22 °C Budapest

Valóra vált a lakáshitelesek rémálma, van fény az alagút végén?

Pénzcentrum
2007. augusztus 21. 05:40

Amit a subprime hitelekről feltétlenül tudni kell Összeomlik a hitelpiac, szakadnak a tőzsdék és zárolják a befektetési alapokat - három rövid képben így lehetne jellemezni a jelenlegi nemzetközi hangulatot. A legtöbben azonban keveset tudnak arról, hogy mi áll a válság hátterében, miért állnak most ott az amerikai lakáshitelesek ahol, és vajon van-e kiút a jelenlegi helyzetből. A következőkben ezekre a kérdésekre keressük a választ a Fed tanulmányainak segítségével.

Az amerikai szövetségi bank alapvetően három kategóriába sorolja a lakossági jelzáloghiteleket attól függően, hogy mekkora kockázatot vállal a hitelnyújtó pénzintézet. A pozitív és jó hitelminősítéssel rendelkező adósoknak, akikről a jövedelem vizsgálat során az bizonyosodik be, hogy az adósságszolgálat az elfogadható szinten van, a bank prime hitelt folyósít.

A hagyományos hitelbírálat által kizárt ügyfelek számára folyósított hiteleket a Fed két csoportba sorolja: non-traditional és subprime hiteleket különböztet meg. A sokat emlegetett subprime piacon azok hitelfelvevők találhatják meg a számításaikat, akik vagy egyáltalán nem rendelkeznek hitelezési múlttal, vagy a negatív adóslista gyakori résztvevői nemfizetés és magáncsődeljárás miatt. De subprime hitelért kell folyamodnia azoknak is, akik esetében az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya jelentős mértékben meghaladja az elfogadható mértéket. Vagyis mindenkinek, aki pénzügyi helyzete miatt nem kap ennél kedvezőbb feltételek mellett hitelt.

A non-traditional jelzáloghitelek között ezzel szemben megtalálhatóak a többféle törlesztési formát megengedő változó kamatozású hitelek és az Alt-A kölcsönök, vagyis jövedelemigazolás nélküli és a nem a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlan fedezete mellett felvett hitelek.

Sok esetben találkozhatunk ettől eltérő besorolással, de mivel a következőkben a Fed által készített tanulmányok eredményeit ismertetjük, indokoltnak tartottuk, hogy a szövetségi bank által megadottat alkalmazzuk.

A kockázatnak ára van: mitől subprime egy hitel?

A subprime hitel definíciójával már megismerkedtünk, de arról még szinte semmit sem tudunk, hogy ezek a gyakorlatban miben különböznek a hagyományos konstrukcióktól. A legfőbb eltérést a kockázat jelenti, mind a hitelező, mind pedig a hitelfelvevő oldaláról.

Azok a lakáshitelesek ugyanis, akik a bankok szerint is erejükön felül vásárolnak, nagyobb kockázatot vállalnak a hitelfelvétellel, mert nagyobb a valószínűsége annak, hogy az életkörülményeikben bekövetkezett negatív irányú változás (munkahely elvesztése, nagyobb mértékű alapkamat-emelés) következményeként fizetésképtelenné válnak és elvesztik a birtokukban lévő ingatlant.

Ennél azonban sokkal kézzelfoghatóbbak a magasra rugó költségek, akár az első törlesztésig felmerülő díjakat, akár a kamatokat vizsgáljuk meg közelebbről. A bankok ugyanis a subprime hitelek esetében a prime konstrukcióknál jellemzőnél nagyobb mértékben hagyatkoznak a kockázatalapú árazásra, melynek alapját a hitelosztályok adják.

A bankok a hiteligénylő hitelezési múltjában előforduló késedelmes fizetések, végrehajtási eljárások, különböző típusú fogyasztói csődeljárások és az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya alapján sorolják be az ügyfeleket általában hat, de néhány esetben hét kategóriába.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el,  havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%,  a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

A besorolás jelentősége, hogy a hitelosztály a hitelminősítés alatt kapott FICO (egységes hitelminősítési rendszer) pontszámmal együtt meghatározza a minimális önrész nagyságát és a hitelkamatot, melyek a kockázat függvényében ügyfélről ügyfélre változhatnak. A subprime és prime piacon "kapható" átlagos hitelkamatok közötti prémium általában 2 százalékpont körül ingadozik. Kamatcsökkentés esetén nő a marzs, monetáris szigorításkor pedig szűkül, mivel a subprime kamatok nem követik a hagyományos hiteleknél jellemző rugalmassággal az alapkamat változásait.


A kockázatalapú árazás alkalmazásának szükségességét indokolja, hogy a subprime szegmensben a végrehajtási eljárások megindulásának és a folyamat végeredményét jelentő árverések valószínűsége is többszöröse a prime piacon jellemzőnek. Erről tanúskodik az alábbi diagram is, mely két különböző adatbázis alapján világít rá a két piac által jelentett eltérő kockázatokra.

A bank számára alap esetben ugyanis az jelenti a kockázatot, hogyha a hitelfelvevő valamilyen okból nem fizet, és a pénzintézet a fedezetként felajánlott ingatlan értékesítésére kényszerül. Ennek a kockázatnak a kezelésére három lehetőséggel rendelkezik a pénzintézet: vagy egyáltalán nem folyósít ilyen hitelt, vagy megfelelően árazza azt, vagy megpróbálja valamilyen formában továbbhárítani azt.

1998 a feketeév: hogy jártak pórul a hitelezők és a befektetők?

Mi volt a gond 98-ban?

A bankok a prime piac telítődése után újabb megcélozható szegmensek után kutatva kezdtek a hagyományos hitelminősítésen elbukó ügyfelek problémájának feloldásával foglalkozni. Erre az 1980-as évek törvénymódosításai adtak lehetőséget, melyek mind kockázatvállalási, mind pedig árazási területen nagyobb mozgásteret adtak a pénzintézeteknek.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2024. május 29. 13:56
A Médiatanács úgy döntött, hogy június 14-ével az MTVA és a Duna Médiaszolgáltató elindíthatja a Bud...
Bankmonitor  |  2024. május 29. 11:21
Az új lakástakarékok értékesítési számai már az állami támogatás megszűnése előtti időszakot idézik....
Holdblog  |  2024. május 29. 07:28
Sokan leálltak az Nvidiánál, amikor AI-befektetést kerestek. Pedig a mesterséges intelligenciához ka...
Kiszámoló  |  2024. május 28. 16:22
Itt a nyár, a vakációk és ezzel együtt a roaming frász ideje is. Az Unió nagyon helyesen rálépett a...
Meglepő dolgokat rejt egy kamasz naplója 2024-ben: less bele, a te gyereked is érintett!

Megvalósul Jocó bácsi nagy álma, színpadra állítják regényét. A Kamaszharc, bár fikció, a tanárként nap, mint nap megtapasztalt élethelyzeteket dolgozza fel.

Egyedülálló zenés activityt fejlesztett a magyar gyógypedagógus  (x)

Egy hazai gyógypedagógus-zeneterapeuta összerakott egy többszörösen díjazott zenei társasjátékot.

Ez a superfood lehet a foci Eb nagy slágere (x)

Méltó ellenfele lehet a mogyoró-nachos-ropi sörkorcsolya triónak a kézműves sörfőzdék gyártási melléktermékéből készülő újfajta ropogtatnivaló.

Farmról az asztalra: így segítheti ez az üzleti modell a kisgazdaságokat

A CSA, azaz a közösség által támogatott mezőgazdasági modell hazánkban egyelőre alig ismert, pedig Nyugat-Európában és az amerikai földrészen egyre elterjedtebb.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. május 29. szerda
Magdolna
22. hét
Május 29.
A Kihívás Napja
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Itt a Pénzcentrum App!
Clickbait-mentes címek és egyéb extrák a Pénzcentrum mobilapplikációban!
Most nem
Letöltöm