Így szálltak el a törlesztőrészletek a magyar bankokban: mi történik a hitelpiacon?

Az MNB múlt héten publikált statisztikái alapján júliusban durván bedőlt az újonnan folyósított lakáshitelek új folyósításainak összege. A 91 milliárdos összeg 14 hónapos negatív rekord, utoljára 2021 márciusában volt megközelítőleg ilyen alacsony az új szerződések összege.

Az ok is egész kézenfekvőnek tűnik, ugyanis a magyar hiteligénylők az elmúlt hónapokban egészen drasztikusnak érezhették a jelzálogkölcsönök drágulását, a nyers adatok szerint azonban a kamatok emelkedése messze nem olyan drasztikus, mint lehetne. A Pénzcentrum által vizsgált bankoknál a 20 éves futamidejű lakáskölcsönök esetében a standard kamatok átlagosan alig 4,1 százalékot nőttek 2021 óta, ami messze elmarad a jegybanki alapkamat és a referenciakamat emelkedésétől.

Mint ismeretes, előbbit már sokadik alkalommal emelték meg 100 bázisponttal, így jelenleg az egy átlagos hitel költségét messze túlszárnyaló 11,75 százalékon áll, utóbbi pedig 3 hónapos BUBOR mellett 12,36 százalék. A Pénzcentrum utána járt, hogy melyik bank emelt a legnagyobbat és hogy mire érdemes most a leginkább odafigyelni a hiteligénylés előtt.

Óvatosan emeltek a bankok

Egy év alatt az infláció és a jegybanki alapkamat érdemben emelkedett. Ezen változástól érdemben elmaradt a hitelek szempontjából lényeges referencia hozamok módosulása - erősítette meg a Pénzcentrumnak Argyelán József, a  Bankmonitor szakértője.

Az 5 éves BIRS 2,58 százalékról 10,26 százalékra emelkedett. tt. Az 5 éves futamidejű állampapír referencia hozama pedig 2,16 százalékról 9,23 százalékra emelkedett. Ez 7,68-7,07 százalékpontos emelkedést jelent

A 10 éves BIRS 2,77 százalékról 8,66 százalékra emelkedett. A 10 éves futamidejű állampapír referencia hozama pedig 2,83 százalékról 8,19 százalékra nőtt. Ez 5,89-5,36 százalékpontos változás. A 20 éves BIRS 3,05 százalékról 8,48 százalékra nőtt. A 20 éves futamidejű állampapír referencia hozama pedig 3,31 százalékról 7,84 százalékra emelkedett. Ez 5,43-4,53 százalékpontos változás.

A legolcsóbb lakáshitelek THM értéke azonban ennél jóval kisebb mértékű emelkedést produkált. Ahogy grafikonunkon is ábrázoltuk, mindhárom kamatperiódus esetében jó 1,50-2,00 százalékponttal elmarad a kamatemelkedés a referenciahozamok változásától.

• Az 5 éves kamatperiódusú kölcsön esetében egy év alatt 2,90 százalékról 7,88 százalékra emelkedett a THM
• A 10 éves kamatperiódusú kölcsön esetében egy év alatt 3,45 százalékról 7,28 százalékra emelkedett a THM
• A 20 éven át fix kamatozású kölcsön esetében egy év alatt 4,65 százalékról 7,83 százalékra emelkedett a THM

A fenti számok azért is árnyalják kicsit az elszálló banki kamatokról alkotott képet, mert a jegybanki alapkamat a az emelési ciklus során 1,20-ról 11,75 százalékra nőtt, azaz 10,55 százalékos emelkedést produkált. A referenciamutatóktól való ilyen arányú eltérés annak jele lehet, hogy a bankok fékevesztett versenyt folytatnak az ügyfelek megszerzéséért és megtartásáért. Ezért egyrészt próbálnak vonzóbbak maradni versenytársaiknál, másrészt látják azt is, hogy az állandó kamatemeléssel folyamatosan szűkül a potenciális fizetőképes hiteleseik köre.

Argyelán József emellett azt is elárulta, hogy a kamatemelkedés egyáltalán nem egységes. Akad kamatcsökkenés is. Most épp a CIB Bank, augusztus elején a K& H Bank, korábban pedig az MKB Bank csökkentett a kamatokon. (Ez utóbbi viszont azóta újra emelt is.). A szakértő szerint ez is jól mutatja, hogy a bankok közötti harc érdemi és tényleg minden igénylést megelőzően alaposan szét kell nézni a piacon.

Kiélezett a verseny

Az határozottan kijelenthető, hogy minden bank emelt kamatot idén. A drágulás mértéke is hasonló szinteket üt meg. Azonban a kamatemelések időpontja természetesen nem azonos, éppen ezért a banki sorrend hónapról hónapra, hétről hétre is változhat, éppen ezért minden hitelfelvétel előtt állónak érdemes aktuálisan tájékozódnia a helyzetről. Egyáltalán nem biztos, hogy ugyanaz a pénzintézet lesz a legkedvezőbb, mint néhány héttel korábban. Van olyan pénzintézet, amelyik korábbi éllovasból sereghajtóvá vált, azonban a tendenciákat nézve a kamatemelés ugyanúgy megtörténik az éllovasnál és a sereghajtónál is, maximum más időpontban, ütemben összegezte a szakértő.

Van olyan bank is, ahol 1-2 hét után visszavágták a magasabb kamatot, attól tartva, hogy termékük kiszorulhat a piacról.

Az elemzők körében felmerült egy olyan hipotézis, hogy a dinamikusan emelkedő kamatok miatt szűkült az egyes bankok ajánlatai közti különbség. Argyelán József azonban ebben a tekintetben jelenleg nem lát jelentős, szignifikánst változást. A szakértők vizsgálták, hogy a kamatemelkedésekkel a különbségek növekednek, vagy csökkennek, de alátámasztani egyiket sem tudták. Van, ahol szűkültek a kamatkülönbségek, de van, ahol nagyobb lett az eltérés.

A bankok rangsora változatlan

A Pénzcentrum kalkulátorában található ajánlatok alapján, hiába a bankok kiélezett versenye, a legkedvezőbb lakáshitelek ranglistája egyáltalán nem változott. Ha 10 millió forintot igényelnénk 20 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással, továbbra is az UniCredit ajánlata a legkedvezőbb, aminek THM értéke egyébként augusztus és szeptember között mindössze 17 bázisponttal emelkedett, 7,5 százalékosra. A legkevésbé kedvező listázott ajánlat továbbra is a MagNet Banké, ahol 24 százalékpontos volt az emelés egyetlen  hónap alatt

Ahogy a fenti grafikonon is ábrázoltuk, továbbra is igen jelentős különbségek vannak tehát az egyes pénzintézetek ajánlatainak kamatai, THM-je és törlesztőrészletei között. Van olyan bank, ahol egy 10 millió forintos hitel után 19 milliót kell visszafizetnünk a 20 éves futamidő végére, de olyan is, ahol ez az összeg a 22 milliónál is magasabbra rúg.

Nagyon nem mindegy tehát, melyik ajánlatot választjuk, különösen akkor, ha éppen most, a rekordinfláció idején vágunk bele a lakásvásárlásba. Épp elég a dráguló alapanyagokon és munkadíjon aggódnunk, nem érdemes belefutni mellé egy meggondolatlanul választott kölcsönbe is. 

A Pénzcentrum kalkulátorával szerencsére megnézheted, melyik számodra és családodnak is a legjobb ajánlat, ami leginkább megfelel mind az igényeidnek, mind a családi költségvetésnek. Kattints ide, hogy megnézd az ajánlatokat a kalkuláció után, így biztos lehetsz benne, hogy jól döntesz!