Lakásvásárlás üres zsebbel: már nem extrémsport!

Pénzcentrum
2007. augusztus 23. 12:00

Számos összeállításunkban beszámoltunk róla, hogy világszerte több országban dinamikusabban emelkednek az átlagos ingatlanárak mint a reálbérek, mely egyértelműen megnehezíti az első lakásvásárlók helyzetét, akiknek egyre többet kell egy átlagos ingatlanért dolgozniuk. A bankok persze legtöbbször nyitottak a probléma megoldására, a kihívásra a futamidő engedékeny kitolása mellett a finanszírozási arány emelésével válaszolnak. Lássuk, hogyan lehet szinte üres zsebbel ingatlant vásárolni és hogy bukhat ezen nagyot a bank!

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

A kulcsszó: High LTV (Loan-to-Value)

Amit minden jelzáloghitel igénylésekor megnéz a bank, az a hitelösszeg fedezet értékéhez mért aránya, azaz az LTV. A Loan-to-Value rátát a hitelösszeg és az értékbecslő által megállapított ingatlanérték vagy a vételár hányadosaként szokás meghatározni. (Egy közelmúltbeli hazai konferencián még szakértői körökben is vita bontakozott ki azt illetően, melyik is a klasszikus értelemben vett LTV, a később részletezett problémák pedig még ennyire sem tisztázottak, pedig egyre inkább jelen vannak...)

Mielőtt túlmisztifikálnánk a mutatót, vegyünk egy egyszerű példát: amennyiben egy 10 millió forint értékű ingatlanra 6 millió Ft hitelt szeretnénk felvenni, az LTV 60%-os. Problémába ekkor aligha ütközünk, önerőnk ugyanis elég magas ahhoz, hogy kockázatos legyen a törlesztés hanyagolása.

Gond csak akkor van, amikor egy piacon az a standard, hogy 75% felett nem hiteleznek a bankok, az ingatlanárak viszont olyannyira elszakadtak a bérszínvonaltól, hogy a vevők nem tudják letenni a 25%-os önerőt sem. Ekkor nincs mese, kockázatot kell vállalniuk a hitelintézeteknek, különben az egyik kulcsszegmensként nyilvántartott jelzáloghitelezés durván lelassul.

Arról szó sem lehet, hogy ha nem engedhetjük meg magunknak a saját lakás megvásárlását, akkor bérlakásban éljünk, ez ugyanis régiónkban ismeretlen fogalom, csakúgy mint a banki ügyfelek körében a "nem engedhetem meg magamnak" szófordulat. Ezt igazolandó lássuk az alábbi grafikonon az Európai Jelzáloghitel Szövetség adatait, melyek szerint hazánkban a saját tulajdonú ingatlanok aránya 92%-ra tehető, míg az EU-25 átlaga 65%-os.


A közép-kelet-európai régióban a privatizáció sajátosságai miatt a 80% feletti részarány megszokott, a magyar érték azonban így is kiemelkedő. (Megjegyezzük, hogy Németországban a dinamikus bérleti piacnak köszönhetően lehet alig 40% feletti az arányszám.)

Az tehát nem kérdés, hogy megvesszük, már csak azt kell tisztázni, hogy miből!

Hitel? Azt adnak bőven!

Gondolat-ébresztőül vessünk egy pillantást a következő grafikonra, mely jól mutatja, hogy világszerte tendencia a finanszírozási arány felfelé tolódása!

INDUL A TURMIX, A PÉNZCENTRUM HETI HÍRLEVELE!

Ha a napi hírzaj nélkül szeretnéd olvasni a Pénzcentrum legjobb anyagait, IRATKOZZ FEL HETI HÍRVELEÜNKRE, A TURMIXRA. A legizgalmasabb sztorijaink, heti egyszer, egyenesen a postaládádba.


Ha a fenti számokhoz hozzávesszük, hogy az Egyesült Királyságban ma már 57 évre, 125%-os LTV mellett is fel lehet venni hitelt és Oroszországban is alkalmazzák már a 100%-os finanszírozást, akkor elgondolkodtató, hogy mi vár ránk.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének álláspontja szerint hazánkban az átlagos LTV-ráta ugyan jelenleg még konzervatív, az új hiteleknél azonban már megfigyelhető az egyre agresszívabb finanszírozás.

Érdemes megjegyezni, hogy a világ legtöbb országában azért alakultak ki a magas LTV-s konstrukciók, mert az ingatlanárak jóval a reálbéreket meghaladó mértékben emelkedtek, míg hazánkban ez a megállapítás nem igaz, ennek ellenére azonban úgy tűnik, hogy ilyen kényszer nélkül is erre tart a piac.


Védőháló: van, hogy nem is éri meg törleszteni...

Az alacsony önerőből eredő magasabb banki kockázat miatt a hitelintézetek a legtöbb esetben a tetszetős jövedelemigazolás mellett előírják a törlesztési biztosítás megkötését is (mely értelemszerűen drágítja a hitelt), magasabb kamatot szabhatnak, illetve portfoliószinten is biztosítják kihelyezett High-LTV állományukat.

A finanszírozási arány felfelé tolódása persze a tengerentúlon sokak érdeklődését felkeltette, nem olyan nehéz ugyanis egyes értékbecslőket "rávenni", hogy kicsit a vételár fölé értékeljék az ingatlant, így a teljes finanszírozottság mellett még van is min osztoznia az összejátszóknak, akik közül az adós pár hónap múlva szép nyereséget zsebre vágva többé nem fizeti a törlesztőket, a bank pedig viheti az ingatlant, ami nem is annyit ér, ahogy remélte.

Az extrémen magas LTV-konstrukciókkal alapvetően az a probléma, hogy ha 125%-os finanszírozást kap az ügyfél, akkor miért törlesszen, nincs túl sok önerő, amit kockára tesz. Ha ehhez hozzávesszük, hogy számos piacon az ingatlanárak lehetséges csökkenését vetítik előre a szakértők, akkor könnyen előállhat olyan helyzet, hogy a hiteltartozás előre lefixált összege meghaladja az ingatlan értékét...

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
NAPTÁR
Tovább
2021. október 20. szerda
Vendel
42. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. október 19. 17:06