évtized közepe óta jelentősen megemelkedtek a magyarországi lakásárak. De vajon összhangban volt az átlagösszeg emelkedésének üteme az összevont éves lakáspiaci árindexszel?

A 2018-as átlagos hitelösszeg 18,3 százalékkal haladta meg a 2017-est, miközben az összevont lakáspiaci árindex 14,4 százalékos volt ekkoriban. A 2019-ben hasonló mértékben, 18,5 százalékkal nőtt a hitelek átlagösszege, míg a következő években már lassult az emelkedés üteme – 2020-ban 14,3 százalékkal, 2021-ben 10,2 százalékkal, 2022-ben pedig 4,1 százalékkal nőtt az átlagösszeg.

Ugyanezen időszakban 17 százalék, 4,9 százalék, 16,5 százalék, illetve 22,3 százalék volt az összevont lakáspiaci árindex.

Ezzel szemben 2023-ban csökkenés volt megfigyelhető – a tavalyi átlagos hitelösszeg mindössze a 89,5 százaléka volt a 2022-esnek. Ugyanezen időszakban az (előzetes) lakáspiaci árindex 5,7 százalékkal volt magasabb az előző évinél. Ehhez képest a most január-februári eredmények átlaga jelentős, 32,2 százalékos bővülést jelent, kérdés persze, hogy 2024 további részében hogyan alakulnak majd az adatok.

A hitelösszegek és az átlagfizetések aránya

Az újonnan felvett jelzáloghitel-szerződések átlagos összege tehát szinte folyamatosan emelkedett az évek során. Bár ugyanezen időszakban a magyarországi nettó átlagkereset is jelentős mértékben tudott növekedni, mégiscsak adódik a kérdés, hogy hogyan viszonyultak ezek egymáshoz?

Egyszerűbben fogalmazva, most, vagy 2017-ben volt könnyebb kigazdálkodni egy átlagos jövedelemből az átlagos hitelösszeget?

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2017-ben 197 500 forint volt a kedvezmények nélküli nettó átlagkereset Magyarországon, míg az újonnan kötött lakáshitelek akkori átlagösszege 6 730 484 forint. Ez azt jelenti, hogy 7 évvel ezelőtt az akkori átlagos jelzáloghitelt 34,1 hónap, azaz 2,8 év alatt tudta egy átlagos magyar kigazdálkodni. A 2018-as átlagkereset 219 400 forint volt, aminek az akkori átlaghitel a 36,3-szorosát tette ki, magyarán ekkor már 3 évi átlagjövedelem kellett a kölcsön kitermeléséhez.

A helyzet 2019-ben és 2020-ban sem javult – 5 évvel ezelőtt 38,6, míg 4 évvel ezelőtt 40,2 hónap alatt lehetett volna az átlagjövedelemből kigazdálkodni az akkori átlaghitelt (3,2 illetve 3,4 év). A helyzet 2021-ben volt a legrosszabb – akkor már 40,7 havi átlagjövedelemnek felelt meg az átlagos hitelösszeg, jóllehet a helyzet 2022-ben némileg javult (36,1 hónap).

2023-ban látszólag még tovább javult a helyzet – tavaly 11 071 019 forint volt a jelzáloghitelek átlagösszege, ami 29,1-szerese volt a 379 800 forintos átlagjövedelemnek. A helyzet tehát első ránézésre némileg jobb lett, noha itt inkább arról lehetett szó, hogy az infláció és a magas kamatkörnyezet idején az átlagjövedelem átmenetileg gyorsabban tudott emelkedni, mint a lakásárak.

Bár 2024-re vonatkozólag még nagyon korai ilyen következtetéseket levonni, az biztos, hogy az év eleji adatok alapján ismét sokat nőtt a szakadék az átlagjövedelem és az átlagos jelzáloghitel között – januárban átlagosan 402 400 forintot vittek haza a magyarok, míg az átlagos hitelösszeg január-februári átlaga 14 631 323 forint volt, amit 36,4 hónap alatt lehetne kitermelni az átlagfizetésből. Ez bő 3 évnek felel meg, tehát ilyen szempontból nagyjából visszatértünk a 2023 előtti állapotokhoz.