14 °C Budapest

Valóra vált a lakáshitelesek rémálma, van fény az alagút végén?

Pénzcentrum
2007. augusztus 21. 05:40

Amit a subprime hitelekről feltétlenül tudni kell Összeomlik a hitelpiac, szakadnak a tőzsdék és zárolják a befektetési alapokat - három rövid képben így lehetne jellemezni a jelenlegi nemzetközi hangulatot. A legtöbben azonban keveset tudnak arról, hogy mi áll a válság hátterében, miért állnak most ott az amerikai lakáshitelesek ahol, és vajon van-e kiút a jelenlegi helyzetből. A következőkben ezekre a kérdésekre keressük a választ a Fed tanulmányainak segítségével.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Az amerikai szövetségi bank alapvetően három kategóriába sorolja a lakossági jelzáloghiteleket attól függően, hogy mekkora kockázatot vállal a hitelnyújtó pénzintézet. A pozitív és jó hitelminősítéssel rendelkező adósoknak, akikről a jövedelem vizsgálat során az bizonyosodik be, hogy az adósságszolgálat az elfogadható szinten van, a bank prime hitelt folyósít.

A hagyományos hitelbírálat által kizárt ügyfelek számára folyósított hiteleket a Fed két csoportba sorolja: non-traditional és subprime hiteleket különböztet meg. A sokat emlegetett subprime piacon azok hitelfelvevők találhatják meg a számításaikat, akik vagy egyáltalán nem rendelkeznek hitelezési múlttal, vagy a negatív adóslista gyakori résztvevői nemfizetés és magáncsődeljárás miatt. De subprime hitelért kell folyamodnia azoknak is, akik esetében az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya jelentős mértékben meghaladja az elfogadható mértéket. Vagyis mindenkinek, aki pénzügyi helyzete miatt nem kap ennél kedvezőbb feltételek mellett hitelt.

A non-traditional jelzáloghitelek között ezzel szemben megtalálhatóak a többféle törlesztési formát megengedő változó kamatozású hitelek és az Alt-A kölcsönök, vagyis jövedelemigazolás nélküli és a nem a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlan fedezete mellett felvett hitelek.

Sok esetben találkozhatunk ettől eltérő besorolással, de mivel a következőkben a Fed által készített tanulmányok eredményeit ismertetjük, indokoltnak tartottuk, hogy a szövetségi bank által megadottat alkalmazzuk.

A kockázatnak ára van: mitől subprime egy hitel?

A subprime hitel definíciójával már megismerkedtünk, de arról még szinte semmit sem tudunk, hogy ezek a gyakorlatban miben különböznek a hagyományos konstrukcióktól. A legfőbb eltérést a kockázat jelenti, mind a hitelező, mind pedig a hitelfelvevő oldaláról.

Azok a lakáshitelesek ugyanis, akik a bankok szerint is erejükön felül vásárolnak, nagyobb kockázatot vállalnak a hitelfelvétellel, mert nagyobb a valószínűsége annak, hogy az életkörülményeikben bekövetkezett negatív irányú változás (munkahely elvesztése, nagyobb mértékű alapkamat-emelés) következményeként fizetésképtelenné válnak és elvesztik a birtokukban lévő ingatlant.

Ennél azonban sokkal kézzelfoghatóbbak a magasra rugó költségek, akár az első törlesztésig felmerülő díjakat, akár a kamatokat vizsgáljuk meg közelebbről. A bankok ugyanis a subprime hitelek esetében a prime konstrukcióknál jellemzőnél nagyobb mértékben hagyatkoznak a kockázatalapú árazásra, melynek alapját a hitelosztályok adják.

A bankok a hiteligénylő hitelezési múltjában előforduló késedelmes fizetések, végrehajtási eljárások, különböző típusú fogyasztói csődeljárások és az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya alapján sorolják be az ügyfeleket általában hat, de néhány esetben hét kategóriába.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 39 646 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 7,28%), de nem sokkal marad el ettől a Sberbank 40 150 forintos törlesztőt (THM 7,66%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

A besorolás jelentősége, hogy a hitelosztály a hitelminősítés alatt kapott FICO (egységes hitelminősítési rendszer) pontszámmal együtt meghatározza a minimális önrész nagyságát és a hitelkamatot, melyek a kockázat függvényében ügyfélről ügyfélre változhatnak. A subprime és prime piacon "kapható" átlagos hitelkamatok közötti prémium általában 2 százalékpont körül ingadozik. Kamatcsökkentés esetén nő a marzs, monetáris szigorításkor pedig szűkül, mivel a subprime kamatok nem követik a hagyományos hiteleknél jellemző rugalmassággal az alapkamat változásait.


A kockázatalapú árazás alkalmazásának szükségességét indokolja, hogy a subprime szegmensben a végrehajtási eljárások megindulásának és a folyamat végeredményét jelentő árverések valószínűsége is többszöröse a prime piacon jellemzőnek. Erről tanúskodik az alábbi diagram is, mely két különböző adatbázis alapján világít rá a két piac által jelentett eltérő kockázatokra.

A bank számára alap esetben ugyanis az jelenti a kockázatot, hogyha a hitelfelvevő valamilyen okból nem fizet, és a pénzintézet a fedezetként felajánlott ingatlan értékesítésére kényszerül. Ennek a kockázatnak a kezelésére három lehetőséggel rendelkezik a pénzintézet: vagy egyáltalán nem folyósít ilyen hitelt, vagy megfelelően árazza azt, vagy megpróbálja valamilyen formában továbbhárítani azt.

1998 a feketeév: hogy jártak pórul a hitelezők és a befektetők?

Mi volt a gond 98-ban?

A bankok a prime piac telítődése után újabb megcélozható szegmensek után kutatva kezdtek a hagyományos hitelminősítésen elbukó ügyfelek problémájának feloldásával foglalkozni. Erre az 1980-as évek törvénymódosításai adtak lehetőséget, melyek mind kockázatvállalási, mind pedig árazási területen nagyobb mozgásteret adtak a pénzintézeteknek.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
NAPTÁR
Tovább
2021. október 28. csütörtök
Simon, Szimonetta
43. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. október 28. 12:00