Számos összeállításunkban beszámoltunk róla, hogy világszerte több országban dinamikusabban emelkednek az átlagos ingatlanárak mint a reálbérek, mely egyértelműen megnehezíti az első lakásvásárlók helyzetét, akiknek egyre többet kell egy átlagos ingatlanért dolgozniuk. A bankok persze legtöbbször nyitottak a probléma megoldására, a kihívásra a futamidő engedékeny kitolása mellett a finanszírozási arány emelésével válaszolnak. Lássuk, hogyan lehet szinte üres zsebbel ingatlant vásárolni és hogy bukhat ezen nagyot a bank!
A kulcsszó: High LTV (Loan-to-Value)
Amit minden jelzáloghitel igénylésekor megnéz a bank, az a hitelösszeg fedezet értékéhez mért aránya, azaz az LTV. A Loan-to-Value rátát a hitelösszeg és az értékbecslő által megállapított ingatlanérték vagy a vételár hányadosaként szokás meghatározni. (Egy közelmúltbeli hazai konferencián még szakértői körökben is vita bontakozott ki azt illetően, melyik is a klasszikus értelemben vett LTV, a később részletezett problémák pedig még ennyire sem tisztázottak, pedig egyre inkább jelen vannak...)
Mielőtt túlmisztifikálnánk a mutatót, vegyünk egy egyszerű példát: amennyiben egy 10 millió forint értékű ingatlanra 6 millió Ft hitelt szeretnénk felvenni, az LTV 60%-os. Problémába ekkor aligha ütközünk, önerőnk ugyanis elég magas ahhoz, hogy kockázatos legyen a törlesztés hanyagolása.
Gond csak akkor van, amikor egy piacon az a standard, hogy 75% felett nem hiteleznek a bankok, az ingatlanárak viszont olyannyira elszakadtak a bérszínvonaltól, hogy a vevők nem tudják letenni a 25%-os önerőt sem. Ekkor nincs mese, kockázatot kell vállalniuk a hitelintézeteknek, különben az egyik kulcsszegmensként nyilvántartott jelzáloghitelezés durván lelassul.
Arról szó sem lehet, hogy ha nem engedhetjük meg magunknak a saját lakás megvásárlását, akkor bérlakásban éljünk, ez ugyanis régiónkban ismeretlen fogalom, csakúgy mint a banki ügyfelek körében a "nem engedhetem meg magamnak" szófordulat. Ezt igazolandó lássuk az alábbi grafikonon az Európai Jelzáloghitel Szövetség adatait, melyek szerint hazánkban a saját tulajdonú ingatlanok aránya 92%-ra tehető, míg az EU-25 átlaga 65%-os.
A közép-kelet-európai régióban a privatizáció sajátosságai miatt a 80% feletti részarány megszokott, a magyar érték azonban így is kiemelkedő. (Megjegyezzük, hogy Németországban a dinamikus bérleti piacnak köszönhetően lehet alig 40% feletti az arányszám.)
Az tehát nem kérdés, hogy megvesszük, már csak azt kell tisztázni, hogy miből!
Hitel? Azt adnak bőven!
Gondolat-ébresztőül vessünk egy pillantást a következő grafikonra, mely jól mutatja, hogy világszerte tendencia a finanszírozási arány felfelé tolódása!
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Ha a fenti számokhoz hozzávesszük, hogy az Egyesült Királyságban ma már 57 évre, 125%-os LTV mellett is fel lehet venni hitelt és Oroszországban is alkalmazzák már a 100%-os finanszírozást, akkor elgondolkodtató, hogy mi vár ránk.
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének álláspontja szerint hazánkban az átlagos LTV-ráta ugyan jelenleg még konzervatív, az új hiteleknél azonban már megfigyelhető az egyre agresszívabb finanszírozás.
Érdemes megjegyezni, hogy a világ legtöbb országában azért alakultak ki a magas LTV-s konstrukciók, mert az ingatlanárak jóval a reálbéreket meghaladó mértékben emelkedtek, míg hazánkban ez a megállapítás nem igaz, ennek ellenére azonban úgy tűnik, hogy ilyen kényszer nélkül is erre tart a piac.
Védőháló: van, hogy nem is éri meg törleszteni...
Az alacsony önerőből eredő magasabb banki kockázat miatt a hitelintézetek a legtöbb esetben a tetszetős jövedelemigazolás mellett előírják a törlesztési biztosítás megkötését is (mely értelemszerűen drágítja a hitelt), magasabb kamatot szabhatnak, illetve portfoliószinten is biztosítják kihelyezett High-LTV állományukat.
A finanszírozási arány felfelé tolódása persze a tengerentúlon sokak érdeklődését felkeltette, nem olyan nehéz ugyanis egyes értékbecslőket "rávenni", hogy kicsit a vételár fölé értékeljék az ingatlant, így a teljes finanszírozottság mellett még van is min osztoznia az összejátszóknak, akik közül az adós pár hónap múlva szép nyereséget zsebre vágva többé nem fizeti a törlesztőket, a bank pedig viheti az ingatlant, ami nem is annyit ér, ahogy remélte.
Az extrémen magas LTV-konstrukciókkal alapvetően az a probléma, hogy ha 125%-os finanszírozást kap az ügyfél, akkor miért törlesszen, nincs túl sok önerő, amit kockára tesz. Ha ehhez hozzávesszük, hogy számos piacon az ingatlanárak lehetséges csökkenését vetítik előre a szakértők, akkor könnyen előállhat olyan helyzet, hogy a hiteltartozás előre lefixált összege meghaladja az ingatlan értékét...
Hadtörténeti kuriózum lehet az a 120 darab színes, jó minőségben retusált és digitalizált, publikálás előtt álló felvétel, amely 45 év lappangás után került elő.
Az egyik legígéretesebb hazai technológiai startup által most piacra dobott okos gyűrű lehetővé teszi, hogy egyetlen érintéssel bármilyen infót megosszunk magunkról új ismerősünkkel.
Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.
Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.
-
Folytatódik az árcsökkentési program a Lidlben: mutatjuk, milyen akciók érkeztek
A magyar vásárlók különösen árérzékenyek, még mindig megnézik, hogy mire, mennyit költenek.
-
Erre most még kevesen gondolnak, amikor hitelt vesznek fel
Fáy Zsolttal, a MagNet Bank elnökével beszélgettünk.
-
Videó: bejutottunk a SPAR üzemébe, ahol évi 20 millió kg húst dolgoznak fel
Jelenleg több mint 360 ember dolgozik az üzemben.
-
Élethelyzetek, amiben kivédhető az anyagi kockázat (x)
Az elmúlt években különösen sok elbizonytalanító körülménnyel kellett szembenéznünk.
- Bemutatták a speciális, hadseregeknek szánt robotkutyát
- Bóka János az Arénában: igazodás vagy újraegyesítés, ez az unió nagy kérdése
- Megtámadták a Párbeszéd három aláírásgyűjtő standját, feljelentést tettek
- Közel 40 méterrel szárnyalta túl a síugrás világcsúcsát az olimpiai bajnok
- Sokaknak zsebbe nyúlós lett a felsőoktatás - számok
- Újabb kellemetlenség egy forgalmas vasúti szakaszon