23 °C Budapest

Valóra vált a lakáshitelesek rémálma, van fény az alagút végén?

Pénzcentrum
2007. augusztus 21. 05:40

Amit a subprime hitelekről feltétlenül tudni kell Összeomlik a hitelpiac, szakadnak a tőzsdék és zárolják a befektetési alapokat - három rövid képben így lehetne jellemezni a jelenlegi nemzetközi hangulatot. A legtöbben azonban keveset tudnak arról, hogy mi áll a válság hátterében, miért állnak most ott az amerikai lakáshitelesek ahol, és vajon van-e kiút a jelenlegi helyzetből. A következőkben ezekre a kérdésekre keressük a választ a Fed tanulmányainak segítségével.

Az amerikai szövetségi bank alapvetően három kategóriába sorolja a lakossági jelzáloghiteleket attól függően, hogy mekkora kockázatot vállal a hitelnyújtó pénzintézet. A pozitív és jó hitelminősítéssel rendelkező adósoknak, akikről a jövedelem vizsgálat során az bizonyosodik be, hogy az adósságszolgálat az elfogadható szinten van, a bank prime hitelt folyósít.

A hagyományos hitelbírálat által kizárt ügyfelek számára folyósított hiteleket a Fed két csoportba sorolja: non-traditional és subprime hiteleket különböztet meg. A sokat emlegetett subprime piacon azok hitelfelvevők találhatják meg a számításaikat, akik vagy egyáltalán nem rendelkeznek hitelezési múlttal, vagy a negatív adóslista gyakori résztvevői nemfizetés és magáncsődeljárás miatt. De subprime hitelért kell folyamodnia azoknak is, akik esetében az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya jelentős mértékben meghaladja az elfogadható mértéket. Vagyis mindenkinek, aki pénzügyi helyzete miatt nem kap ennél kedvezőbb feltételek mellett hitelt.

A non-traditional jelzáloghitelek között ezzel szemben megtalálhatóak a többféle törlesztési formát megengedő változó kamatozású hitelek és az Alt-A kölcsönök, vagyis jövedelemigazolás nélküli és a nem a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlan fedezete mellett felvett hitelek.

Sok esetben találkozhatunk ettől eltérő besorolással, de mivel a következőkben a Fed által készített tanulmányok eredményeit ismertetjük, indokoltnak tartottuk, hogy a szövetségi bank által megadottat alkalmazzuk.

A kockázatnak ára van: mitől subprime egy hitel?

A subprime hitel definíciójával már megismerkedtünk, de arról még szinte semmit sem tudunk, hogy ezek a gyakorlatban miben különböznek a hagyományos konstrukcióktól. A legfőbb eltérést a kockázat jelenti, mind a hitelező, mind pedig a hitelfelvevő oldaláról.

Azok a lakáshitelesek ugyanis, akik a bankok szerint is erejükön felül vásárolnak, nagyobb kockázatot vállalnak a hitelfelvétellel, mert nagyobb a valószínűsége annak, hogy az életkörülményeikben bekövetkezett negatív irányú változás (munkahely elvesztése, nagyobb mértékű alapkamat-emelés) következményeként fizetésképtelenné válnak és elvesztik a birtokukban lévő ingatlant.

Ennél azonban sokkal kézzelfoghatóbbak a magasra rugó költségek, akár az első törlesztésig felmerülő díjakat, akár a kamatokat vizsgáljuk meg közelebbről. A bankok ugyanis a subprime hitelek esetében a prime konstrukcióknál jellemzőnél nagyobb mértékben hagyatkoznak a kockázatalapú árazásra, melynek alapját a hitelosztályok adják.

A bankok a hiteligénylő hitelezési múltjában előforduló késedelmes fizetések, végrehajtási eljárások, különböző típusú fogyasztói csődeljárások és az összes adósság jövedelemhez viszonyított aránya alapján sorolják be az ügyfeleket általában hat, de néhány esetben hét kategóriába.

Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!

A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)

A besorolás jelentősége, hogy a hitelosztály a hitelminősítés alatt kapott FICO (egységes hitelminősítési rendszer) pontszámmal együtt meghatározza a minimális önrész nagyságát és a hitelkamatot, melyek a kockázat függvényében ügyfélről ügyfélre változhatnak. A subprime és prime piacon "kapható" átlagos hitelkamatok közötti prémium általában 2 százalékpont körül ingadozik. Kamatcsökkentés esetén nő a marzs, monetáris szigorításkor pedig szűkül, mivel a subprime kamatok nem követik a hagyományos hiteleknél jellemző rugalmassággal az alapkamat változásait.


A kockázatalapú árazás alkalmazásának szükségességét indokolja, hogy a subprime szegmensben a végrehajtási eljárások megindulásának és a folyamat végeredményét jelentő árverések valószínűsége is többszöröse a prime piacon jellemzőnek. Erről tanúskodik az alábbi diagram is, mely két különböző adatbázis alapján világít rá a két piac által jelentett eltérő kockázatokra.

A bank számára alap esetben ugyanis az jelenti a kockázatot, hogyha a hitelfelvevő valamilyen okból nem fizet, és a pénzintézet a fedezetként felajánlott ingatlan értékesítésére kényszerül. Ennek a kockázatnak a kezelésére három lehetőséggel rendelkezik a pénzintézet: vagy egyáltalán nem folyósít ilyen hitelt, vagy megfelelően árazza azt, vagy megpróbálja valamilyen formában továbbhárítani azt.

1998 a feketeév: hogy jártak pórul a hitelezők és a befektetők?

Mi volt a gond 98-ban?

A bankok a prime piac telítődése után újabb megcélozható szegmensek után kutatva kezdtek a hagyományos hitelminősítésen elbukó ügyfelek problémájának feloldásával foglalkozni. Erre az 1980-as évek törvénymódosításai adtak lehetőséget, melyek mind kockázatvállalási, mind pedig árazási területen nagyobb mozgásteret adtak a pénzintézeteknek.

PC BLOGGER & PODCASTER
Holdblog  |  2025. július 17. 11:00
Sokan találkozhattak már olyan, Amerikából származó videókkal, ahol kórházi betegek mutogatják a for...
MEDIA1  |  2025. július 16. 15:33
Elstartolt a reality hatodik évadának forgatása. A szereplők között egy felnőttfilmes fiával, valósá...
iO Charts  |  2025. július 16. 11:02
Mi az ETF jelentése? Hogyan kell ETF-et vásárolni? A tőzsdén forgalmazott befektetési jegyekkel való...
MNB Intézet  |  2025. július 16. 10:07
A sportban és az oktatásban is régóta ismert jelenség, hogy az év elején született gyerekek előnyben...
Temérdek magyar él óriási tévhitben: azt hiszik, olcsón vásárolnak, pedig így sokkal jobban megérné

"Gyakori tévhit, hogy fenntarthatóan élni drága. (...) Pedig a fenntarthatóság sokkal gazdaságosabb" - Hegedűs Kristóf.

Megelégelték a fővárost, a Mátrába költöztek: lesajnált csodakertet próbál megmenteni a fiatal pár

Egy fiatal közgazdász házaspár miért dönt úgy, hogy a budapesti életet hátrahagyva a Mátrába költözik, és megment egy 3,2 hektáros, kivágásra ítélt gyümölcsöskertet?

Három kiló ruháért másik három kilót kapsz - így forgasd fel a ruhatáradat! (x)

Anita a kislányának keresett használt télikabátot az online piacon, de a hatalmas kínálat ellenére sem találta meg, amit keresett. Így született meg a Ruhacsúszda ötlete.

NAPTÁR
Tovább
2025. július 17. csütörtök
Endre, Elek
29. hét
Ajánlatunk
EZT OLVASTAD MÁR?