Lakáshitel: hol ronthatjuk el?

Ha nincs vevő, akkor csinálnak!

Az ingatlanpiac és a lakáshitelezés kapcsolata teljesen egyértelmű: a hitelezési feltételek változtatása magától értetődően hat a keresleti oldalra. Érdemes megfigyelni, hogy az Egyesült Államokban a folyamatos kamatemelések és a szigorú hitelezési gyakorlat odáig vezetett, hogy egyre kevesebben engedhették meg maguknak az ingatlanvásárlást. Ezáltal természetesen csökkent az ingatlanpiaci kereslet, így széles körben megtorpant a lakásárak szárnyalása.

A fenti helyzet rendkívül veszélyes, ugyanis hosszútávon teljesen hibás üzletpolitikai döntésekre kényszerítheti a piaci szereplőket, elsősorban a finanszírozási oldalon. Adott egy olyan szituáció, melyben a fennálló kondíciók mellett nincs elég potenciális vásárló, erre pedig legkönnyebben a kondíciók lazításával lehet reagálni. A tengerentúli piacon nagyon jól láthatóan igyekeztek a bankok először hosszabb futamidőre szétteríteni az ügyfelek adósságát, hogy elviselhetőbb legyen a havi törlesztési teher (ennek megfelelően akár 50 évre is lehet lakáshitelt felvenni).

Az is probléma volt persze, hogy az ingatlan után sóvárgó vevők többségének nem volt meg a szükséges önereje a vásárláshoz. A többségre pedig szükség van az ingatlanpiac és a hitelmozdony száguldásának fenntartásához, így a bankok nem zárkóztak el attól, hogy megfelelő jövedelem igazolása esetén gyakorlatilag önerő nélkül nyújtsanak hitelt. Ezzel önmagában nem is lenne gond, ha azonban belegondolunk, hogy az előző mondat is rejt magában egy kemény korlátot (igen, a megfelelő jövedelem igazolása az), beláthatjuk hogy ez is csak ideiglenesen oldja meg a problémát.

A gond ott van, hogy az Egyesült Államok piaca az érettség azon fázisába jutott, amikor ez az ideiglenes megoldás már nem jelentett gyógyírt, a bankok pedig a lehető legrosszabbat tették: folytatták a nyakló nélküli hitelezést ezúttal már egy olyan ügyfélkör számára, akiknél az első pillanatban sem volt biztosra vehető, hogy tudják majd fizetni a törlesztést. Megjelentek az ún. Alt-A jelzáloghitelek, melyeket elterjedt nevükön "hazudós lakáshitelnek" is szoktak nevezni, ezek keretében ugyanis a bank nem kér jövedelemigazolást és gyakran túl messzire megy a finanszírozási arány tekintetében. Nem túl meglepő módon a subprime szegmens ezen része a legproblémásabb ma is...

Nem éri meg visszafizetni a hitelt!

Az ingatlanpiacnak márpedig robogni kell, máskülönben számos adósnak egyszerűen nem is éri meg törleszteni, a bank pedig nem jár éppen jól az ingatlanok visszavételével. Egészen leegyszerűsítve arról van szó, hogy ha megvesz valaki egy 15 millió forint értékű lakást gyakorlatilag 0%-os önerővel, törlesztgeti 1 éven keresztül, de az extrém hosszú futamidő miatt még mindig van 14,7 millió fennálló tőketartozása, a lakása azonban már csak 14,5 milliót ér, akkor egyszerűen azt mondhatja, hogy neki innen már nem jó üzlet törleszteni, azaz felárral megvenni a lakást.

Azért, hogy ne kerülhessenek sokan ilyen - mindenki számára kellemetlen - döntési helyzetbe, a bankok folyamatosan gondoskodtak róla, hogy legyen megfelelő kereslet az ingatlanpiacon, azaz legalább szinten maradhassanak az árak. Más kérdés persze, hogy a jelenlegi helyzetben nagyon úgy tűnik, mindenki a teljesítőképessége határára ért, és aki nem racionalizál idejében, az gyakorlatilag kivégzi magát, ahogy láthattuk...

Hol tartunk itthon?

Hangsúlyozzuk, hogy a gondot nem önmagában a futamidők és a finanszírozási arányok növekedése okozta, hanem az, hogy itt nem állt meg az enyhítési folyamat, hanem a bankok bevállalták az extrém kockázatú, jövedelemigazolás nélküli hitelezést is alacsony önerő mellett, amit sokan durva jelzáloghitel-csalásokkal a maguk javára is fordítottak. (Egyszerű az eladóval megbeszélni, hogy magasabb vételárat kellene a szerződésbe írni a ténylegesnél, amit a bank - amennyiben racionális határokon belül mozgunk - teljes egészében befinanszíroz. Ekkor már a hitelfelvétel első pillanatában pluszban van az ügyfél, aztán pár hónap múlva viheti a bank az ingatlant, akkor majd rájön, hogy az értékbecslő is kapott részesedést, így ő is benne volt a csalásban, a lakás pedig nem is ér annyit, amennyit kellene...)

A magyar helyzet szerencsére nem ennyire lehangoló. Korábbi összeállításainkból is kiderült már, hogy egyelőre pont a fejlődés még egészséges fázisában vagyunk, amikor a futamidők ugyan már szembetűnően kitolódtak (35 éves maximumra) és a finanszírozási arányok is megközelítik a 100%-ot. Ma már van lehetőség közvetlen állami támogatás nélkül is önerő hiányában ingatlant vásárolni, szerencsére azonban ezeknél a kockázatos hiteleknél a bankok egyelőre szigorúan ragaszkodnak a komoly jövedelemvizsgálathoz. A külföldi példa alapján írjuk, hogy egyelőre...de minden bizonnyal épp jókor jöttek az amerikai események, hogy időben elgondolkodtassanak mindenkit!