Lakást egyetlen fillér nélkül? Valóra vált mindenki (rém)álma!

Pénzcentrum

2007. március 19. 05:35

Bomba-üzlet: van még hova fejlődnünk! Tanulságos és tartalmas konferenciát rendezett a European Financial Management Marketing Association (EFMA) Amszterdamban a jelzáloghitelezés témakörében, melyen a Pénzcentrum.hu is képviseltette magát. Az eseményen a piaci trendek és az előkészületben lévő jogi változások mellett megismerkedhettünk a legérdekesebb termék-innovációkkal és megtudhattuk, hogy a piac fejlődésével gyakorlatilag garantált a közvetítők rohama és egyben sikere. A következőkben igyekszünk lényegre törően összefoglalni, hol is tart jelenleg a világ (de főleg Európa és régiónk) jelzálogpiaca és mire számíthatunk az elkövetkező években a fejlettebb országok tapasztalataiból kiindulva.

Matthias Tiemer, az Európai Jelzálog Szövetség jogi ügyekért felelős vezetőjének segítségével áttekintjük, mekkora az unió jelzálogpiaca, hol is tart régiónk és mekkora tere lehet a fejlődésnek.

A legfrissebb hírek, időrendben ITT!

2005 végén az Európai Unióban összesen 5,1 ezer milliárd euró kihelyezett jelzáloghitelről beszélhetünk. A volumen önmagában persze keveset mond, ennél sokkal beszédesebb, hogy a piac 1996 és 2005 között több mint duplájára nőtt, az átlagos éves növekedési ütem pedig 2000 és 2005 között 8,5%-ra tehető. A volumenek alakulását és a növekedési ütemet az alábbi grafikon segítségével szemléltetjük.

Az Európai Unión belül az Egyesült Királyság büszkélkedhet a legnagyobb jelzáloghitel piaccal (1,4 ezer milliárd euró kihelyezett állománnyal). A szigetország 2004-ben utasította maga mögé Németországot, együtt azonban jelenleg is az EU piacának mintegy felét teszik ki. Hazánk részesedése volumen alapon természetesen marginális, az új tagállamok esetében azonban elmondható, hogy az alacsony bázisról meggyőző ütemben növekednek a kihelyezések.

Az abszolút értékek helyett a GDP-arányos jelzáloghitel állományt érdemes nézni, melynek átlaga az EU-ban 47,5%-os volt 2005-ben. (A tendencia itt is növekvő.) Az új tagállamokra vetített átlag mindössze 8%-os, igaz ezen szegmensben a növekedés dinamikája messze átlagon felüli, amint azt látni fogjuk. A jelzáloghitel állomány GDP-hez viszonyított arányát az alábbi grafikon szemlélteti, melyen jól látható, hogy Hollandia 97%-os értéke és Szlovénia 1,4%-os rátája között sorakoznak fel az unió országai.

A növekedés motorját a fent leírtak szerint a közép-kelet-európai régió adja, a legdinamikusabb bővülést azonban a balti országok piacai produkálják, amint az a következő szemléletes grafikonon is látszik. (Az értékek a 2005-ös év/év alapú növekedés mértékét mutatják.)

Mindent összevetve elmondható tehát, hogy hazánk jelzáloghitel piaca az uniós átlag feletti sebességgel robog, melynek az elkövetkező években is lehet tere, hiszen a GDP-arányos jelzálogadósság tekintetében még meg sem közelítjük az EU-átlagot.

Magyarország vonatkozásában Molnár Bertalan, az Erste Bank marketing igazgatója elmondta, hogy mivel a háztartások vagyonelemei között értékben túlsúlyban van az ingatlan, mely mellett alig akadnak likvid eszközök, ezért hazánkban fényes jövő előtt állhat a szabad felhasználású jelzáloghitelezés. Jelenleg itthon edukáció zajlik, melynek keretében a klasszikus személyi kölcsön felől a jelzálog típusú konstrukciók irányába terelik az ügyfeleket.

Jogi problémák, trükközések

A jelenleg is vitatott jogi problémák közé tartozik, hogy az ügyfelek számára biztosítani kellene a piacon lévő ajánlatok összehasonlíthatóságát. Ennek jelenleg több akadálya is van: számos esetben az ügyfél csak kevéssel a szerződéskötés előtt értesülhet minden fontos részletről, így esélye sincs tárgyilagosan mérlegelni. A járulékos költségek jelentős részére - nem véletlenül - csak az utolsó pillanatokban derül fény. (Ezen trükközést az Egyesült Királyságban szúrópróbaszerűen, ál-hitelfelvevőként ellenőrzik egy testület tagjai, uniós szinten azonban még nincs kontroll.)

Ne maradj le a 10 millió forintos támogatásról!

Egyre több család igényli a babaváró hitelt. A termék népszerűsége nem véletlen, a feltételek teljesítése esetén ugyanis nem kell visszafizetni az akár 10 milliós támogatást. Külön ki kell emelni, hogy a babaváró program 2021 keretében felvett személyi hitel szabad felhasználású, azaz bármire elkölthető. Fontos tudni ugyanakkor, hogy a babaváró hitelhez minden bank más feltételeket szab: például más az elvárt minimális jövedelem és a jövedelem terhelhetősége. A megújult Pénzcentrum babaváró hitel kalkulátor az aktuális banki feltételek alapján pontosan megmondja, melyik banknál milyen feltételekkel kaphatsz kamatmentes hitelt. Kalkulátorunkban egy kattintással megtudhatod, hogy a jövedelmed alapján mely bankoknál érhető el számodra a babaváró hitel. Ne maradj le a támogatásról, még akkor sem, ha nem tervezel gyereket, mert ügyesen befektetve még így is megérheti igényelni a babaváró hitelt. (x)

Szintén heves vita folyik arról uniós szinten, hogy milyen mértékben köteles a hitelt folyósító pénzintézet egyben tanácsadási tevékenységet is folytatni. Felmerült az az álláspont is, hogy a versenytársak termékeivel kellene összevetnie sajátjait, hogy az ügyfélnek valóban a legjobbat ajánlhassa, ennél azonban megvalósíthatóbbnak tűnik, hogy legalább a saját termékportfolióját alapul véve adjon megalapozott ajánlást a bank.

A THM problematikája sem maradhat ki természetesen a vitatott körből, a szolgáltatók ugyanis azt szeretnék, ha az összehasonlítást segítő indikátor csak a nekik fizetett díjakat tartalmazná, míg az ügyfelek képviselői egy mindent magában foglaló mutató kötelezővé tételét szeretnék kiharcolni.

Szintén fejtörést okoz az előtörlesztés kérdése, az ügyfelek ugyanis ezt alapvető jognak értékelik, ezért a büntető díjak korlátozását szeretnék elérni érdekképviseleteiken keresztül, míg a hitelintézetek szerint az előtörlesztés egy szerződéses opció, melynek megvan a lehívási díja.

Az unió belső jelzálogpiacának szabályozását tartalmazó White Paper várhatóan 2007 nyarára készül el.

Nincs pénzem, de lakást akarok! A legérdekesebb újdonságok...

Megváltozott a környezet...

A széles nemzetiségi összetételű előadótábor számos tagja kiemelte, hogy a piacot egyre inkább az első lakásvásárlók folyamatosan nehezedő helyzete mozgatja. Az egyre reménytelenebb helyzet természetesen abból fakad, hogy a jövedelmek növekedési üteme nem tud lépést tartani, illetve nem tartott lépést az ingatlanok drágulásával. Anélkül, hogy végigmennénk számtalan - számunkra szinte érdektelen - ország piacán, világítsuk meg a leírtakat egy szemléletes grafikonnal. Mi is lehetne erre megfelelőbb, mint az ír-példa, ahol a lakásárak elszálltak, a jövedelmeknek így esélyük sem volt a lépéstartásra.

A fent vázolt jelenség miatt világszerte megfigyelhető, hogy a bankok által maximálisan finanszírozott arány egyre növekszik. Világviszonylatban elmondható, hogy a 100%-os LTV (Loan-to-Value) egyáltalán nem ritka, az Egyesült Királyságban pedig már 57 évre 125%-os LTV mellett is lehet jelzáloghitelt felvenni. Elgondolkodtató, hogy már Oroszországban is bevezetik a 100%-os LTV-t és többek között Romániában is eltörlik a 75%-os korlátot. A fejlődés iránya tehát egyértelmű, nem szabad azonban elfelejteni, hogy amennyiben az adós megszorul és a magas finanszírozási arány, valamint az ingatlanpiac esetleges megtorpanása miatt home equity-je negatívba fordul, akkor nem is annyira érdemes törlesztenie...