Lakáshitelt alacsony kezdőrészlettel: kell ez neked?

A probléma csak azzal van, hogy a varázslatos törlesztő-részlettel reklámozott konstrukciók zöme a kezdő részlettel igyekszik becsalogatni az ügyfeleket egy türelmi idős konstrukcióba. (Arról nem is beszélve, hogy az esetek többségében CHF-alapú hitelekről van szó.) A következőkben jónéhány bank segítségével igyekszünk összefoglalni, mit is kell tudni a türelmi idős hitelekről és egyáltalán kiknek érdemes ezeket a konstrukciókat választani.

Mi is az a türelmi idő? Mi értelme van?

A türelmi idő - lényegesen leegyszerűsítve - annyit jelent, hogy a hitelt folyósító bank lehetőséget nyújt az ügyfélnek (és jó esetben nem kötelezi), hogy a folyósítást követően egy bizonyos ideig csökkentett törlesztő-részletet fizessen. Ez sokaknak teljesen racionális választás lehet, hiszen a költözéssel, a lakás berendezésével kapcsolatos kiadások a vásárlás után jelentősen megterhelhetik a családi költségvetést.

Mielőtt azonban ugranánk a lehetőségre, tájékozódjunk, hogy mit is jelent ez majd nekünk a későbbiekben, ugyanis meglesz még a kezdeti jólét böjtje...

Mit fizetek a türelmi idő alatt és meddig húzhatom?

A lakáshiteleknél a havi törlesztő-részlet mindig két elemből tevődik össze: a tőketörlesztésből és a kamatfizetésből. Az annuitásos konstrukciók jellegéből adódóan a futamidő elején túlsúlyban van a kamattörlesztés, majd idővel a tőkerész lesz a domináns. A türelmi időnek éppen az a lényege, hogy ezen periódus alatt csak kamatot és kezelési költséget fizet az ügyfél.

Az Erste Banknál kérdésünkre elmondták, hogy a türelmi idő alatt a törlesztő-részlet 30-40%-kal alacsonyabb az annuitásos hitel törlesztő-részleténél, viszont a türelmi idő lejártával a törlesztő-részlet csak hozzávetőleg 10-15%-kal lesz magasabb.

A türelmi idő alatti törlesztés szempontjából érdekes konstrukció az IEB Költözési Lakáshitele, ahol 2 évig sem kamatot, sem kezelési költséget nem fizet havonta az ügyfél, a hitel és járulékainak törlesztése egy összegben történik a 2 év lejártakor, vagy akkor, amikor az ügyfél értékesíti az eladni kívánt ingatlanát.

Világítsuk meg a türelmi idő konstrukciók által kínált könnyebbség mértékét az MKB számpéldájával! 5 millió forintot veszünk fel, 20 évre, svájci frankban. Az annuitásos törlesztés esetén minden hónapban 34 069 Ft lenne a törlesztő-részlet a futamidő alatt, ha nem kérnénk türelmi időt, míg lineáris törlesztés esetén (előbb a tőkét fizetjük vissza és csak aztán a kamatokat) 45 259 Ft a kezdő részlet. A türelmi idő igénybevételével a kezdeti havi teher mértéke 24 333 Ft-ra mérsékelhető. (Zárójelben jegyezzük meg, hogy a lineáris törlesztést azoknak érdemes választani, akik előtörlesztésben gondolkodnak.)

A türelmi idő maximális hossza bankonként és konstrukciónként eltérő lehet, az érvényben lévő kondíciókat az alábbi táblázatban foglaljuk össze.

Lehetőség vagy kötelező?

A Pénzcentrum.hu által megkérdezett kereskedelmi bankok mindegyike leszögezte, hogy náluk a türelmi idő választása abszolút opcionális, azaz az ügyfél dönti el, hogy él-e a lehetőséggel.

A sorból kilóg az UniCredit Jelzálogbank, melynél leszögezték, hogy ahol a folyósítás nemcsak konkrét dátumhoz, hanem eseményhez is van kötve (pl.: a lakás birtokbaadása egy végfinanszírozásos hitelnél), ott a bizonytalanság miatt mindenképpen belekerül a szerződésbe egy viszonylag hosszú türelmi idő. (Ezt a szerződést vagy változtatás nélkül aláírja az ügyfél, vagy mehet másik bankhoz.) Lehetőség van természetesen a türelmi idő lerövidítésére, a folyósítás után az ügyfél kitölthet egy erről szóló nyilatkozatot. (Ezen a ponton érdemes kiemelni, hogy csak a folyósítást követően lehet nyilatkozni és a szóban forgó nyomtatvány befogadási ideje 2 hónap, így tulajdonképpen azt is rákényszerítették 2 hónap türelmi időre, aki egyetlen percre sem tartott volna igényt.)

Kell ez valakinek? - De még mennyire...

A megkérdezett bankok egytől-egyig egyetértettek abban, hogy a türelmi idős konstrukciók igenis keresettek hazánkban. Az OTP Banknál kérdésünkre elmondták, hogy elsősorban az alacsonyabb keresettel rendelkező ügyfelek élnek a lehetőséggel, akik abban bíznak, hogy a türelmi idő lejártával keresetük megnő és tudják fizetni az emelt törlesztő-részletet.

A Budapest Bank esetében az átlagos türelmi idő hossza 5 évre tehető. Az MKB és az IEB esetében is az a jellemző, hogy az ügyfelek a maximális, 12, illetve 24 hónapos türelmi időt veszik igénybe.

Az Erste Bank ügyfelei is meglehetősen nagy arányban választják a türelmi időt, itt azonban nem jellemző, hogy feltétlenül a leghosszabb periódust veszik igénybe, hiszen minél hosszabb a türelmi idő a futamidőhöz képest, annál magasabb lesz a türelmi idő lejártával a törlesztő-részlet.

Az UniCredit Jelzálogbanknál elmondták, hogy náluk is egyre népszerűbbek a türelmi idős konstrukciók (ami a fentiek fényében nem meglepő), jellemzően a befektetési céllal vásárlók (a bérbeadás kezdeti nehézségei miatt) és a jelenleg alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők körében.