Lakásvásárlás üres zsebbel: már nem extrémsport!

Pénzcentrum
2007. augusztus 23. 12:00

Számos összeállításunkban beszámoltunk róla, hogy világszerte több országban dinamikusabban emelkednek az átlagos ingatlanárak mint a reálbérek, mely egyértelműen megnehezíti az első lakásvásárlók helyzetét, akiknek egyre többet kell egy átlagos ingatlanért dolgozniuk. A bankok persze legtöbbször nyitottak a probléma megoldására, a kihívásra a futamidő engedékeny kitolása mellett a finanszírozási arány emelésével válaszolnak. Lássuk, hogyan lehet szinte üres zsebbel ingatlant vásárolni és hogy bukhat ezen nagyot a bank!

A kulcsszó: High LTV (Loan-to-Value)

Amit minden jelzáloghitel igénylésekor megnéz a bank, az a hitelösszeg fedezet értékéhez mért aránya, azaz az LTV. A Loan-to-Value rátát a hitelösszeg és az értékbecslő által megállapított ingatlanérték vagy a vételár hányadosaként szokás meghatározni. (Egy közelmúltbeli hazai konferencián még szakértői körökben is vita bontakozott ki azt illetően, melyik is a klasszikus értelemben vett LTV, a később részletezett problémák pedig még ennyire sem tisztázottak, pedig egyre inkább jelen vannak...)

Mielőtt túlmisztifikálnánk a mutatót, vegyünk egy egyszerű példát: amennyiben egy 10 millió forint értékű ingatlanra 6 millió Ft hitelt szeretnénk felvenni, az LTV 60%-os. Problémába ekkor aligha ütközünk, önerőnk ugyanis elég magas ahhoz, hogy kockázatos legyen a törlesztés hanyagolása.

Gond csak akkor van, amikor egy piacon az a standard, hogy 75% felett nem hiteleznek a bankok, az ingatlanárak viszont olyannyira elszakadtak a bérszínvonaltól, hogy a vevők nem tudják letenni a 25%-os önerőt sem. Ekkor nincs mese, kockázatot kell vállalniuk a hitelintézeteknek, különben az egyik kulcsszegmensként nyilvántartott jelzáloghitelezés durván lelassul.

Arról szó sem lehet, hogy ha nem engedhetjük meg magunknak a saját lakás megvásárlását, akkor bérlakásban éljünk, ez ugyanis régiónkban ismeretlen fogalom, csakúgy mint a banki ügyfelek körében a "nem engedhetem meg magamnak" szófordulat. Ezt igazolandó lássuk az alábbi grafikonon az Európai Jelzáloghitel Szövetség adatait, melyek szerint hazánkban a saját tulajdonú ingatlanok aránya 92%-ra tehető, míg az EU-25 átlaga 65%-os.


A közép-kelet-európai régióban a privatizáció sajátosságai miatt a 80% feletti részarány megszokott, a magyar érték azonban így is kiemelkedő. (Megjegyezzük, hogy Németországban a dinamikus bérleti piacnak köszönhetően lehet alig 40% feletti az arányszám.)

Az tehát nem kérdés, hogy megvesszük, már csak azt kell tisztázni, hogy miből!

Hitel? Azt adnak bőven!

Gondolat-ébresztőül vessünk egy pillantást a következő grafikonra, mely jól mutatja, hogy világszerte tendencia a finanszírozási arány felfelé tolódása!


Ha a fenti számokhoz hozzávesszük, hogy az Egyesült Királyságban ma már 57 évre, 125%-os LTV mellett is fel lehet venni hitelt és Oroszországban is alkalmazzák már a 100%-os finanszírozást, akkor elgondolkodtató, hogy mi vár ránk.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének álláspontja szerint hazánkban az átlagos LTV-ráta ugyan jelenleg még konzervatív, az új hiteleknél azonban már megfigyelhető az egyre agresszívabb finanszírozás.

Érdemes megjegyezni, hogy a világ legtöbb országában azért alakultak ki a magas LTV-s konstrukciók, mert az ingatlanárak jóval a reálbéreket meghaladó mértékben emelkedtek, míg hazánkban ez a megállapítás nem igaz, ennek ellenére azonban úgy tűnik, hogy ilyen kényszer nélkül is erre tart a piac.


Védőháló: van, hogy nem is éri meg törleszteni...

Az alacsony önerőből eredő magasabb banki kockázat miatt a hitelintézetek a legtöbb esetben a tetszetős jövedelemigazolás mellett előírják a törlesztési biztosítás megkötését is (mely értelemszerűen drágítja a hitelt), magasabb kamatot szabhatnak, illetve portfoliószinten is biztosítják kihelyezett High-LTV állományukat.

A finanszírozási arány felfelé tolódása persze a tengerentúlon sokak érdeklődését felkeltette, nem olyan nehéz ugyanis egyes értékbecslőket "rávenni", hogy kicsit a vételár fölé értékeljék az ingatlant, így a teljes finanszírozottság mellett még van is min osztoznia az összejátszóknak, akik közül az adós pár hónap múlva szép nyereséget zsebre vágva többé nem fizeti a törlesztőket, a bank pedig viheti az ingatlant, ami nem is annyit ér, ahogy remélte.

Az extrémen magas LTV-konstrukciókkal alapvetően az a probléma, hogy ha 125%-os finanszírozást kap az ügyfél, akkor miért törlesszen, nincs túl sok önerő, amit kockára tesz. Ha ehhez hozzávesszük, hogy számos piacon az ingatlanárak lehetséges csökkenését vetítik előre a szakértők, akkor könnyen előállhat olyan helyzet, hogy a hiteltartozás előre lefixált összege meghaladja az ingatlan értékét...

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. december 7. 15:55
A producer-showman vitába szállt Gulyás Márton műsorvezetővel arról, hogy a TV2 a Fidesz televíziója...
Kiszámoló  |  2022. december 7. 10:54
Nem akartam írni róla, de annyian kértétek, hát írok egy keveset Matolcsy jegybankelnök beszédéről,...
Bankmonitor  |  2022. december 7. 10:41
Emelkedik a rövid futamidejű lakossági állampapírok kamata. Egy-két éves futamidőre már évi 9-9,5 sz...
Holdblog  |  2022. december 7. 06:03
A központi bankok idén újra ráéreztek az arany ízére: a jegybankok 2022 harmadik negyedévében globál...
Új őrület terjed Magyarországon: ez lesz 2023 slágere a magyar wellnessekben?

Nem csoda hát, hogy egyre több panzió igyekszik az egész szezon alatt különlegesebb programokat, lehetőségeket kínálni az arra utazóknak.

Valósítsd meg vállalkozói ötleted vevőid segítségével! (x)

Ha régóta motoszkál a fejedben egy világmegváltó ötlet, de eddig nem mertél belevágni, akkor most itt a tökéletes alkalom, hogy a tettek mezejére lépj.

Új zseniképző indul Magyarországon: álomszakma, luxusfizetés vár arra, aki elvégzi?

Nagyon szép gondolat, hogy teremtsük meg a biztonságot a jövő generációinak, ez egy olyan program, ami ehhez ténylegesen hozzá is tesz valamit.

Húsbavágó igazságról rántja le a leplet a magyar rendező: ilyen film is ritkán készül itthon

A független filmeknek mindig lesz létjogosultságuk, ahogy közönségük is - vallja Pető Szabolcs, filmrendező.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. december 7. szerda
Ambrus
49. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Mibe fektessünk 2023-ban?
Háború, energiaválság, infláció - Védelem a befektetéseinknek
Agrárszektor Konferencia 2022
Az év agráreseménye, 2 nap szakma Siófokon!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. december 7. 18:19